1、打破“租客房東兩頭吃”、信息不對稱格局

　　“手機(jī)號注冊，客戶端約看房，挺適合上班族。”在北京工作的白領(lǐng)丁小姐，在街邊看到互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介愛屋吉屋的廣告，就下載了客戶端，預(yù)約單下了不到兩分鐘，就有經(jīng)紀(jì)人約她看房。“工作太忙，沒時間去門店轉(zhuǎn)悠。他們界面做得挺舒服，傭金又便宜，就試了試。”

　　2014年，樓市深度調(diào)整，本就成交量偏低的房地產(chǎn)中介市場還迎來了互聯(lián)網(wǎng)“攪局者”。搜房網(wǎng)從房產(chǎn)信息發(fā)布平臺進(jìn)軍線下服務(wù)領(lǐng)域，而愛屋吉屋等“新貴”則直接以離線商務(wù)模式亮相市場。

　　對于這些半路殺出的“程咬金”，傳統(tǒng)中介的態(tài)度也很明確。去年11月，鏈家地產(chǎn)、我愛我家等傳統(tǒng)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)相繼宣布，全面停止與搜房網(wǎng)的合作。今年春節(jié)前，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介搜房網(wǎng)的武漢分公司兩次被多家中介公司圍堵，整個辦公區(qū)一度癱瘓。

　　互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)中介原本是產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，前者負(fù)責(zé)線上推廣，后者負(fù)責(zé)線下服務(wù)。而這條產(chǎn)業(yè)鏈的贏利模式則是房產(chǎn)中介賺取交易雙方傭金，再拿出傭金的3%至5%投放到互聯(lián)網(wǎng)上做推廣營銷，這也被業(yè)內(nèi)稱為“端口費(fèi)”。

　　無論是搜房網(wǎng)還是愛屋吉屋，都打破了原有分工明確的“食物鏈”。互聯(lián)網(wǎng)不再依賴于傳統(tǒng)中介謀利，而是直接面向終端客戶。

　　“過去互聯(lián)網(wǎng)只是信息發(fā)布平臺。如今，電商也要做線下交易，如果房源是不勞而獲，那就涉嫌不正當(dāng)競爭。”張大偉說，之前傳統(tǒng)中介與互聯(lián)網(wǎng)中介之間的糾紛主要是源于房源搶奪，一些互聯(lián)網(wǎng)中介沒有自有經(jīng)紀(jì)人，而是拉攏傳統(tǒng)中介的業(yè)務(wù)員違背商業(yè)道德做私單，或是將其他中介的信息直接導(dǎo)流到自己的平臺上“搶客”。

　　2、黏合度、透明度更高，但信任度不及實(shí)體店

　　傳統(tǒng)中介是以房為中心，中介跟著房子走，客戶選門店的隨意性較強(qiáng)。換區(qū)域選房，就可能會更換中介機(jī)構(gòu)，而互聯(lián)網(wǎng)中介與客戶的黏合度更高。只要服務(wù)好，客戶到哪里，都會利用同一個移動終端下單。此外，互聯(lián)網(wǎng)中介不再是中介機(jī)構(gòu)與租賃雙方分別簽合同，而是租賃雙方面對面簽約，提高了透明度，杜絕了“陰陽合同”。只收取居間費(fèi)的中介，依然提供合同糾紛調(diào)解等居間服務(wù)，對客戶而言性價比更高。

　　互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢對房地產(chǎn)中介的影響并不小。即便是傳統(tǒng)中介，也在加快互聯(lián)網(wǎng)布局。像占北京二手房市場交易份額55%的鏈家地產(chǎn)，其中1/4的生意是線上業(yè)務(wù)帶來的；其投資的電商丁丁租房，也是主打租客零傭金。

　　不過互聯(lián)網(wǎng)并未掀起實(shí)體店的關(guān)店潮。在信用體系仍不健全的今天，在進(jìn)行大額交易時，傳統(tǒng)中介的信譽(yù)擔(dān)保，特別是在實(shí)體店內(nèi)簽約，仍被消費(fèi)者高度依賴。甚至像Q房網(wǎng)這樣的互聯(lián)網(wǎng)中介還主動開起了門店。

　　“房產(chǎn)交易對普通人來說可能是投入一輩子的收入。沒有實(shí)體門店，會讓他們感覺很不安全。互聯(lián)網(wǎng)還沒有掀起中介‘去門店化’的浪潮。”鏈家地產(chǎn)研究部張旭說。

