1、打破“租客房東兩頭吃”、信息不對稱格局

　　“手機號注冊，客戶端約看房，挺適合上班族。”在北京工作的白領丁小姐，在街邊看到互聯網房產中介愛屋吉屋的廣告，就下載了客戶端，預約單下了不到兩分鐘，就有經紀人約她看房。“工作太忙，沒時間去門店轉悠。他們界面做得挺舒服，傭金又便宜，就試了試。”

　　2014年，樓市深度調整，本就成交量偏低的房地產中介市場還迎來了互聯網“攪局者”。搜房網從房產信息發布平臺進軍線下服務領域，而愛屋吉屋等“新貴”則直接以離線商務模式亮相市場。

　　對于這些半路殺出的“程咬金”，傳統中介的態度也很明確。去年11月，鏈家地產、我愛我家等傳統房產中介機構相繼宣布，全面停止與搜房網的合作。今年春節前，互聯網房產中介搜房網的武漢分公司兩次被多家中介公司圍堵，整個辦公區一度癱瘓。

　　互聯網與傳統中介原本是產業鏈的上下游，前者負責線上推廣，后者負責線下服務。而這條產業鏈的贏利模式則是房產中介賺取交易雙方傭金，再拿出傭金的3%至5%投放到互聯網上做推廣營銷，這也被業內稱為“端口費”。

　　無論是搜房網還是愛屋吉屋，都打破了原有分工明確的“食物鏈”。互聯網不再依賴于傳統中介謀利，而是直接面向終端客戶。

　　“過去互聯網只是信息發布平臺。如今，電商也要做線下交易，如果房源是不勞而獲，那就涉嫌不正當競爭。”張大偉說，之前傳統中介與互聯網中介之間的糾紛主要是源于房源搶奪，一些互聯網中介沒有自有經紀人，而是拉攏傳統中介的業務員違背商業道德做私單，或是將其他中介的信息直接導流到自己的平臺上“搶客”。

　　2、黏合度、透明度更高，但信任度不及實體店

　　傳統中介是以房為中心，中介跟著房子走，客戶選門店的隨意性較強。換區域選房，就可能會更換中介機構，而互聯網中介與客戶的黏合度更高。只要服務好，客戶到哪里，都會利用同一個移動終端下單。此外，互聯網中介不再是中介機構與租賃雙方分別簽合同，而是租賃雙方面對面簽約，提高了透明度，杜絕了“陰陽合同”。只收取居間費的中介，依然提供合同糾紛調解等居間服務，對客戶而言性價比更高。

　　互聯網的優勢對房地產中介的影響并不小。即便是傳統中介，也在加快互聯網布局。像占北京二手房市場交易份額55%的鏈家地產，其中1/4的生意是線上業務帶來的；其投資的電商丁丁租房，也是主打租客零傭金。

　　不過互聯網并未掀起實體店的關店潮。在信用體系仍不健全的今天，在進行大額交易時，傳統中介的信譽擔保，特別是在實體店內簽約，仍被消費者高度依賴。甚至像Q房網這樣的互聯網中介還主動開起了門店。

　　“房產交易對普通人來說可能是投入一輩子的收入。沒有實體門店，會讓他們感覺很不安全。互聯網還沒有掀起中介‘去門店化’的浪潮。”鏈家地產研究部張旭說。

　　從一開始，互聯網中介殺入市場，就展示了互聯網跨界競爭的最大優勢——廉價。

　　在二手房市場，今年1月，搜房網在北京等5個城市試水“0.5傭金”模式。通過其APP及PC平臺實現二手房交易，交易雙方就只需支付成交總額0.5%的傭金。而傳統房地產中介最高可以收取2.7%的中介費。這意味著電商平臺二手房交易的傭金費用只有傳統中介的1/5。

　　愛屋吉屋在北京收取傳統租房傭金一半的費用，在上海地區對房客免傭金，對房東收傭35%；而傳統中介一般是租客、房東“兩頭吃”，各收取月租的35%。去年3月才成立的愛屋吉屋，只用了不到9個月的時間，就躍居上海房屋租賃中介市場總成交量第一。

　　愛屋吉屋公關總監王永強分析道，“企業之間打價格戰，最終會產生非常大的回報，滴滴和快滴最初也是燒錢。”但是據中原地產首席分析師張大偉介紹，目前思源地產、愛屋吉屋、搜房網所占的市場份額并不可觀，甚至是1%都難以達到。但是，并不能否認，以后的市場份額不會有所變動。張大偉提到，目前鏈家地產的市場份額在30%以上，名列行業前茅。

