5月14日，全球商業地產龍頭萬達和全球住宅地產龍頭萬科在北京簽訂戰略合作框架協議，雙方宣布建立戰略合作關系，計劃在國內外項目開展深度合作。

　　未來雙方合作主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行，即由萬達投資項目中商業部分，萬科開發項目中住宅部分，充分發揮各自優勢，實現互利共贏。萬達和萬科都是全國知名品牌，合作將提升兩家企業獲取項目的能力；能充分發揮各自專業優勢，提升項目整體水準，創造更大價值。

　　根據協議，萬達和萬科將共同組成由雙方集團高層擔任領導的聯合協調小組，互相交流項目合作信息；雙方將長期進行合作；由于萬達和萬科都有海外發展計劃，未來雙方的合作不僅限于國內，也將在全球展開。

　　萬達集團董事長王健林表示，中國房地產市場已進入供需平衡為主要特征的發展新階段，房地產企業發展需要新思維、新模式。萬達與萬科的戰略合作是一次全新嘗試，對萬達來說，通過與萬科合作，萬達可以集中精力，加快實施輕資產戰略。同時雙方合作也是對行業和社會的貢獻，可以更有效地利用社會資源，減少浪費，對行業發展起到示范作用。

　　萬科集團總裁郁亮表示：白銀時代，傳統業務仍有廣闊的發展空間，也將萌發許多新的機會，這為優秀企業之間的合作提供了良好的契機。和萬達的合作，有助于充分發揮萬科在住宅領域的專業優勢，獲得更多的客戶和發展機會；也有助于提升自身的商業地產能力，推動公司更好的向城市配套服務商轉型。

　　無疑，雙方的聯手將會凸顯強強聯合的優勢，對萬科來說，在商業上鮮有突破，而通過與萬達聯合，可以迅速彌補商業方面的短板，在城市配套服務商的路上走得更快更穩。對于萬達來說，近年來也是轉型不斷，從電商到旅游地產等，到海外大舉擴張，但根本上萬達的銷售收入仍是住宅（包括公寓）類產品。可以借助萬科在住宅標準化、產業化等方面的領先優勢。”

　　但是，對于此次“雙萬”聯手最終能夠達到的效果，業界似乎并不看好。

　　業內：開發商難獨扛重擔

　　萬達和萬科并不是第一次被并提，自兩個企業“發家”開始，他們就頻頻被業內“相提并論”。2001年被業內認為是兩“萬”的分水嶺，萬達以“商業＋住宅”兩條腿模式開走，而萬科以住宅專業化為定位，經過之后的“黃金十年”，他們分別成為商業地產和住宅地產的“頭牌”。

　　張化學認為，目前萬科和萬達分別面對不同的問題。萬科的問題是從住宅開發商到城市配套服務上的轉變過程中，商業能力欠缺，阻礙轉型速度；萬達的問題是大量的商業沉淀占用大量的資金，住宅開發過程中標準化、產業化和房屋質量有待提升：“房地產市場進入白銀時代，對開發商的產品能力、管理能力、融資能力都提出了更高的要求。依靠單一競爭力將面臨一定的挑戰，因此企業間通過相互合作、并購可以實現優勢互補，提高總體競爭力。合作、代建等都是比較好的做法。”

　　廣州中原地產項目部總經理黃韜認為，強強聯合可以在大型項目的投標、開發上展現各自優勢，但互補中唯一風險就是能否實現“1+1大于2”：“如果這種聯手只是個別項目合作，那炒作大于實際，如果是戰略的聯盟，那么就有可能產生很大的能量。”

　　現狀：房地產企業困難重重

　　房地產企業的聯手并不是第一次出現，以廣東市場為例，保利、越秀曾經合作“嶺南林語”項目；而廣州亞運城就是由富力、碧桂園、世貿、中信等幾大發展商聯手建立的；而珠江新城的天鑾項目由新鴻基負責商業部分，合景泰富負責公寓部分，富力負責寫字樓部分。

　　“雖然區域發展需要發展商強強聯合來承擔項目，但是目前在整個市場中，這種合作還未是主流。”黃韜認為。不過，發展商面臨的困難令他們也需要實現轉型、尋找出路。黃韜認為，發展商面臨的困難是多種的，一個是資金困難、銷售去庫存難度，一個是發展遇到瓶頸：“比如萬科在住宅發展上已經到了極致的程度，需要創新。”另一方面，宏觀經濟的影響導致房地產企業的利潤下降、成本增加。

　　他分析，目前整體市場分化更為嚴重，一線城市、都會城市的一手市場較好，今年有可能出現價量回升，如廣州市場自去年三四季度回暖后，今年復蘇跡象更為明顯，而5月行情預計向上。但三四線、五六線城市預計今年未必能夠止跌。

　　不過，在他看來，商業地產的壓力大于住宅，原因是受到電商沖擊，實現商業轉型需要一段較長的時間。

　　萬科與萬達的合作，最終指向雙方共同的一個愿景：轉型為輕資產的服務型公司。

　　王健林這兩年很不喜歡被人稱為“房地產公司”、“開發商”。他說，萬達的轉型方向是變成一個服務業的公司，一個高科技企業。

　　他定了一個目標：2020年萬達集團收入的三分之二、利潤的超過三分之二要來自于服務業企業，也就是說，要來自于不動產銷售以外的收入和利潤。

　　“凈利潤如果三分之二來自于房地產以外，這公司就不能叫房地產公司了。”王健林透露，目前已經上市的“萬達商業地產股份有限公司”，可能會改名變成“萬達商業發展公司”，或者叫做“萬達商業服務公司”，或者叫做“萬達商業經營管理有限公司”等等，就是徹底去房地產化，實現萬達集團核心業務的全面轉型。