　　從一開始，互聯(lián)網(wǎng)中介殺入市場，就展示了互聯(lián)網(wǎng)跨界競爭的最大優(yōu)勢——廉價。

　　在二手房市場，今年1月，搜房網(wǎng)在北京等5個城市試水“0.5傭金”模式。通過其APP及PC平臺實(shí)現(xiàn)二手房交易，交易雙方就只需支付成交總額0.5%的傭金。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介最高可以收取2.7%的中介費(fèi)。這意味著電商平臺二手房交易的傭金費(fèi)用只有傳統(tǒng)中介的1/5。

　　愛屋吉屋在北京收取傳統(tǒng)租房傭金一半的費(fèi)用，在上海地區(qū)對房客免傭金，對房東收傭35%；而傳統(tǒng)中介一般是租客、房東“兩頭吃”，各收取月租的35%。去年3月才成立的愛屋吉屋，只用了不到9個月的時間，就躍居上海房屋租賃中介市場總成交量第一。

　　愛屋吉屋公關(guān)總監(jiān)王永強(qiáng)分析道，“企業(yè)之間打價格戰(zhàn)，最終會產(chǎn)生非常大的回報(bào)，滴滴和快滴最初也是燒錢。”但是據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，目前思源地產(chǎn)、愛屋吉屋、搜房網(wǎng)所占的市場份額并不可觀，甚至是1%都難以達(dá)到。但是，并不能否認(rèn)，以后的市場份額不會有所變動。張大偉提到，目前鏈家地產(chǎn)的市場份額在30%以上，名列行業(yè)前茅。

　　但是對于業(yè)內(nèi)所詮釋的“價格戰(zhàn)”，搜房控股二手房集團(tuán)總裁蘇婕并不認(rèn)同，“并不是價格戰(zhàn)，中介行業(yè)的收傭本來就是有優(yōu)化的空間，整個行業(yè)的傭金都會越來越低，最終是為了更好地為了購房者提供服務(wù)。”

　　雖然相對于搜房的0.5%傭金相比，鏈家傭金的紋絲不動卻占了更高的市場份額，這兩家曾在“廣告語”上針鋒相對的競爭者在“用戶服務(wù)上有了交集”。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩告訴記者，“鏈家并沒有降傭，1%、0.5%這樣的傭金百分比是不可持續(xù)的，優(yōu)秀的經(jīng)紀(jì)人也不會去這樣的企業(yè)，除非你提供這么低的價格的同時，同時提供最好的服務(wù)，用價格戰(zhàn)不是問題，買房子是幾百萬上千萬的事情，好的服務(wù)能不能買單，不是任何一家企業(yè)說了算的。”經(jīng)紀(jì)人一向是鏈家地產(chǎn)所認(rèn)為的重要樞紐，在鏈家的發(fā)展中甚至放到了“決定性”的位置。

　　林倩的觀點(diǎn)很是符合一向穩(wěn)扎穩(wěn)打的鏈家風(fēng)格，她同時提到，“鏈家不會選擇走紅海的價格之爭，并且根據(jù)網(wǎng)簽量，鏈家并沒有受到?jīng)_擊，不僅鏈家沒有受到?jīng)_擊，前三都沒有受到?jīng)_擊。”

　　“服務(wù)”是每一個中介企業(yè)都反復(fù)提及的詞，楊皓曾對市場進(jìn)行評判，在他看來，企業(yè)將平臺化，但是價格戰(zhàn)一定是這個行業(yè)的必經(jīng)過程，但是不可持續(xù)，“對于幾百萬幾千萬的買房的資金，傭金所占比例很小，太微不足道，最終會回歸服務(wù)本質(zhì)。”

　　張大偉分析道，“消費(fèi)者在買房的時候，傭金也不大會考慮，作為消費(fèi)者，更看重房子還是傭金？”事實(shí)上，參與“傭金大戰(zhàn)”的僅僅是部分企業(yè)。張大偉坦言，“對于中介來說，如果沒有房源，沒有成交量，就算再怎么降低傭金、變革模式，都是沒有意義的。”

　　業(yè)內(nèi)人士提出，房地產(chǎn)中介行業(yè)將出現(xiàn)兩至三年的變革期，在行業(yè)洗牌后，根據(jù)市場份額，誰是“老大”一目了然。

