9月23日，SOHO中國將此前與復星互不相讓的上海外灘8-1地塊項目50%的股權出售給復星。

　　SOHO中國發布的名為《有關上海海之門房地產投資管理有限公司重組的公告》稱，將對公司間接持有50%股權的公司海之門以股東批準方式進行重組。重組包括海之門向浙江復星出售證大外灘全部股權，這場曠日持久的上海外灘地王之爭終于告終。

　　備受關注的“地王之爭”起源于2010年2月初，當時上海證大房地產有限公司以92.2億元競得外灘8-1地塊，被冠以“地王”。次年，證大將項目作價95.7億元人民幣賣給了上海海之門房地產管理有限公司。海之門由復星國際、綠城中國、證大置業和上海磐石出資設立，持股比例分別為50%、10%、35%和5%。但到了12月29日，SOHO中國公告，通過從證大、綠城和磐石收購股權，持有了上海外灘地塊50%的股權。

　　如今，SOHO單方面宣布將以人民幣84.93億元的價格將自身持有的50%股權出售給復星，這樣“服軟”的行為在業內人士的眼中有著更深的意味。

　　同樣讓業界浮想聯翩的還有日前SOHO中國CEO張欣提出的“不再投資海內外樓市”的宣言。

潘石屹和張欣

　　張欣表示，她不會在海外投資地產，因為多輪的量化寬松政策已經令海外資產的價格變得十分昂貴。而SOHO中國也不會在國內進一步的購買土地，而將專注于現有資產的租賃業務上。

　　張欣曾經于今年年初表示，中國房地產從炙手可熱滑落到冰點，太冷以至于沒有地產公司愿意投資，可以說中國以城市化帶動的經濟增長發展模式已經結束。現在房地產市場已經接近飽和，很少有投資者愿意再進入了。

　　張欣說：“像我這樣的房地產開發商，過去花大把時間來買地蓋樓，現在需要花更多精力來考慮消費端需求。怎么讓更多人來租用我們的辦公樓，怎么建造更智能的大樓來滿足‘移動’辦公的新一代辦公用戶。”

　　9月17日，SOHO中國發布的2015中期報告顯示，今年上半年，SOHO中國實現營業額約3.93億元，同比下降約92%，公司權益股東應占純利約為7200萬元，同比下降了約94%。其中，公司凈利潤約為1.35億元，同比下降了95%。SOHO方面解釋稱，集團業務由“開發-散售”轉型為“開發-持有”，從而導致物業銷售收入下降。

　　從四年前的“由賣轉租”到今天的“投資轉持有”，成立于1995年的SOHO中國似乎一直在追求改變。

　　當互聯網思維席卷房地產行業時，萬達、鏈家等巨型傳統地產企業在忙著借助互聯網去掉“地產”兩個字，而另一個隔一段時間就去拜訪互聯網企業的房企掌舵人是潘石屹。對于善于營銷、依靠賣房賺取高利潤的SOHO中國，潘石屹這三年正默默地力爭“讓SOHO中國全都像互聯網企業”。

　　2012年8月份，SOHO中國剛剛公布2012年中期業績之后，潘石屹便宣布SOHO中國要轉型持有所有項目，不再銷售。彼時，對于潘石屹依靠銷售起家卻要做“包租公”的轉型之舉，質疑聲四起。資本市場的反饋最為直接，潘石屹宣布持有以后的一個小時內，SOHO中國股價跌了8%。

　　三年之后，2015年8月份，SOHO中國中期業績首次出現了物業銷售額零錄入，伴隨而來的是利潤的同比暴跌。但在潘石屹看來，盡管盈利水平大幅度下跌，但“我們這個點度過了”，其轉型成功的底氣是在凈負債率降至25%的情況下，手持現金仍然接近100億元。

　　據SOHO中國2015年中期業績公告顯示，截至2015年6月30日，公司現金及銀行存款總計約97.7億元，總負債為199.34億元，凈債務占股東權益的比率約為25%。

　　而潘石屹把負債率降下來的主要“法寶”是沒拿地，另一個則是將凌空SOHO一半物業賣給了攜程，攜程一次性付款，致使負債率一下子就降下來15%左右。

　　此外，潘石屹認為，SOHO中國轉型成功的另一個標志是安全地、平穩地持有了京滬兩地100多萬平方米最繁華的物業。

　　2015年初，SOHO中國推出新產品SOHO 3Q進行第二次轉型。“今年是SOHO中國零銷售錄入的第一年，也是業績經營的最低點。“潘石屹表示，但年底租金收入就將大幅提高，盈利已到拐點，SOHO 3Q的收入貢獻將在2015年之后顯現，現在可以說，“SOHO中國的轉型已經成功了”。

