伴隨著半年來央行三次降息、兩次降準，公積金新政的相繼出臺，“寒冬”之下的樓市迎來久違的暖意，改善型需求“抬頭”，隨著一線城市住宅用地的減少，一線城市漸漸步入回暖期。而就一線城市而言，通州區域最近的表現無疑顯得十分“耀眼”。

　　“城市副中心”、“環球影城即將動工”、“積分落戶”等一系列“重磅炸彈”，令通州漸漸步入人們視線。日前，一則關于“北京通州區政府預留地對于市政府東遷得到審批通過，即將開始動工建設”的傳聞，更是將通州樓市推上了輿論的巔峰。

　　該消息雖未得到官方確認，卻也未出現任何官方辟謠，一時間通州樓市頓時引發巨大“地震”，多重利好疊加之下，通州樓市如今已然顯得有些“高燒不退”，火熱程度與日俱增。

　　雖然是工作日，但看房者相比休息日卻并未有所減少，而在與許多通州項目工作人員溝通中，“升值”和“漲價”成了出現頻率最高的詞匯。

　　“目前我們就剩A區三號樓和C區部分房源在售，為91平方米和130平方米兩個戶型，目前均價25500元/平方米，相比上一期有所上漲。”華業東方玫瑰項目銷售人員表示。

　　據了解，數日前，華業東方玫瑰均價尚在23500元/平方米左右，漲幅在2000元/平方米左右。“我們已經接到通知，近期我們可能還會上調，單價應該還會漲2000元以上。”該銷售人員透露。

　　同華業東方玫瑰一樣，通州許多開發商都打起了心里的“小九九”，要么大幅漲價“大撈一筆”，要么已經開始捂盤惜售，以待消息落實，再出來“大撈一筆”。

　　雖然“政府東遷”消息尚未落地，但許多開發商在推銷樓盤之時，已然將政府的行政區域和各類規劃納入沙盤之上。以位于北運河附近項目合生·濱江帝景為例，“北京市政府馬上就要東遷了，我們項目瀕臨中央行政區，六號線，未來升值空間非常之大。”該項目銷售人員推薦道。

　　據了解，目前合生·濱江帝景有C3、C7、C8三棟樓在售，戶型面積為137平方米和99平方米三居室，目前均價在30000-35000元/平方米之間，而此前兩戶型均價僅為24000元/平方米和28000元/平方米，漲幅達25%。

　　此外，京貿國際城、通州bobo、運河灣等項目也都“聞風而漲”。除了直接漲價外，封盤以待“天時”的項目也不在少數，除了已經重開的合生·濱江帝景外，其位于通州區九棵樹的K2·玉蘭灣亦在其中。

　　“您現在可以看房，我也能給您介紹，但我們現在處于封盤階段，什么時候開盤還需要上級通知。”據K2·玉蘭灣項目工作人員透露，他們是15日中午接到的上級通知，暫停一切銷售。“保守估計每平米至少要漲3000元/平方米。”

　　無論炒作與否，諸多利好的籌碼下，通州市場顯然已出現明顯回暖。據亞豪機構統計，5月份，通州區純商品住宅成交超過900套，僅6月上旬成交量就已經達到655套。

　　“從短期來看，通州處在一個尾盤銷售的階段，但需求在增加，目前天花板尚無法定論，如果持續利好，通州房價將繼續上漲。”在亞豪機構市場總監郭毅看來，6月份整體成交量將達到1500套左右水平。

　　“北京市政府將搬到通州”的消息傳了十幾年，但從來沒有像現在傳得這么真實過，通州潞城鎮正是傳言中市政府將遷入的地址。

　　潞城鎮胡各莊村民毛建（化名）說：“村里從5月底就把戶口凍結了，之后就再也沒有動靜了，一直到現在也沒有人給我們一個確定的說法。”

　　據毛建介紹，5月20日前后，村口貼出一份凍結戶口的通知，稱戶口從此只許遷出不許遷入，隨后北京市政府要搬到潞城鎮的消息就傳開了。據說，為了給北京市政府騰出地方，潞城鎮總共有17個村需要拆遷；其中，胡各莊、楊坨、郝家府等6個村子將被第一批拆遷。

