十年不變 望房興嘆

房價飛漲

　　“10年了，我還是買不上房，這是為什么？”和買了房的朋友一起談到房子，姜曉明常常會這么問。

　　10年前，也就是2004年，姜曉明來到北京工作，那時他的月收入是2500元，年收入3萬元。這一年，北京二環和三環之間的房子的價格在6000元/平方米左右 。以姜曉明的收入來看，他一年的收入在北京三環還能買上5平方米，換句話說，還能買個廁所。

　　當時，我國部分城市的房價已經開始出現上漲的勢頭。據當時國家統計局月度統計報告顯示，2004年1-11月，我國商品房平均銷售價格為2759元/平方米，同比上漲12.5%。房價上漲入選2004年某周刊評選出的十大民生經濟新聞。

　　10年后，2014年1月1日，中國指數研究院發布的百城房價數據顯示，2013年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10833元每平方米，環比上漲0.7%，自2012年6月以來連續第19個月環比上漲。

　　10年間，被兩只手操控著的房價一路看漲，令很多人可望而不可即。

　　房價高漲 房產稅救火

房產稅將立法推行

　　衣食住行，是百姓生活的基本需求。作為國家出臺的抑制房價的政策，房產稅一直備受社會關注。2013年，有關房產稅的消息更是沸沸揚揚。

　　房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。

　　2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2011年1月，重慶首筆個人住房房產稅在當地申報入庫，其稅款為6154.83元。

　　2013年上半年，有關房產稅擴圍的消息引發社會關注。此前，國家發改委公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確將“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”作為2013年財稅體制改革的重要任務。

　　黨的十八屆三中全會通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，其中提到“應該加快房地產稅立法并適時推進改革”。這是中央層面的文件第一次提出房地產稅立法的問題，用立法形式推動房地產稅的完善和實施，這將對我國財稅體制改革和房地產市場的調節規范起到規范作用。

　　發改委官員近日公開表示，2014年擬研究推進房產稅立法。

　　相比破冰試點已近三年卻一直徘徊不前，房產稅改革一旦進入立法程序將會一步步更有保障地向前推進，在全面深化改革的背景下，這項稅制改革不會遙遠，但需要一定的過程。

　　立法需兼顧公平

　　近日，國家稅務總局原副局長許善達在公開場合表示，推進房地產稅立法有兩個難點：一方面，隨著時間的推移，土地價值在升值，而房屋在貶值，稅基難以統一；另一方面，土地屬于國有，而房屋屬于私有，一個統一的稅圖和對兩個不同的納稅主體征收，也是一個重大的挑戰。

　　征存量還是征增量、免征是多少、不同城市地段怎么區別……作為公認的一項牽扯面廣、涉及面多、變數大的稅制改革，房產稅改革的討論與爭議一直不斷，在條分縷析后可以發現，核心都是如何保障公平，這也是貫穿房產稅改革始末的重大考驗。

　　“目前我國房地產整體鏈條上的稅收有十余種，存在重復征稅的問題，征收房產稅要考慮到整體稅負的公平。”社科院財經戰略研究院研究員楊志勇指出。

　　住房信息聯網困難重重

　　房產稅實施還有一個前提,那就是房產數據實現全國聯網。

　　然而，全國個人住房信息系統聯網工作啟動已經4年，但進展并不順利。住建部先于2011年要求在次年6月底完成60個城市的聯網工作，又于2012年要求在2013年6月底前完成500個城市的住房信息聯網工作。相關人士透露，目前聯網的城市已經超過60個，但遠未達到500個。

住房信息聯網困難重重

　　聯網進度的延期存在多方原因。住房城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌解釋，除了技術障礙和數據不全等原因，利益集團的阻力也是一大原因。

　　一直以來，住房信息聯網被社會公眾認為“對特定人群的房產信息進行查詢以推進反腐工作”。

　　也正因此，一位接近住建部的人士介紹，地方為聯網設置的阻力不小。住建部部長姜偉新也曾經在一次內部會議上坦承，住房信息聯網比預想中要難得多。

　　不動產登記能否破局

　　不過值得一提的是，2014年個人住房信息的聯網工作將被納入不動產統一登記制度的設計之中。

　　1月11日，國土資源部副部長徐德明表示，2014年將建立不動產統一登記制度。2013年11月，國務院表態原由九個政府部門負責監管的不動產登記將統一到一個部門，由國土資源部負責指導監督。