　　但是對于業內所詮釋的“價格戰”，搜房控股二手房集團總裁蘇婕并不認同，“并不是價格戰，中介行業的收傭本來就是有優化的空間，整個行業的傭金都會越來越低，最終是為了更好地為了購房者提供服務。”

　　雖然相對于搜房的0.5%傭金相比，鏈家傭金的紋絲不動卻占了更高的市場份額，這兩家曾在“廣告語”上針鋒相對的競爭者在“用戶服務上有了交集”。

　　鏈家地產副總裁林倩告訴記者，“鏈家并沒有降傭，1%、0.5%這樣的傭金百分比是不可持續的，優秀的經紀人也不會去這樣的企業，除非你提供這么低的價格的同時，同時提供最好的服務，用價格戰不是問題，買房子是幾百萬上千萬的事情，好的服務能不能買單，不是任何一家企業說了算的。”經紀人一向是鏈家地產所認為的重要樞紐，在鏈家的發展中甚至放到了“決定性”的位置。

　　林倩的觀點很是符合一向穩扎穩打的鏈家風格，她同時提到，“鏈家不會選擇走紅海的價格之爭，并且根據網簽量，鏈家并沒有受到沖擊，不僅鏈家沒有受到沖擊，前三都沒有受到沖擊。”

　　“服務”是每一個中介企業都反復提及的詞，楊皓曾對市場進行評判，在他看來，企業將平臺化，但是價格戰一定是這個行業的必經過程，但是不可持續，“對于幾百萬幾千萬的買房的資金，傭金所占比例很小，太微不足道，最終會回歸服務本質。”

　　張大偉分析道，“消費者在買房的時候，傭金也不大會考慮，作為消費者，更看重房子還是傭金？”事實上，參與“傭金大戰”的僅僅是部分企業。張大偉坦言，“對于中介來說，如果沒有房源，沒有成交量，就算再怎么降低傭金、變革模式，都是沒有意義的。”

　　業內人士提出，房地產中介行業將出現兩至三年的變革期，在行業洗牌后，根據市場份額，誰是“老大”一目了然。

　　1、房產中介會成為下一個打車市場嗎？

　　短期看來可能性并不大。

　　打車是“高頻次、低單價”市場，阿里、騰訊的“土豪游戲”是為了搶占移動支付乃至移動生活平臺的入口。而與之相反，房屋租賃、二手房買賣是“低頻次、高單價”市場，并不具備移動入口的戰略意義。搜房、愛屋吉屋之所以以“野蠻人”的形象大舉入侵，不過是前期的”低價上量“而已，將盈利的希望寄托在”羊毛出在豬身上”，目前只能算是“邊緣革命”。

　　鏈家以“丁丁租房”來狙擊“入侵者”已經是它能做到的極限，在二手房業務上肯定不會再“流血跟隨”了。同理，其他“家大業大”的巨頭們也將繼續憑借線下勢力、房源優勢頑強抵抗，而不會乖乖就范。

　　美國市場的發展可以印證房屋中介市場的“傳統慣性”。盡管經歷了9年時間的努力，互聯網房產中介商Redfin在大本營西雅圖地區的市場占有率也沒有突破5%，而美國的二手房交易傭金更是高達5%以上。

　　2、全業務房地產平臺是大勢所趨？

　　“一個門店里二三十個人，而租賃業務的人只有兩三個，而且都是新人，而店長99%的時間都花在做買賣上，90%的業績考核也來源于二手房。” 丁丁租房的負責人曾經是大連鏈家總經理，在他眼中，租房業務曾經是“舅舅不疼，姥姥不愛”的一塊業務，每個月甚至連這一塊的報表都不會看。

　　但如今，獨立出來的租房業務被鏈家視為一把迎敵利器，一年之內只問投入，不問產出。因為在移動互聯網時代，“高頻”的租房業務正在成為獲取用戶，攫取大數據，為后續增值服務鋪路搭橋的“突破口”，愛屋吉屋的“高頻打低頻”已經讓它感覺到了威脅。靠租房業務獲得的海量真實房源及與房東建立的穩定關系可以形成一個優質數量可觀的二手房房源數據庫，在租客端可形成巨大的買房人群，價值鏈得到延長。