　　1、房產(chǎn)中介會成為下一個打車市場嗎？

　　短期看來可能性并不大。

　　打車是“高頻次、低單價”市場，阿里、騰訊的“土豪游戲”是為了搶占移動支付乃至移動生活平臺的入口。而與之相反，房屋租賃、二手房買賣是“低頻次、高單價”市場，并不具備移動入口的戰(zhàn)略意義。搜房、愛屋吉屋之所以以“野蠻人”的形象大舉入侵，不過是前期的”低價上量“而已，將盈利的希望寄托在”羊毛出在豬身上”，目前只能算是“邊緣革命”。

　　鏈家以“丁丁租房”來狙擊“入侵者”已經(jīng)是它能做到的極限，在二手房業(yè)務(wù)上肯定不會再“流血跟隨”了。同理，其他“家大業(yè)大”的巨頭們也將繼續(xù)憑借線下勢力、房源優(yōu)勢頑強(qiáng)抵抗，而不會乖乖就范。

　　美國市場的發(fā)展可以印證房屋中介市場的“傳統(tǒng)慣性”。盡管經(jīng)歷了9年時間的努力，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介商Redfin在大本營西雅圖地區(qū)的市場占有率也沒有突破5%，而美國的二手房交易傭金更是高達(dá)5%以上。

　　2、全業(yè)務(wù)房地產(chǎn)平臺是大勢所趨？

　　“一個門店里二三十個人，而租賃業(yè)務(wù)的人只有兩三個，而且都是新人，而店長99%的時間都花在做買賣上，90%的業(yè)績考核也來源于二手房。” 丁丁租房的負(fù)責(zé)人曾經(jīng)是大連鏈家總經(jīng)理，在他眼中，租房業(yè)務(wù)曾經(jīng)是“舅舅不疼，姥姥不愛”的一塊業(yè)務(wù)，每個月甚至連這一塊的報(bào)表都不會看。

　　但如今，獨(dú)立出來的租房業(yè)務(wù)被鏈家視為一把迎敵利器，一年之內(nèi)只問投入，不問產(chǎn)出。因?yàn)樵谝苿踊ヂ?lián)網(wǎng)時代，“高頻”的租房業(yè)務(wù)正在成為獲取用戶，攫取大數(shù)據(jù)，為后續(xù)增值服務(wù)鋪路搭橋的“突破口”，愛屋吉屋的“高頻打低頻”已經(jīng)讓它感覺到了威脅。靠租房業(yè)務(wù)獲得的海量真實(shí)房源及與房東建立的穩(wěn)定關(guān)系可以形成一個優(yōu)質(zhì)數(shù)量可觀的二手房房源數(shù)據(jù)庫，在租客端可形成巨大的買房人群，價值鏈得到延長。

　　而房多多的“異軍突起”也正是由于它把“一二手聯(lián)動”做到了極致，用二手房的流量來拓寬新房的銷售渠道，讓數(shù)據(jù)的價值鏈再一次得到了延長。

　　通過直營＋聯(lián)盟，搜房已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了租賃、二手、新房銷售全業(yè)務(wù)平臺，然而業(yè)務(wù)之間的聯(lián)動，數(shù)據(jù)之間的共享開發(fā)還有很長一段的路要走。至少，它要先做到所有業(yè)務(wù)全部自營，無論是聯(lián)盟中介的抵制還是線下隊(duì)伍的建設(shè)，對它而言，都將是一場又一場困難重重的“硬仗”。

　　短時期內(nèi)更具可行性的路線，則是房地產(chǎn)平臺之間的互補(bǔ)合作。比如，4月14日下午，房多多與趕集網(wǎng)宣布“雙方將首先從新房領(lǐng)域展開合作，未來將擴(kuò)展至更多品類的合作”，無疑為未來的多業(yè)務(wù)聯(lián)動埋下了伏筆。

　　3、羊毛出在豬身上，豬從哪里找？

　　“零中介費(fèi)”的租房業(yè)務(wù)眼中的豬是二手房買賣，“象征性傭金”的二手房買賣要找的豬是什么呢？

　　搜房網(wǎng)找到的豬是“互聯(lián)網(wǎng)家裝”--房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的第一環(huán)。666元/平米的價格雖然低不過小米家裝和蘑菇裝修，但是踞守房屋交易上游、掌握豐富的房源、業(yè)主數(shù)據(jù)庫的租房網(wǎng)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。在家裝O2O中，必然會出現(xiàn)越來越多房地產(chǎn)中介平臺的身影。鏈家推出的“自如寓”和“自如友家”也可以視為進(jìn)軍輕量裝修領(lǐng)域的一個布局。

