房地產稅制是指與房地產有直接關系的各種稅收制度，是國家調控房地產市場經濟活動的有力杠桿。鑒于房地產市場的經濟活動既對國家總體經濟的健康發展產生重要影響，又與普通公眾的生活息息相關，因此房地產稅制構成了中國稅收制度中一個十分值得關注的方面。其中，房地產是指廣義的房地產，即作為財產的房地產和附著在其上的各種權益的總稱。十二屆全國人大常委會立法規劃近日公布，房地產稅法正式列入其中。專家預計，房地產稅法最快有望在2017年獲得通過，但不會立即實施，建議人均60平方米內免征。長期看，房地產稅有望增加持有環節的稅負，這將大大抑制投資投機行為，從而有助于房地產市場的理性和穩健發展。

    目前很多人依然在混淆使用“房產稅”和“房地產稅”兩個概念，事實上從近兩年國家正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用“房地產稅”這個概念。上海重慶兩地的“房產稅”擴大征收試點，在當時市場過熱情況下倉促出臺，行政推進色彩濃厚，但實際執行效果差不明顯。無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實際征收稅額和兩市的是住房規模遠遠不相配。“房地產稅”是以一個新稅種的面貌出現，近期討論的基點都應是房地產稅的立法改革，只有進入立法的軌道，相關改革才會名正言順。

     對于老百姓來說最為關注的是，房地產稅一旦實施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？以北京為例，如果一家3口在北京二環購買一套100平方米的房子需要800萬元，按照1.5%（1.5%的稅率被認為是世界通行做法）的稅率計算，每年需要繳納的房地產稅是12萬（每月納稅1萬元）。現實或許不會這么悲催！據了解，上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平（發達國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%）。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔。如果按照0.5%稅率計算，在北京二環購買一套100平方米的房子，每年需繳納房地產稅4萬元左右（每月繳稅3333元）。“不過，從發達國家經驗來看，房地產稅一般以評估價，而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價，且會是幾年才調整一次。”

　　對于征收范圍，中央財經大學財經研究院院長施正文認為應該設立一定的免稅面積，“免稅面積設定為人均60平方米比較合理，這樣對于三口之家來說，可以有180平方米不用交稅，從而保證了居民第一套住房不用交稅。” 對于免征額和稅率，目前官方并未釋放任何信息。但是，施正文建議，對于免征面積，中央可以設定一個最低的標準，在此標準之上，各地免征面積可以自行決定是否上浮。

　　“房地產稅”比“房產稅”多了一個“地”字，也就意味著未來的持有稅，征收對象不但是房屋價值，而且還將包括房屋下面的土地價值，應該是房地產稅收體系的綜合改革。房地產稅征收如何做到公平合理，稅收怎么使用，是否用于教育、醫療、環境等民生領域，老百姓非常關切，這也將對政府治理現代化、法治化起到促進作用。

    1.它能降低大多數納稅人的“稅收痛苦”。

　　毋庸諱言，納稅是痛苦的。從征稅角度來說，稅收是一種拔鵝毛的藝術，鵝毛肯定要拔，高水平的表現是：既把鵝毛拔下來，又不讓鵝叫喚，或者少叫喚。稅收理論中有這樣一個定律：假設宏觀稅負既定，社會成員總體的稅收痛苦程度，與間接稅的比重成正比，與直接稅的比重成反比。房地產稅是直接稅，開征它會減輕大多數納稅人的痛苦感。因為交房地產稅的肯定是少數人，這個稅不大可能會轉嫁給大多數老百姓。不像間接稅，納稅義務人能夠用提高價格或提高收費標準等方法把稅收負擔轉嫁給別人。因此，出臺房地產稅無疑是一種高超的拔鵝毛藝術，喊疼的只是少數人。

　　2.它能發揮抽肥補瘦的“羅賓漢功能”。

　　稅收，取之于民，用之于民。但是，取之收入點與用之支出點并不是一一對應的，因為稅收的一大職能是收入調節再分配，也就是抽肥補瘦，對應的稅種在西方被稱為“羅賓漢稅種”。房地產稅就屬于這一類別。有反對意見說，征收房地產稅，會讓那些富人，房子多的人，“用腳投票”--跑了，這對經濟發展不利。事實上，換位思考一下就會明白這種事情是不會發生的。因為，富人能跑到哪里去呢？歐美國家的不動產稅更高、征收更嚴格，去那里交的稅更多。除非富人們都喜歡去那幾個所謂“避稅天堂”的小破島去。