　　在當地村民看來，北京市政府搬到通州這件事，似乎不太可能“是假的”。

　　當6號線二期的規劃剛出臺時，很多人難以理解，為什么地鐵要修到六環外的潞城鎮東小營？這里既沒有住宅小區也沒有工業園區，周圍只是普通的村莊。現在，毛建認為這個問題很好解釋，因為“這就是給將來搬到這里來的市政府修的”。

　　此外，在傳言中市政府將遷入的這片區域內，幾條主要的路都是最近兩三年內才新修的，是中間有隔離帶、兩邊各有兩條車道的寬闊馬路。而從這片區域再往東，就大都是沒有隔離帶，只有一條車道的鄉間公路了。

　　亞豪機構市場總監郭毅也表示，早些年經北京市政府批準的通州區新城規劃確實給中央政務辦公區預留了用地，“以前也有開發商以這個為由頭進行炒作，但都沒有細節，但這次的傳言有細節，很多都很準”。

　　毛建說，雖說他所在的胡各莊有一千多戶，但只要消息確切了，馬上就能開始拆遷。不過，并不是所有人都對此抱歡迎態度。“北京市政府搬到通州去也會遇到一些阻力。”中國城市經濟學會秘書長劉維新表示。

　　這種阻力首先來自那些可能要搬到通州的政府部門工作人員。平心而論，從繁華的市中心搬到六環外的荒郊，這種心理落差確實很難接受。而且，除了一個正在籌建中的“北京國際醫療服務區”以外，潞城鎮周邊的相關配套設施幾乎為零。

　　事實上，一些區縣的工作人員也有意見。“好嘛！以后再去市政府送個文件就得去通州了，一來一去一天就不用干別的了。”豐臺區政府的一位工作人員這樣說道。不過，他同時也表示，北京市政府不太可能全部搬遷到通州，可能只是一部分，其他遠郊區縣甚至河北一些地區也有可能承擔一部分。

　　在通州一些樓盤的銷售人員口中，北京市政府搬到通州已經是板上釘釘的事情了。

　　“具體的搬遷文件7月10日就會發布。”6月19日，通州京貿國際城的一位售樓員這樣言之鑿鑿地說。她勸購房者不要猶豫，趕快出手買房，因為“7月10日之后肯定還會大漲”。

　　“如果北京市政府搬到通州，肯定會對當地樓市有好處。”郭毅表示，這意味著北京市的權力中樞將轉移到通州，這將給購房者帶來強烈的心理預期。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，北京市政府是否搬到通州還沒有定論，但通州未來作為次中心的發展趨勢已經明確。在多重利好的影響下，通州整體房價的上漲趨勢已經出現。

　　我愛我家分析師孔丹是通州樓市將要大漲說法的堅定反對者。他反對的理由除了通州房價已經很高、交通擁堵、投資客稀少外，還有一個最主要的原因，那就是通州“有城無業”的現狀沒有得到根本的改變。

　　多年以來，通州區除了房地產以外，并沒有形成自己的支柱產業。在A股市場，北京的上市公司有260家左右，不可謂不多;但令人尷尬的是，其中在通州注冊的，一家沒有。不僅沒有上市公司，在很長一段時間里，通州連一棟像樣的商業寫字樓都沒有。除了遍地的房產中介需要一定數量的中介代理外，通州此前能夠提供的就業崗位極為有限。

　　于是，數以萬計的男女每天清晨擁向通州的地鐵站和公交車站，擠上開往城區的班車，晚上再擠回來，通州就這樣成為了一座和燕郊齊名的“睡城”。

　　王夢就是擠地鐵大軍中的一員。她家住通州九棵樹，工作單位位于石景山八角游樂園附近。每天從家趕到單位，最少也要花1小時40分鐘。家住通州通胡大街的章建斌（化名）要更累，作為軟件工程師的他此前在中關村上班，后來實在不堪路上的來回奔波，干脆去了天津濱海新區發展。

　　“通州的整體環境要遠遠落后于亦莊、大興。”孔丹指出，起碼亦莊、大興等地都有一定規模的企業能吸納就業，而通州差得太遠。

　　事實上，無論是誰未來“入住”通州，通州都已經做好了“騰房”準備，村民們正在一家家地搬出自己的舊房子，他們原本生活的土地上將會有更多開拓者進駐。

　　通州的未來 不只和通州有關

　　相比于“拆遷戶去哪”，人們可能更關心的是“誰將搬進通州”，“為什么會在此時騰出通州”，“通州未來會怎么樣”等一系列事情。在京津冀協調發展的大背景下，這一刻的騰籠換鳥，給了人們更多遐想的空間。通州，已不再是北京的“通州”——儼然變成了京津冀的“通州”，全中國的“通州”。