　　SOHO 3Q既不是孵化器也不是商務中心，從空間上來說，可以是一張辦公桌，一間房;從時間上來說，可以租7天，也可以租兩個月，只要帶著手機和電腦來即可辦公。實際上，這也是潘石屹借助共享經濟興起而寄予厚望的結合戰略轉型而滋生的轉型產品。

　　在潘石屹看來， SOHO 3Q擁有全線線上選房、支付、解約的一站式O2O招租系統，在某種程度上，這將致使SOHO中國轉型為互聯網公司。

　　“到2015年年底，我們將有11000個SOHO 3Q座位，到2017年，SOHO中國將在全國省會級城市共布局10萬個座位，其中的非SOHO中國物業不排除與開發商合作、返租SOHO中國業主的房子等方式。”潘石屹表示，到今年年底，SOHO 3Q的量將占到整個辦公樓擁有量的5%左右。

　　值得注意的是，有業內人士表示，與把大空間分割成小的辦公空間短租而言，整租的收益會更高。另外，由于短租的不穩定性，出租率可能難以控制，這對盈利將造成影響。

　　對此，潘石屹解釋道，SOHO中國現在通過無底價競拍模式出租SOHO 3Q兩個月使用權，9月8日首次競拍40個工位，總成交價22萬元，其中望京SOHO四人間競價高達3.78萬元。“我覺得就按照今天成交價格租出去，比整層租出去的價格要高20%，反倒會提高利潤”，“等規模大了，收益也將穩定”。

　　按照潘石屹的計劃，到2017年，SOHO 3Q貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。然而，要實現10萬個座位的穩定出租，這或許比潘石屹當初賣房更難，因為SOHO中國過去服務小眾客群，平均每個客戶給其貢獻的銷售額超過5000萬元，而現在網上競拍一個工位是50元一次的加價比例，保守估計，一個工位一個月的租金可能都達不到2000元。按此計算，10萬個座位需要的客戶量將是不可計數的。

　　潘石屹透露，今年10月份，SOHO 3Q將推出“眾包模式”，即全面實現互聯網化銷售，任何人可以通過互聯網平臺成為SOHO 3Q的銷售員，只要訂單完成，就可以獲得相應的傭金。 “如今的SOHO中國，正在全面向一個互聯網公司轉變。”潘石屹稱。

　　對于SOHO中國學習李嘉誠撤資的外界傳言，潘石屹回應稱，“有媒體說SOHO中國模仿李嘉誠拋售上海3個項目，這個解釋是錯誤的。我們在上海投資近500億，占SOHO總量75%。我們同時看好北京上海未來的市場。正在優化投資、增大 北京，達到兩地平衡。 SOHO是北京上海最大寫字樓開發商，擁有200萬平米在建和建成物業。開門做生意，買進賣出很正常，大家千萬別過度解讀。”

　　對于放棄外灘項目的主導權、停止海內外投資，業內人士認為，這是SOHO中國在給轉型繼續鋪路，是加速資金回流的體現，原因在于向持有型租賃物業轉型的過程中需要大量的資金作為儲備支持。

　　在物業擴張基本停滯的情況下，SOHO中國作為一家上市公司，如何保持租金收益、凈利潤的復合增長率，給投資者交滿意考卷，或許這是潘石屹這兩年思考轉型發展最難突破的問題。

　　目前來看，潘石屹二次轉型也是為了解決這個問題，正如他自己所說，戰略轉型與產品轉型是結合在一起的。而潘石屹思考的結果是轉型成互聯網企業，靠一站式O2O共享辦公空間SOHO 3Q擴張提升業績。

　　但潘石屹所說的轉型并沒有把公司轉成能繼續“保持”、甚至“提高”開發規模的新模式，而只是轉成“守著一定數量的開發物業”，只是靠收租金和物業升值來“維持現金流和負債率”，這肯定不能成為一種“成功轉型”的商業模式。

　　有媒體指出，“3Q”并沒有創造更多、實際的商業模式價值，目前還是“姿勢大于實際”。

　　易觀研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，新穎的業務如創客空間、針對小微企業提供的租賃物業，這些將是SOHO中國與其他房企的競爭著力點。然而，這些業務并非SOHO中國獨有，能否使這些比較新穎的業務形成規模，是SOHO中國未來能否在地產行業激烈競爭中勝出的關鍵。