養(yǎng)老地產(chǎn)被譽(yù)為地產(chǎn)界的“朝陽(yáng)行業(yè)”，前景被普遍看好。

　　2010年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)對(duì)北京的一些老社區(qū)做了“零排放”光榮四合院改造，用環(huán)保的材料、綠色的裝修手法、綠色的設(shè)計(jì)概念以及無(wú)障礙通道，完成了對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的早期探索。隨后又在土地上規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)，打造了椿萱茂、中國(guó)平安合悅江南等多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　2012年，保利地產(chǎn)首個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目北京和熹會(huì)在京亮相。10月，保利第二個(gè)養(yǎng)老公寓上海“西塘·和熹會(huì)”也將投入使用。

　　2014年10月23日，醞釀了4年的萬(wàn)科幸福家(竇店)社區(qū)養(yǎng)老中心正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)。北京萬(wàn)科同時(shí)透露，已初步選定10個(gè)項(xiàng)目做社區(qū)養(yǎng)老中心布局。

　　在綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，淡出綠城后，藍(lán)城成為宋衛(wèi)平打造的新品牌。養(yǎng)老也是藍(lán)城四大產(chǎn)業(yè)之一。

　　近期,銀城、斯亞先后進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的舉動(dòng)引起了行業(yè)關(guān)注。

　　作為行業(yè)內(nèi)的“藍(lán)海”區(qū)域，國(guó)內(nèi)層面上，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠地等80多家品牌房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，而善于追求長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的保險(xiǎn)資本，如中國(guó)人壽、泰康人壽、中國(guó)平安、合眾人壽、太平保險(xiǎn)等近兩年紛紛布局該領(lǐng)域。有關(guān)部門預(yù)測(cè)，養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域已吸引總額超3000億元的投資。

　　人口老齡化+政策+老年人消費(fèi)行為，三大動(dòng)力促使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天來(lái)臨。

　　21世紀(jì)的中國(guó)將是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會(huì)。我國(guó)從2000年始已進(jìn)入老齡化社會(huì)。14年我國(guó)65歲以上老年人口達(dá)到1.38億，占總?cè)丝诒壤秊?0.1%，到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%。

　　近兩年國(guó)務(wù)院、各部委就制定發(fā)布了養(yǎng)老相關(guān)政策十余條，從養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)改革、養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、養(yǎng)老金并軌等多方面指導(dǎo)、支持我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。其中2015年2月25日，民政部、發(fā)改委等10部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》，預(yù)示我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)迎來(lái)新的階段。

　　同其他消費(fèi)群體相比，老年群體由于在生理、心理、經(jīng)驗(yàn)等方面有著明顯的差異，因此，老年市場(chǎng)的消費(fèi)行為也具有了其自身的特征，包括自住消費(fèi)性強(qiáng)、習(xí)慣穩(wěn)定和行為理智、追求實(shí)用便利等。老年人的這些消費(fèi)特征也決定了養(yǎng)老用品和服務(wù)與其他相比存在著不同之處，從而形成了特殊老年人消費(fèi)市場(chǎng)。中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)受益于需求和政策推動(dòng)，必將迎來(lái)大發(fā)展，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”將催生蓬勃的市場(chǎng)需求。據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)約4萬(wàn)億元，到2030年有望增加到30萬(wàn)億元。

　　高端養(yǎng)老的產(chǎn)生受到養(yǎng)老觀念的束縛

　　國(guó)內(nèi)老齡人更喜歡與年輕一輩住的更近，需要入住養(yǎng)老社區(qū)的人，一般是70歲以上的。而今這部分人群出生在20世紀(jì)30年代左右，膝下三五個(gè)兒女。所以上能有健康退休的兒女在家照料。

　　政策支持缺乏也是一方面

　　對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持政策，仍然僅僅停留在研究階段。對(duì)于急速發(fā)展的行業(yè)來(lái)說(shuō)，政策支持的缺乏使企業(yè)從拿地、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)階段都是一頭霧水。養(yǎng)老業(yè)務(wù)的開展，并不僅僅是一個(gè)企業(yè)市場(chǎng)化的行為。企業(yè)發(fā)展養(yǎng)老，也是給政府“減負(fù)”；政府應(yīng)該給予企業(yè)更多支持，帶動(dòng)企業(yè)面向主流人群提供養(yǎng)老服務(wù)，而不能只局限于高端人群。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)“蛋糕”看上去很美，但真正實(shí)施起來(lái)卻遭遇尷尬，尤其是在土地問(wèn)題上。據(jù)悉，當(dāng)前養(yǎng)老用地的供應(yīng)方式，一部分是政府投資的社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老設(shè)施，通過(guò)劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國(guó)有土地建養(yǎng)老設(shè)施，通過(guò)招拍掛等方式出讓。而開發(fā)商只能以第二種方式獲取土地。一般市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的用地性質(zhì)分為商業(yè)用地、住宅用地和綜合用地三大類。但是由于用地性質(zhì)的不同，導(dǎo)致養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)諸多問(wèn)題。