　　而房多多的“異軍突起”也正是由于它把“一二手聯動”做到了極致，用二手房的流量來拓寬新房的銷售渠道，讓數據的價值鏈再一次得到了延長。

　　通過直營＋聯盟，搜房已經實現了租賃、二手、新房銷售全業務平臺，然而業務之間的聯動，數據之間的共享開發還有很長一段的路要走。至少，它要先做到所有業務全部自營，無論是聯盟中介的抵制還是線下隊伍的建設，對它而言，都將是一場又一場困難重重的“硬仗”。

　　短時期內更具可行性的路線，則是房地產平臺之間的互補合作。比如，4月14日下午，房多多與趕集網宣布“雙方將首先從新房領域展開合作，未來將擴展至更多品類的合作”，無疑為未來的多業務聯動埋下了伏筆。

　　3、羊毛出在豬身上，豬從哪里找？

　　“零中介費”的租房業務眼中的豬是二手房買賣，“象征性傭金”的二手房買賣要找的豬是什么呢？

　　搜房網找到的豬是“互聯網家裝”--房產產業鏈的第一環。666元/平米的價格雖然低不過小米家裝和蘑菇裝修，但是踞守房屋交易上游、掌握豐富的房源、業主數據庫的租房網有著得天獨厚的優勢。在家裝O2O中，必然會出現越來越多房地產中介平臺的身影。鏈家推出的“自如寓”和“自如友家”也可以視為進軍輕量裝修領域的一個布局。

　　而鏈家瞄準的是融信按揭，它投資的中融信投資擔保有限公司已經獨立運行6年，在鏈家2.7%的中介服務費中，有0.5個百分點的后期保障服務費就流入這里。同樣，我愛我家旗下旗下則有一家北京偉嘉安捷投資擔保有限公司。未來，當“旱澇保收”、躺著賺錢的好年景不再之后，這些業務如何向互聯網金融順利過渡，值得關注。去年11月，一個名為“鏈家理財”的網站悄然上線，這是鏈家地產首次試水P2P，它給自己的理財產品取名“家多寶”，截至4月14日，平臺累計投資金額已經達到18.79億元。

　　當然，一二手聯動可能是那頭近在眼前的肥豬。

　　4、“中介噩夢”一去不復返了嗎？

　　在知乎“北京靠譜的租房中介有哪些”這個問題下面，得票最高的回答只有兩個字“沒有”。

　　曾經房產中介被公認為互聯網難以啃下的一塊“硬骨頭”，去年以來面向租客、買房者的價格大戰讓“房奴們”不僅開始憧憬：難道噩夢一般的租房、買房經歷終于要過去了嗎？我們的春天真的到來了？

　　如果只看費用，似乎確是如此。然而，價格只是體驗的一環而已，房源數量、幫忙砍價、后續服務都決定著我們是睡個安穩覺還是噩夢連連。而這一切首先取決于用戶界面（也就是經紀人）是否友好。

　　房源收集與代客看房的分離是愛屋吉屋、丁丁租房都在施行的新模式。過去，一套房對應一個經紀人，租客為了租一套房可能要和十幾個經紀人打交道，騷擾電話不堪其擾。如今，租客在App內選好了幾套房，然后由一個經紀人全程帶看。看房流程從中介導向轉為了用戶導向，在這一點上用戶體驗得到了提升。

　　當然，更關鍵的一點則在于房源。在租房依然是“賣方市場”的情況下，“房東付中介費”的模式會使房源獲取成為一個難題。如何避免房東把中介費轉嫁到房租之中，也考驗著所謂的“免傭金”是否能夠真正兌現。

　　5、中介公司將死，中介永生？

　　從提到底薪、提高提成比例到全員持股計劃，房產經紀人正在成為互聯網新貴和中介公司爭相拉攏的“香餑餑”。無疑，經紀人是這一次行業變革的受益者，無論是從收入水平、社會地位、業務數量等方面都迎來了update。

　　這離美國的自由經紀人模式又近了一步。

　　當圍繞門店形成的“勢力范圍”被App分分鐘瓦解之后，傳統中介公司的生死存亡就寄托在了經紀人身上。而互聯網平臺要么扼住了中介公司的咽喉，要么正在試圖取而代之，房多多、安居客、58、趕集把守住了中介公司的流量入口，而搜房、愛屋吉屋則正在對中介公司進行“釜底抽薪”。

　　中介公司正在讓位于經紀人平臺。 至少租間門面就開始行騙的”黑中介“以后將會慢慢絕跡了。