《商業內幕》網站公布的鄭東新區衛星圖片

　　周定友每次出入鄭東新區管委會辦公樓，看到門口的商務外環路如織的車流以及周邊日漸繁榮的新區，偶爾還是心生波瀾。

　　他曾是日本設計師黑川紀章設計事務所規劃部的副主任，同時也是世界級城市規劃大師黑川紀章的中文翻譯。2001年8月的一天，黑川紀章設計事務所收到鄭州市規劃局來函，受邀參加鄭東新區的概念規劃。在黑川紀章的帶領下，周定友和自己的同事，用鉛筆、制圖軟件，一條條道路、一座座寫字樓，繪出了鄭東新區的藍圖。2001年底，隨著黑川紀章的概念規劃方案在激烈競爭中脫穎而出，周定友則留了下來，擔任鄭州市規劃局副局長，以方便黑川紀章方面與鄭東新區的規劃對接，目前任鄭東新區管委會副主任。

　　十多年彈指一揮，他見證了鄭東新區從草圖走入現實，從蘆葦遍地到高樓林立，也從過去飽受質疑的“中國最大鬼城”，成長為建成區突破100平方公里、人口突破100萬人、全口徑稅收突破135億元的成熟城區。

　　鄭東新區的逆襲，在鬼城、空城日漸增多的當下，頗具典型意義。

    伴隨著權力和資本的交替上陣，“鬼城”就如同一場傳染病般在全國各地蔓延。除去此前廣泛報道的貴陽、營口等城市，江蘇常州、河南鶴壁也開始出現鬼城的魅影。從南到北，從沿海到內地，從一線城市到N線小縣城，許多新區新城或多或少的戴上“鬼城”、“空城”的名號。

　　A 白天鮮見人 晚上少亮燈

　　江蘇常州，素有吳文化發源地之稱，因其新城區樓盤集中，入住率不高，且大量商品房積壓，被稱為“鬼城”。

　　這里說的是被譽為常州南部新城的常州武進區，由于當地低收入者和外來打工者無錢買房，和很多其他地方一樣，常州新城區的購房者多為外地人。而本地 房產所有者又有多套房，讓武進區的很多樓盤顯得空蕩蕩。需求有限，供應過量，這就直接導致了常州市的住宅房產存量大量過剩。

　　B 資源枯竭后的“睡城”

　　河南鶴壁，以煤炭化工等行業為主的傳統能源型城市。上世紀九十年代開始，已經嗅到資源即將枯竭氣息的鶴壁人就開始規劃淇濱新區。

　　但是，規劃建設已經超過二十年的鶴壁淇濱新區，如今仍然未完成規劃，基礎設施配套不全，人跡罕至，夜晚入住率不高，名副其實的“睡城”、“鬼城”。

　　C 夠不著的海景房

　　過去的十多年，“海景房”一直是房企炒作的噱頭，因此濱海城市的房價也是躥升最快。威海乳山銀灘，曾一度成為中國海景房的代言人，他們對自己的樓盤非常有信心。

　　但現在，讓威海人引以為傲的乳山銀灘，變成了一座空城。不到十年時間，曾經的驕傲變得無人問津，如今再看威海乳山，樓盤林立，入住率極低，現實中的房企生存問題很是嚴峻。

　　據媒體報道，威海乳山的有些樓盤開盤多年，到現在仍沒賣完。其中有些業主2008年左右花50萬入手的二手房，現今的話十幾萬就賣了。另外，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發商資金鏈斷裂后跑路。

　　D 外媒眼中的百億中國“空城”

　　據外媒報道，在天津濱海新區一塊名叫于家堡的土地上，政府準備將這里建成全球最大的金融區，即中國的“華爾街”。濱海新區現在樓宇空蕩，如同孩子迷茫的眼睛，不知未來如何。不過，當地政府否認所謂“空城”之說，因為工程建造尚未完成，于家堡還不能算“城”，沒有人是正常的。