　　按照住宅性質(zhì)的開發(fā)，一方面政府不會(huì)給予任何政策扶持；而銀行也因?yàn)闊o(wú)法測(cè)算收益，難以放貸，開發(fā)商只能自籌資金。“而開發(fā)商在這種項(xiàng)目上沉淀資金或長(zhǎng)達(dá)15—20年。”一位業(yè)內(nèi)人士透露。如若按照商業(yè)和綜合用地性質(zhì)開發(fā)，一方面用地年限分別為40年和50年，對(duì)比住宅用地的70年的有巨大差距；另一方面，項(xiàng)目建成后，日常生活成本很高，水電費(fèi)等均按照工商業(yè)計(jì)價(jià)。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)包括了從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃到裝飾標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的多項(xiàng)要求，這類老年地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)規(guī)律，創(chuàng)新核心在于是適老化設(shè)計(jì)。養(yǎng)老地產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)，增加設(shè)施設(shè)備和精心打造專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

　　結(jié)合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，居家養(yǎng)老模式在中國(guó)將成為領(lǐng)先模式。從日本、美國(guó)的養(yǎng)老模式看，居家養(yǎng)老也是海外國(guó)家最主要的養(yǎng)老方式。部分有社交需求，經(jīng)濟(jì)狀況較好的老年人可以選擇在養(yǎng)老社區(qū)享受晚年生活，由和地產(chǎn)商合作進(jìn)駐的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供日常的照護(hù)服務(wù)。部分不能自理或者子女沒(méi)有照顧能力的老年人會(huì)入住養(yǎng)老院進(jìn)行養(yǎng)老。在中國(guó)最佳的養(yǎng)老解決方案是居家養(yǎng)老模式，其中首推Natali和安康通，優(yōu)點(diǎn)：易于復(fù)制，成熟的經(jīng)驗(yàn)可以在中國(guó)復(fù)制。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利的兩大關(guān)鍵，為現(xiàn)有住宅提適老化改造以及養(yǎng)老服務(wù)的輕資產(chǎn)模式；通過(guò)服務(wù)而非地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)盈利。

　　對(duì)此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，其根本是政府需要從土地出讓方式及價(jià)格上做出調(diào)整和改變，營(yíng)利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地風(fēng)險(xiǎn)最低最有保障的就是獲得政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地，而在這方面北京曾在2013年首次單列養(yǎng)老設(shè)施用地計(jì)劃指標(biāo)，其他城市如上海、深圳、廣州和成都等地也提出過(guò)預(yù)留養(yǎng)老用地的相關(guān)計(jì)劃。

　　另外，有關(guān)部門研究應(yīng)將養(yǎng)老住房納入公共租賃房、廉租住房保障范圍。政府以公共租賃房、廉租住房為資源，通過(guò)PPP模式引入市場(chǎng)主體及社會(huì)資本參與養(yǎng)老項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及管理。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從來(lái)都不是先規(guī)劃、找個(gè)山清水秀的地方。做養(yǎng)老，一定要擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)思維。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)是中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)目前做得超前并相對(duì)成功的例子。

　　2013年，遠(yuǎn)洋裝飾歷時(shí)兩年打造的北京椿萱茂亦莊老年公寓正式運(yùn)營(yíng)。該項(xiàng)目是位于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋天著小區(qū)內(nèi)一個(gè)近6000平方米大小的高層級(jí)養(yǎng)老護(hù)理設(shè)施，這是遠(yuǎn)洋裝飾在自己土地上規(guī)劃、建筑、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)的第一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目， 同時(shí)也為遠(yuǎn)洋裝飾發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)找到了一種全新的模式。

　　遠(yuǎn)洋目前的模式是在社區(qū)里面或者邊上打造一個(gè)照料中心。里面有護(hù)士站、老年服務(wù)中心、老年大學(xué)、配餐中心、健康觀察室、尋呼中心、監(jiān)控中心、心理輔導(dǎo)疏導(dǎo)中心等，方便社區(qū)里面的老人，也對(duì)社會(huì)公開服務(wù)。

　　在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)身上，有兩點(diǎn)值得行業(yè)關(guān)注學(xué)習(xí)。

　　一、其強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈整合能力

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)從拿地、規(guī)劃、開發(fā)，到建成之間的空間設(shè)計(jì)、裝修，再到建成以后的運(yùn)營(yíng)，貫穿整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游，可以實(shí)現(xiàn)從無(wú)到有、從房到家的完整開發(fā)。并同時(shí)發(fā)揮其在產(chǎn)業(yè)鏈整合方面的優(yōu)勢(shì)，以最小的代價(jià)，最優(yōu)的資源整合，提供養(yǎng)老裝飾整體解決方案專業(yè)服務(wù)。養(yǎng)老地產(chǎn)正在逐漸成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)板塊。

　　二、其高尚的人文關(guān)懷

　　高端不是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)打造養(yǎng)老地產(chǎn)的目標(biāo)。從10年的“零排放”光榮四合院改造開始，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)一直把環(huán)保、健康當(dāng)成養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的首要標(biāo)準(zhǔn)。所有的接入都是無(wú)障礙的，選用材料包括施工設(shè)計(jì)，每一個(gè)環(huán)節(jié)都是老年人的真實(shí)需求，從體驗(yàn)從關(guān)愛的角度出發(fā)打造的。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已經(jīng)著手編寫國(guó)內(nèi)首個(gè)老年住區(qū)室內(nèi)全裝修設(shè)計(jì)研究標(biāo)準(zhǔn)。