　　轉型的路徑便是輕資產模式，就是從今年開始，投資萬達廣場的錢不用萬達出，都是投資機構出，萬達負責選址、規劃、設計、建造、招商、運營管理，使用萬達的品牌。所有投資獲得的收益，萬達跟投資方35/65分成。王健林說，這個模式現在已經正式在運行了。

　　在這個模式中，萬達不需要以前的“以售養租”了，也就是說，住宅和公寓對他來說不用再先賣掉作為融資手段了。萬達可以把這部分業務全部交給萬科來做。

　　王健林說，過去重資產模式下，萬達進入哪個城市看的是房價，這個地區房價到了8000元，或者到了10000元，賣房有利潤，才會考慮去投資。但變成輕資產后，現在進入三四線城市，不用考慮房價了，因為這個投資它不銷售。需要關心的就是人口、當地城市的租金、和投資之間的比例關系。

　　而對于萬科來說，跟隨萬達的商業做住宅，萬達的招商配套可以提供很好的支撐，再加上萬科的成本控制和品牌溢價，市占率將加快提升。

　　萬科在合作開發、小股操盤上的經驗極為豐富。這是萬科的輕資產模式：品牌和管理輸出。至于未來是萬科僅品牌輸出收管理費和分紅，還是股權合作，可能就雙方具體去談了。

　　萬科的輕資產模式將貫穿于所有業務。萬科董秘譚華杰說，十年后萬科住宅業務收入將占比降至50%，以消費地產、產業地產以及延伸業務為代表的新業務群，將貢獻另外數千億級的營收，而所有的新業務都將采取輕資產、資本化模式。

　　線下經營相互導流

　　今年1月份，萬科高級副總裁丁長峰就直言，萬科已經營業的、在建的和規劃中的商業中心有25個，已投資200多億元，如今到了需要進行整合的時候。

　　在這一趨勢下，“萬科在全國有些社區商業和城市綜合體，交給萬達運營，并非不可能。”中房信研究總監薛建雄告訴《每日經濟新聞》記者，雙方合作的模式，可能是合股，或者萬科把商業地產項目直接租給萬達。“目前萬達在實施輕資產計劃，這種合作對雙方都有益。”

　　“萬萬”在商業地產領域這種模式的合作，或給雙方商業的線下經營帶來更多導流。

　　萬達擁有無可比擬的引流能力——坐擁中國最多的商業地產。截至2014年底萬達已開業的萬達廣場總數達到107座，已開業持有物業總建面2156萬平方米，擁有極為龐大的消費客戶群體。而萬科目前擁有最多的客戶群體，已完成了近200萬戶的房產銷售。

　　在易居中國執行總裁丁祖昱看來，萬科的社區客戶自然可以轉化成商業地產的客戶群體，與萬達實現無縫連接。再加上目前萬科物業又開始了全新的市場化拓展，這兩者的系統效應迸發，就是關注客戶持續需求的最高應用。

　　過去的近10年中，房地產市場經歷了飛速發展的階段，商品房建設量增長迅速，樓市價格不斷攀升。盡管這期間也有短期調整，但下行不久后又會再次進入上行通道。進入2014年至今，樓市出現整體下行態勢。盡管對樓市未來走勢依然眾說紛紜，“黃金時代”已經基本結束的認識贏得了絕大多數人的認可，房地產市場步入新常態。

　　在房地產行業發展利潤平均化的當前，轉型已經成為各家企業的重要目標。萬達集團在先后實現主業萬達商業地產以及萬達影院兩家公司的上市目標后，正式吹響進行第四次轉型的號角。按照萬達集團董事長王健林的規劃，萬達集團的轉型從空間上看，是從中國企業轉型為跨國企業；從業務上看，是從以房地產為主的企業轉型為以服務業為主的企業。具體目標是到2020年形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大模塊，徹底實現轉型升級。

　　無獨有偶，萬科也在去年拉開轉型元年的大幕，明確了以“三好住宅”和“城市配套服務商”作為未來發展方向。

　　不僅如此，紛紛改造傳統業務，大多數房企開始探索轉型，可謂“八仙過海，各顯神通”。但仔細研究可以發現，商業地產幾乎是各大房企轉型的“標配”。萬科總裁郁亮曾表示，中國所有的地產開發商都還沒有拿到下一個時代的入場券，黃金時代的做法不再適用，需要更多創新才能找到活下去的方法。

　　綠地集團董事長、總裁張玉良在接受媒體采訪時表示，綠地集團的戰略是“以變應變”，通過優化區域結構和產品結構，做強商業地產、強化房地產關聯產業、加強產品研發創新等。

　　事實上，包括華潤置地、招商地產、金地集團等在內的房企也都在加大商業地產的布局。雖然商業地產會形成較大的資金沉淀，對企業的資金實力要求較高，但在土地日益稀缺的時代，商業地產的運營可以為房企帶來長期穩定的投資收益。房企將一部分“雞蛋”放入商業地產，可獲得穩定現金流、優化財務結構。如果說去年國內房地產企業還在“洗牌”中蓄勢待發，今年，產業調整開始加速，房企已出現明顯的“梯隊”落差。為追求更為持續穩定的盈利模式，房企依托住宅開發積累的客戶資源，向家政、養老、醫療、教育、休閑、社交等多元化方面發展，“住宅+X”在樓市風起云涌。有的品牌房企已大膽邁出“跨界”的步伐，如朗詩地產介入養老產業，恒大地產集團高調進軍農業、乳業、畜牧業，并發布了恒大糧油產品。

　　看來，在房地產市場步入新常態的今天，房企進入戰略轉型期，已經成為集體的選擇。