　　不久前，網上一篇關于浙江紹興鏡湖新區建設失敗的報道引起關注。該報道稱，鏡湖新區建設失敗，人氣難以幾句、大量寫字樓被空置、基礎設施建設滯后，而政府部門將實行“包保制”，攤派買樓。

　　國內媒體今年1月份報道，早在2011年就規劃建設的杭州余杭區廣廈天都，，目前開發體量僅僅是總規劃的一半左右，入住率不高，周圍配套設施奇缺，夜晚亮燈率也很低。

　　E “鬼城”絕不會只有你知道的這些

　　根據標準排名與《投資時報》聯合發布的“中國大陸城市‘鬼城’指數排行榜（2014）”（下簡稱榜單）顯示，中國“鬼城”排行榜前十位的是二連浩特、欽州、拉薩、嘉峪關、井岡山、威海、錫林浩特、嘉興、石嘴山、三亞。

　　這一榜單最終選取了排名靠前的50個城市。據榜單負責人介紹，這些城市基本符合標準對于“鬼城”、“空城”的判定標準，即城區人口與建成區面積的比值均低于或稍微高于0.5。更可怕的是，依照這一標準，中國未來可能會出現近50座“鬼城”。

　　其實在本地人來看，鄭東新區從來就沒有淪落為鬼城工。如果說鄭東新區在建設之初有一段時間人煙稀少，比較空曠的話，也是中國絕大多數新城在發展過程中勢必會短暫出現的情況。

　　當然，鄭東新區沒有淪為“鬼城”，最終建設成功，是有其內在原因的。用當地人的話來講，就是底子厚。

　　早在2003年，鄭東新區就開始建設發展。當時，鄭州作為全國交通樞紐，外來人口、流動人口劇增，老廠區已經不能承載人口膨脹、商業發展、居民生活的需要。于是，當界政府果斷在與老城區只隔一條中州大道的東邊規劃建設高起點的新城區，命名為鄭東新區。

　　從建設之初，鄭東新區的寫字樓和居住小區基本就銷售一空。適時，人口超過一億的人口大省河南，面臨的最重要問題就是致富。其中一部分先富起來的群體涌向鄭東新區的速度非常之快。

　　也正因為此，作為二線城市新區的鄭東新區，有著一線城市的房價。

　　不可否認的是，2007年左右，鄭東新區曾經出現過人煙稀少、入住率、單位進駐率較低的現象。四通八達的鄭東新區當然不會眼睜睜戴上“鬼城”的帽子。2000年6月28日，時任河南省省長的李克強在鄭州調研時指出：一定要增強鄭州中心城市功能，加快全省城市化進程。三個月后，他提出要加快開發鄭東新區，以進一步擴大城市規模，拉大城市框架，培育新的經濟增長點。

　　2001年8月，鄭東新區開始對外征集方案。為此，鄭州市與國家建設部專家聯系，詢問“世界上最有名的設計單位有哪些”。最終進入角逐的，除了黑川紀章設計事務所，還有澳大利亞COX集團、美國SASAKI公司、法國夏氏事務所、新加坡PWD集團以及中國城市規劃設計院。

　　2011年底，黑川紀章的概念規劃方案獲得以建設部總規劃師陳曉麗為評審組長的國內外權威專家的多數投票，最終入圍。“做鄭東新區概念規劃時，黑川紀章60多歲?？梢哉f，當時的規劃方案積聚了他一生的經驗和成就。他在互聯網上的自我介紹中，提到的國外城市規劃作品不多，其中鄭東新區是比較得意的一個。”周定友介紹，黑川紀章的設計思想以新陳代謝為主，這反映在鄭東新區，包括九宮格和如意形象等傳統文化在規劃中的應用，以及大面積綠地、流動的水系和城市各個功能區的組團式發展等元素的融合，最終使得鄭東新區成為一個有生命的城市。