　　而鏈家瞄準(zhǔn)的是融信按揭，它投資的中融信投資擔(dān)保有限公司已經(jīng)獨(dú)立運(yùn)行6年，在鏈家2.7%的中介服務(wù)費(fèi)中，有0.5個百分點(diǎn)的后期保障服務(wù)費(fèi)就流入這里。同樣，我愛我家旗下旗下則有一家北京偉嘉安捷投資擔(dān)保有限公司。未來，當(dāng)“旱澇保收”、躺著賺錢的好年景不再之后，這些業(yè)務(wù)如何向互聯(lián)網(wǎng)金融順利過渡，值得關(guān)注。去年11月，一個名為“鏈家理財(cái)”的網(wǎng)站悄然上線，這是鏈家地產(chǎn)首次試水P2P，它給自己的理財(cái)產(chǎn)品取名“家多寶”，截至4月14日，平臺累計(jì)投資金額已經(jīng)達(dá)到18.79億元。

　　當(dāng)然，一二手聯(lián)動可能是那頭近在眼前的肥豬。

　　4、“中介噩夢”一去不復(fù)返了嗎？

　　在知乎“北京靠譜的租房中介有哪些”這個問題下面，得票最高的回答只有兩個字“沒有”。

　　曾經(jīng)房產(chǎn)中介被公認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)難以啃下的一塊“硬骨頭”，去年以來面向租客、買房者的價格大戰(zhàn)讓“房奴們”不僅開始憧憬：難道噩夢一般的租房、買房經(jīng)歷終于要過去了嗎？我們的春天真的到來了？

　　如果只看費(fèi)用，似乎確是如此。然而，價格只是體驗(yàn)的一環(huán)而已，房源數(shù)量、幫忙砍價、后續(xù)服務(wù)都決定著我們是睡個安穩(wěn)覺還是噩夢連連。而這一切首先取決于用戶界面（也就是經(jīng)紀(jì)人）是否友好。

　　房源收集與代客看房的分離是愛屋吉屋、丁丁租房都在施行的新模式。過去，一套房對應(yīng)一個經(jīng)紀(jì)人，租客為了租一套房可能要和十幾個經(jīng)紀(jì)人打交道，騷擾電話不堪其擾。如今，租客在App內(nèi)選好了幾套房，然后由一個經(jīng)紀(jì)人全程帶看。看房流程從中介導(dǎo)向轉(zhuǎn)為了用戶導(dǎo)向，在這一點(diǎn)上用戶體驗(yàn)得到了提升。

　　當(dāng)然，更關(guān)鍵的一點(diǎn)則在于房源。在租房依然是“賣方市場”的情況下，“房東付中介費(fèi)”的模式會使房源獲取成為一個難題。如何避免房東把中介費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房租之中，也考驗(yàn)著所謂的“免傭金”是否能夠真正兌現(xiàn)。

　　5、中介公司將死，中介永生？

　　從提到底薪、提高提成比例到全員持股計(jì)劃，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人正在成為互聯(lián)網(wǎng)新貴和中介公司爭相拉攏的“香餑餑”。無疑，經(jīng)紀(jì)人是這一次行業(yè)變革的受益者，無論是從收入水平、社會地位、業(yè)務(wù)數(shù)量等方面都迎來了update。

　　這離美國的自由經(jīng)紀(jì)人模式又近了一步。

　　當(dāng)圍繞門店形成的“勢力范圍”被App分分鐘瓦解之后，傳統(tǒng)中介公司的生死存亡就寄托在了經(jīng)紀(jì)人身上。而互聯(lián)網(wǎng)平臺要么扼住了中介公司的咽喉，要么正在試圖取而代之，房多多、安居客、58、趕集把守住了中介公司的流量入口，而搜房、愛屋吉屋則正在對中介公司進(jìn)行“釜底抽薪”。

　　中介公司正在讓位于經(jīng)紀(jì)人平臺。 至少租間門面就開始行騙的”黑中介“以后將會慢慢絕跡了。