　　3.房地產稅需要相關機構的改革來配套才能發揮最大效力。

　　很簡單，稅收有運行成本，學術上分為征管成本和遵從成本，涉及收付兩方。從征管成本上看，稅收部門后面有一個龐大的行政體系嗷嗷待哺。如果這個體系是高效率的，就不用多征稅，反之會多征。因此，降低征管成本，不是稅收一個部門的事兒，政府的大部制改革、扁平化的機構改革，是必然的選擇。但是，“精兵簡政”是個老大難，大部制說了多少年，現在看只是走了幾個小碎步，未來還任重道遠。

    “房地產稅在起草過程中，實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產稅有關。”劉桓告訴記者，實際上，房地產稅的出臺，是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治。“這是一個非常復雜和困難的過程。”另外，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，現在讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，難度可想而知。

　　“建議采取中介方式，可以把房地產稅委托給有資質的資產評估權威部門來征收。”即便如此，劉桓依然對通過中介組織征稅表示擔憂，“其誠信程度、職守操守和業務能力目前都沒有達到相應的水平。中國是一個大國，南北東西差別很大，二元性結構特征也很明顯，稅務機關以及相關的中介部門的管理一時半會兒又跟不上，這就使得房地產稅開征的時候會遇到想象不到的麻煩。”

    開征房地產稅必須建立在能夠客觀評估房屋價值，能夠清晰劃分房屋占用的土地產權和權益，并建立起準確的住房信息系統上。

　　社科院日前發布《中國住房發展（2016中期）報告》，報告提出，一線城市和部分熱點二線城市需要增加供給，在商改住基礎上實施工改住，同時實行房價漲停板制度和土地拍賣熔斷機制。報告同時建議抓住目前機會，在一線城市和熱點二線城市開征房地產稅。

　　加快房地產稅立法步伐，在十八屆三中全會就已提出，但迄今方案還在起草階段。而上海、重慶開征房產稅雖已有5年多，但事實表明在增加市場供應、平抑房價、為地方增設穩定稅種等方面，均未達到預期效果，有的地區征稅成本甚至和稅收收入相當。

　　之所以出現這種情況，一方面，是因為房價高低與土地制度、戶籍制度、貨幣供應量，直至地區差異等有明顯關聯，僅靠開征一個稅種，無法剝離房價與這些宏觀因素的關聯，對房價和市場供應起到主導作用；另一方面，是因為在法理上開征房產地產稅還需要進一步解釋才能完備。

　　在土地公有的前提下，人們購買的實際上是房屋的所有權和土地的租用權，并不具有完全的產權。而在政策表述上，與上海、重慶試點開征“房產稅”不同，列入立法規劃的是“房地產稅”。這也就意味著，未來要征收的房地產稅的征收對象，不但包括房屋價值，還將包括土地價值。

　　然而，目前關于土地租用的權益問題還沒有更清晰的法理表述，消費者在購房時已經支付了土地出讓金，這可以視為土地使用權的租金，與購房面積相關的其他稅費同樣包含了支付土地租金的含義。在已經支付不完全產權的租金后征收完全產權性質的房地產稅，等同于重復征稅。要避免人們對此的質疑，法理必須更加自洽。

　　從這個角度看，開征房地產稅必須建立在能夠客觀評估房屋價值，能夠清晰劃分房屋占用的土地產權和權益，并建立起準確的住房信息系統上，這樣才能真正達到依法征稅、調節差距、以稅代費等目的，并盡可能取得從社會大眾到地方政府的理解和認可。

　　可以說，從目前軟、硬件準備來看，開征房地產稅的條件都還不成熟。這也正是房地產稅雖然列為第一類立法項目，但仍沒有正式納入議程的內在原因。實際上，從目前的經濟形勢和調控要求看，開征房地產稅也需慎重。房地產去庫存，需要市場保持一定的交易活躍度，在條件不成熟之時開征房地產稅，有可能逆轉市場預期，增加去庫存難度。