　　鄭東新區規劃之初，李克強即提出，城市發展要一張藍圖繪到底，規劃方案形成后，可以通過法律程序固定下來，在建設過程中，一定要服從規劃，任何單位和個人都不能自行其是。

　　鄭東新區變得越來越繁華。圖片來自網絡。

　　業內人士分析稱，“鬼城”的出現與我國城市過去五年來的擴城有關。國土資源部2013年的一項調查顯示，全國391個城市的新區規劃，人均城市建設用地197平方米，已建成區人均城市建設用地達到161平方米，遠遠超過人均100平方米的國家標準。

　　去年4月21日，據國家發改委城市和小城鎮改革發展中心調查顯示，90%的中國地級市正在規劃新城新區，部分城市新城總面積已達建成區的七、八倍，“空城”、“睡城”、“死城”等現象頻現。

　　中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞表示，“鬼城”往往是指二三線城市的新區。

　　究竟什么樣的“鬼城”會率先改變面貌？牛鳳瑞給出了一個公式：鬼城改變面貌的時間，等于其依附的主城區的發展勢頭，除以主城區與鬼城的距離。換句話說，主城區發展勢頭越強勁，依附于主城區越近的“鬼城”，越容易“摘帽”。

　　那么，鄭東新區的逆襲模式能夠被其他這些地方模仿呢？上海易居研究院研究員嚴躍進分析，鬼城能否復活，要看幾類“鬼城”出現的原因和要素供給能否跟進，單純的模仿不具備復活的必然性。

　　第一類是土地資源供給規模大的城市，此類城市出現“鬼城”，在于資源供給過度，忽視了市場需求。此類城市“鬼城”陰影的消失可以做到，關鍵在于控制土地出讓規模。

　　第二類是資金供給規模大的城市，比如一些濱海城市“忽悠”外地購房者買房，結果產生了大量空置房。

　　第三類是城市重心轉移背景下的城市，比如鄭東新區就逐漸承擔了老城區人口的轉移，此類新城未來出現繁榮，是必然的。

　　2011年，中國城鎮化率首次超過50%，達到51.3%，這一數據無疑顯示出城鎮化的強勁活力。同時，中央政府也高度重視城鎮化進程，將其視為中國經濟轉型發展的新引擎。加之我國現有城鎮化水平仍嚴重低于歐美國家，城鎮化進程也的確是潛力巨大、大有可為。但是，在各地掀起的城鎮化浪潮中，仍然出現了一些不容忽視的問題：一方面，北京、上海、廣州等一線城市地王不斷涌現，土地出讓價款不斷刷新紀錄;另一方面，鄂爾多斯等地城市新區成為鬼城，白天就熙熙攘攘，晚上則空無一人。地王與鬼城這兩個城鎮化中的極端，同時在中國出現，凸顯出我國城鎮化中存在的一些深刻問題。

　　2013年，開始冷靜審視中國樓市的宏觀決策層提出了這樣的一個詞“造城運動”，彼時，中國國際經濟交流中心信息部部長徐洪才在接受媒體采訪時曾表示，城鎮化不能孤立地發展，也不能搞造城運動。

　　徐洪才表示，以往“大快趕上”，往往欲速不達，造成房地產市場的泡沫，多地出現“鬼城”，正是城鎮化和產業結合不好，與其他幾個部分脫節導致的后遺癥。城鎮化納入經濟發展空間的合理布局，可以避免“鬼城”現象。

　　今年兩會，李克強總理強調，要保持房地產長期平穩健康發展。

　　說到底，鬼城現象是中國今年年經濟高速發展掩蓋下不合理增長的結果，它的出現有著一定的必然性。2014年的種種跡象表明，從一線北上廣，到三四線縣城，整個中國樓市開始變得理性，減少存量變成了各房企2015年的首要目標。

　　正如李克強總理給出的答案，穩定住房消費、堅持分類指導、落實地方政府主體責任，這被稱為“中國2015年樓市基調”。

　　盡管如此，虎杰投資首席分析師張寅也指出，雖然政策環境可能好于去年，但庫存壓力也非常巨大，大力去庫存仍然是房企今年的首要任務。