　　專家分析，進行不動產登記意在消除“信息孤島”，全面掌握房產信息，為房產稅開征鋪路。家庭擁有財富將曝光，公司擁有的房產也會曝光，這在土豪露富與低調奢華并存的時代，對于秉持悶聲發大財、習慣視稅收如無物的人，是沉重的心理打擊，相當于讓他們裸身過鬧市。

不動產統一登記

　　越是資產集中于不動產的人，不安全感越強，一輩子省吃儉用買了三套房預備養老，現在突然成為暴富群體，可能承擔沉重的稅收，為城鎮化作出真金白銀的貢獻，抵觸情緒極強。而那些有能力在全球配置資產的人，可以享受不同體制所帶來的政策庇護，財富安全感強于把雞蛋放到國內房地產一個籃子里的人，即使如此，他們也希望多過兩年資產價格上升、沒有房產稅的日子，而這些人往往擁有極強的游說與左右政策的能力。住建部聯網登記制度最終被“水“，大約是這些人的功勞。

　　對于那些非法或者通過灰色手段擁有多套房的人，不動產登記之后也是財富歸類整理的過程，灰色但合法通過一定的程序洗白上岸，非法所得自行提前處理。

　　說白了，沒有人愿意多納稅，也沒有人愿意從不納稅進入納稅狀態。擁有自有住房的人對不動產登記不積極，是出于保護財富的本能，只有建立合法財富的安全感，才能打破這重魔咒。

　　然而，這條路還有多遠呢？

　　從房產稅試點開始到房地產稅將立法，雖然困難重重，但房產稅還是被認為是國家抑制房價舉措的一把利器。這把利器的作用到底有多大呢？

　　滬渝試點效果不明顯

　　據《人民日報》報道，作為試點城市的上海的房產稅被普遍認為是“紙老虎”。房產稅收入在上海財政收入中只能算作九牛一毛。上海市財政局的數據顯示，2012年上海市地方財政收入3743.71億元，其中房產稅24.6億元。房產稅收入在上海總體財政收入中僅占0.66%，而2013年前5個月，上海的土地出讓收入已高達515億元。

　　隨著房地產稅立法消息的傳出，社會公眾開始對房產稅全面展開后的房價走勢議論紛紛，甚至許多購房者改變了此前原有的購房計劃，希望房產稅全面實施后能夠真正降低房價，從而減輕購房負擔。

　　“房產稅對于房價的影響遠不會有社會公眾想象的那么大，房產稅更多的是發揮穩定房價的作用。”住房城鄉建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌介紹說。

　　“從在上海、重慶試點的效果來看,房產稅對房價的遏制作用并不明顯,除了重慶可能對一部分高端住宅的增長有抑制作用外,兩地房屋價格并沒有因征稅而下降。” 全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授分析道。

　　不動產登記影響甚微

　　此前有專家預測，不動產統一登記可能引發一批官員拋售，從而促使房價下跌。

灰色收入

　　寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同對此表示，實際上要清理官員的房產，不用推動全國登記，真的去調查的話現在也能實現。而推動不動產統一登記，只是在聯網的基礎上，讓異地房產信息更加清晰，信息查詢更加便捷。即使全國聯網了，但實際上還是看官員的覺悟性和心理承受能力來選擇是否拋售房產，一方面他們可能是合法持有，另一方面可能早以各種方式轉到親戚朋友名下，所以不動產登記的影響十分有限。

　　方圓地產首席分析師鄧浩志則在媒體采訪中表示，不動產統一登記的影響甚微，因為房價的最終決定因素是供求關系。大城市還是面臨供不應求、小城市還是供大于求的。即使不動產統一登記迫使官員可能拋售一定數量的房產，但是占據總量還是太小，廣州一年可能成交10萬-12萬套房子，但是官員可能拋售也就幾千套房子，影響范圍有限。

　　房產稅作用要著眼長期

　　現在看來，房產稅及相配套措施的效果都不能讓人滿意，但也有專家提出要考慮長遠。

　　“對于房地產市場而言，以前更多關注房產稅試點擴圍帶來的短期影響，現在更多關注包括土地增值稅調整等在內的房地產稅制改革可能帶來的影響。”中國指數研究院常務副院長黃瑜表示。

　　從房地產稅體系看，包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用稅等一系列的稅種，而房產稅改革的最新思路明確將伴隨著整個房地產鏈條上相關的稅種改革，這無疑將對賣方、買方市場都產生深刻影響。

　　一些業內人士也指出，房產稅對樓市調控更加著眼于長期，這是已經形成共識的，房產稅改革的預期正在逐漸走向制度的整體梳理與完善，這是目前需要市場化手段進行樓市調控所需要的。