　　4月30日，中共中央政治局會議審議通過《京津冀協同發展規劃綱要》。1個多月后這份文件下發到了三地，京津冀各級黨政機關緊鑼密鼓地傳達和學習。

　　因北京市政府東遷傳聞而成為熱點的通州區，近期也傳達了《綱要》精神。通州區委書記楊斌的表述是，規劃《綱要》對通州是歷史性機遇，影響是歷史性的。目前其官方表述為，通州副中心建設已全面啟動，而且要以城鎮化和農村集體土地改革試點為抓手。有參會人士對外宣稱，通州的具體任務，仍要等待統一的“權威發布”。不過有一點可以肯定，通州的建設會在京津冀協同發展的指導精神下進行。

　　“2015年通州現代化國際新城城區用地控制范圍155平方公里，其中近期建設用地規模控制在85平方公里以內。新城中心區約48平方公里，包括運河核心區、協同發展區、生活配套區和發展備用區四大功能區。”這段文字來自通州政務網站，通州顯然是以造一座新城的魄力和姿態應對京津冀協同發展。

　　新城規劃中提到的“協同發展區”，占據了通州新城核心區四分之一面積，未來這里會是什么樣子？這不僅有賴于北京市政府的規劃，也和天津、河北省息息相關。

　　4月初，北京市委書記郭金龍在通州調研時指出：“要進一步與武清、廊坊深化合作，加強區域規劃對接，加大產業轉移力度，加強構建區域高品質宜居環境和基礎設施的互聯互動。”

　　更有媒體指出，北京市政府給通州未來的產業定位是：堅持總部經濟路線，著力引入汽車零部件、精密設備等高端裝備制造企業，加快發展文化創意特色產業，大力發展現代物流和生產性服務業，積極培育環保新能源、生物醫藥和新一代信息技術產業，形成“以高端制造業為重點支柱、現代服務業為有力支撐、新興產業為戰略引擎”的產業發展格局。

　　通州通聯 交通破局最直接

　　“協同發展多年發展不起來，重要瓶頸之一就是交通。”河北工業大學京津冀發展研究中心常務副主任張貴認為，交通是公共基礎設施，以財政投資為主，是京津冀協同發展中最容易起步的抓手和突破點。

　　預備打通的京津冀運輸通道，要選擇一個三地相連的區域作為試驗田，本就路網密集的通州很合適。通州轄區內已經擁有密度較高的公路路網、軌道交通以及重要的鐵路大動脈。截至2014年底，通州已經初步形成“九橫十縱”的對外聯絡通道，包含京通快速路和廣渠路兩條快速路，京哈高速、京沈高速、京津高速、六環路、京秦高速、密涿高速共6條高速公路。

　　隨著《京津冀協同發展規劃綱要》的公布和戰略加速推進，通州交通建設的投資有可能進一步加大。目前，通州已編制完成2015年~2021年市政基礎設施初步建設計劃。這涉及環球影城的項目，包括建設7號線東延、改造通馬路與京哈高速立交、新建九棵樹中路與京哈高速立交、新建頤瑞南路與東六環立交等多個重大項目。

　　從大的發展規劃來看，通州的發展前景是美好的。再回歸到北京政府搬遷的問題上，北京市政府搬到通州一定能促進通州的發展。“政府搬遷一定是出于分解中心城市的功能、緩解城市壓力的考慮，但也會帶動通州作為一個新的中心崛起。”中國人民大學公共管理學院教授陳秀山表示，通州過去沒有工業的劣勢可能會成為一件好事，這樣就可以重新規劃、發展可以留住人的商業、醫療、文化等現代服務業。

　　而萬達商圈入駐通州似乎已經開啟了這一趨勢。已經開張的通州萬達廣場能帶來不少的就業機會。未來隨著環球影城、彩虹之門以及其他項目的落地，其他產業可能會緊隨商業之后入駐通州，通州的區域價值將會得到提升。

　　這正是章建斌所期待的。“市中心好像是四五十歲的中年人，已經足夠成熟；而通州像是只有二十多歲的年輕人，一切還都有可能。”