　　而且，出于發展差異等原因，在一線城市和熱點二線城市開征房地產稅，并不會導致擠出效應，使購房者轉向庫存化嚴重的三四線城市。對于一二線城市房價的平抑作用，也不會比動用行政杠桿更強。如果開發商出于規避風險需求轉戰三四線城市，只會導致三四線城市庫存更多，房價更貴，堵住新市民的進城之路。

　　開征房地產稅的意見，不時能夠聽到，無論理由多么充分，有一點不能忘記：開征房地產稅旨在調整土地制度、央地財政關系和社會分配，而不是成為臨時性的市場調控工具。

　　著名經濟學家馬光遠表示：我的基本判斷就是，房地產2016年完成立法、2017年正式全面實施的可能性幾乎為零。何也？緣于房產稅的復雜和在房產稅基本問題上共識的欠缺。經過10多年的爭論，無論是征收目的，還是征收環節等基本的問題分歧越來越大。

　　房產稅的當務之急是通過廣泛的討論，形成基本的共識，最起碼應該討論清楚以下四個問題：

　　第一，房產稅征收的目的是什么。是為了抑制房價，抑制投機，還是為了給地方增加穩定的收入稅種；第二，房產稅與房地產領域其他稅收的關系如何。2003年十六屆三中全會的思路是出臺房產稅，同時合并其他稅費。近幾年關于房產稅的改革，卻悄然轉換成“增稅”的思維，只談房產稅，不談合并或者取消其他的稅費。如果房產稅的改革只是增加一個新的稅種，這意味著在已經很重的房地產稅收上再加稅；第三，房產稅和土地出讓金的關系如何。在房產稅立法的時候，應該明確回答，征收房產稅后，土地出讓金是取消還是照收？第四，房產稅是財產稅還是調節稅。如果是財產稅，除了法定減免的情形，要對每一套房產征收。

　　1.那么如果是調節稅，房地產稅究竟能不能調節房價？

　　通證券首席經濟學家李迅雷表示，房地產稅推出不會導致房價下跌。“因為中國經濟高度依賴房地產，政府不會搬起石頭砸自己的腳。”

　　李迅雷認為，目前一線城市房價的上漲，更體現為一種貨幣現象，即居民購房加杠桿；二線城市則是人口現象和貨幣現象兼而有之。

　　針對房價何時出現向下拐點，李迅雷指出，影響房價的因素太多，不好預測。李迅雷說，房價或許可以連續上漲20年，但總是有頂的。無論政策怎樣調控，市場總有市場的波動鐵律，全世界沒有一個國家的房價能夠走L型。隨著人口老齡化和流動人口的減少，作為耐用消費品的房子的需求總是下降的，一輪房地產周期大致都是18-25年，包括上漲和下跌全過程。

　　李迅雷認為，除了關注房價何時見頂的各個窗口之外，房地產的流動性更值得關注。“樓市不同于股市，前者的流動性風險會更大，屆時不是你想賣就能賣得掉。”

　　針對房地產政策，李迅雷指出，總體來看，房地產高庫存地區鼓勵居民加杠桿購房，房價上漲過快的地區則采取各種限購措施。今年各地出臺的購房刺激政策：江西省降低首付、農民購房有補貼、加大貨幣化安置比例；山西省支持農民工購房、強化公積金消費，打通商品房、保障房通道；廣西（樓盤）加快農民工市民化，建立購租并舉的住房制度。“高庫存地區盡管鼓勵購房，但還是不改高庫存現狀；房地產熱門城市盡管已經是低庫存了，但居民購房總體看還是在加杠桿。”

　　2.試點直擊：上海重慶房地產稅試點對房價影響可忽略不計

　　上海針對本市居民家庭在當地新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

　　重慶房產稅的征收對象為個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%~1.2%之間。

　　兩地開展房產稅試點的四年多來，房產稅對房價影響可以忽略不計，而房產稅的收入甚微，對地方財政收入貢獻較小。

　　據新華網報道，試點3年間，重慶的個人住房房產稅征收額累計不超過4億元，而上海據相關部門估算約6億元。

　　不過，劉修文表示，兩地改革試點是探索對個人住房在保有環節征稅的寶貴經驗，是符合房地產稅制改革總體方向的，同時也為落實中共十八屆三中全會提出的加快房地產稅立法的要求并適時推進改革打下堅實的實踐基礎。