去年3月全國兩會后，國家級重大會議上，中央高層很少提及房地產(chǎn)，但去年下半年尤其是第四季度以來，這一話題卻被頻頻提起。習(xí)近平總書記在2015年11月10日的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上強調(diào)，要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展；此后，李克強總理在中央黨校的講話中也提到：以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決。母庸置疑，樓市去庫存問題已經(jīng)引起高層關(guān)注。

　　那么，房地產(chǎn)真實庫存到底有多大呢？

　　中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院2015年12月3日發(fā)布《中國住宅報告（2015-2016）》。報告指出，2015年中國房地產(chǎn)市場的住房形勢超出預(yù)期。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“商品住房過剩總庫存量高達21億平方米。”目前現(xiàn)房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。

　　同時報告還指出，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫存去化去難見好轉(zhuǎn)。作為代表開發(fā)商預(yù)期，潛在庫存以及市場需求的新開工面積、施工面積以及竣工面積三個典型指標(biāo)，雖然整體趨緩，供應(yīng)量減少，但待售庫存壓力沒有較大緩解。

　　以2015年商品住房總庫存計算，總庫存預(yù)計達39.96億平方米，其中，期房庫存即在建房待售面積35.7億平方米，去化周期達4.5年，現(xiàn)房待售面積方面，庫存4.26億平方米，去化周期為23個月。值得注意的是，按照最大合理庫存存銷比例，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中，現(xiàn)房庫存去化周期18個月，面積為3.21億平方米，期房去化24個月，涉及15.78億平方米。

　　去化周期方面，目前現(xiàn)房庫存高達23至24個月，遠(yuǎn)高于6至18個月的合理區(qū)間，較2012年的11個月左右更是大幅上漲。

　　但我們必須注意到的是，“商品房待售面積”的統(tǒng)計口徑是：“報告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中，尚未銷售的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期內(nèi)已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。”

　　也就是說，報告中提及的庫存數(shù)據(jù)并未將大量已建設(shè)未竣工、以及還未開工的潛在庫存計算在內(nèi)，“一旦計入，中國樓市的庫存可能倍增”。換言之，這一數(shù)據(jù)離真實庫存還有很大差距。

　　“房地產(chǎn)真實庫存約98.3億平方米，完全消化需10年”。安信證券在此前發(fā)布的報告中指出。

　　來自上海鏈家的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月上海商品住宅成交均價為3.59萬元/平方米，環(huán)比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個數(shù)據(jù)也創(chuàng)出了上海商品住宅均價的歷史新高。而根據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月深圳新房成交均價再攀新高，已達4.65萬元/平方米，同比上漲74.27%，環(huán)比增長9.51%；二手住宅1月共成交15159套，同比上漲74.12%，環(huán)比增長19.43%。

　　那么問題來了，既然全國房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力山大，為何北上廣深這樣的一線城市的房價沒有遵循市場規(guī)律出現(xiàn)下跌呢，還一路攀升，讓其他城市望塵莫及呢？

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華博士表示，2014年以來，住房總量“供不應(yīng)求”時代淡出，“結(jié)構(gòu)性過剩”時代到來。一線城市住房由于人口的凈流入及收入水平的提高，現(xiàn)階段仍存部分短缺。

　　雖然近年來由于一線城市生存壓力不斷增大，人口限制政策頻出，交通、空氣質(zhì)量等生存環(huán)境更令人堪憂，使得外地人口生存成本大幅上升，“逃離北上廣”的呼聲漸起，但每年依然有數(shù)以萬計的人口涌入，尋找生活和事業(yè)的新機會。

　　也正是由于人口大量涌入，即使全國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，大量庫存積壓的情況下，一線城市的房地產(chǎn)市場的活躍度也沒有大幅降低，并沒有人們想象中的冷清。雖然很多人目前處于觀望狀態(tài)，但可以肯定的是，冷清都是暫時的，剛需一直存在。

　　也就是說，一線城市根本不存在庫存去化的問題。

　　而市場機構(gòu)克而瑞的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市住宅庫存全部降至十個月以下，上海只夠賣3.7個月。具體來看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經(jīng)降至3.7個月；北京的消化周期為9.2個月；廣州的數(shù)據(jù)顯示為7.5個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

　　于是，遠(yuǎn)離庫存難題的一線城市，房價還在延續(xù)去年年尾的漲勢，繼續(xù)“高開高走”。

　　2014年下半年，中國經(jīng)濟總體放緩，受投資驅(qū)動影響巨大的房地產(chǎn)市場也開始出現(xiàn)疲軟態(tài)勢，經(jīng)歷了前所未有的持續(xù)低迷，至今尚未走出。

　　為了刺激市場活力，從2014年下半年尤其是第四季度以來，中央采取了一系列針對房地產(chǎn)的宏觀措施，2015年更是連續(xù)實施了5次降準(zhǔn)和5次降息，實行個人將購買兩年及以上的住房出售免征營業(yè)稅，一線城市外取消限購等。

　　2016年，房地產(chǎn)利好政策繼續(xù)推出。猴年春節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布公告稱，在不實施限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。在分析人士看來，央行此舉正式打響房地產(chǎn)去庫存第一槍，并將有效激發(fā)房地產(chǎn)合理需求，下一步商品房貸款首付有望繼續(xù)下調(diào)，三四線城市房價有望受惠。

　　春節(jié)剛過，2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局等三部門聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房地產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。

　　不過，這些政策大部分對于北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市并不適用，那么對于二三四城市而言，這些政策的效用有多大？

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴表示，房地產(chǎn)去庫存最突出的矛盾是三四線城市化解庫存難度更大，一二城市總體上有所緩和，三四線城市是矛盾的焦點。

　　降低契稅和營業(yè)稅，能夠降低部分購房成本，這對于廣大購房者而言是好事，但除去幾萬元外的整體購房成本和房價并沒有出現(xiàn)實質(zhì)的降低，政策的影響可謂杯水車薪。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)政策再松綁有利于刺激房地產(chǎn)市場在2016年上半年繼續(xù)復(fù)蘇。不過從根本上看，這一政策并未解決房地產(chǎn)需求的根本問題。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，新政對于部分經(jīng)濟欠發(fā)達的三、四線城市作用不大，這些城市在有業(yè)無產(chǎn)的現(xiàn)狀下，人口凈流出的情況難以得到改善，區(qū)域房地產(chǎn)市場缺少增量需求，僅憑小幅降低首付仍然難以提振成交量的上升，去庫存形勢依然嚴(yán)峻。尤其是廣大工業(yè)產(chǎn)業(yè)過剩嚴(yán)重和經(jīng)濟發(fā)展下滑嚴(yán)重的城市去庫存效果較差，部分三四線城市銷量和價格的上升仍將非常緩慢，甚至負(fù)增長。