無論是經(jīng)濟(jì)總量、城區(qū)人口，還是消費(fèi)水平、品牌影響，縣域城市與一二線城市都相去甚遠(yuǎn)，甚至無法與三四線城市相提并論。但是，商業(yè)升級需求明顯，市場空間巨大的縣域市場正強(qiáng)勢崛起。在城鎮(zhèn)化的背景下，這些發(fā)展迅猛的縣域城市悄然迎來城市綜合體發(fā)展的春天。

　　以“蔬菜之鄉(xiāng)”山東省壽光市為例，目前，壽光在建或已經(jīng)建成的城市綜合體多達(dá)十余個，面積過萬平方米。包括繽紛五洲商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)投產(chǎn)的繽紛五洲財富廣場、紅星美凱龍?諾誠凱龍國際廣場、雨潤控股集團(tuán)投資的城市綜合體等。

　　在2013年最新的中國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)縣市排行中，壽光市排名第28位，位于山東省16個上榜城市之首。從去年開始，壽光市進(jìn)一步加快城市商貿(mào)圈向東拓展，商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)布局更加優(yōu)化，全面啟動商業(yè)綜合體等大型商貿(mào)項目建設(shè)。目前，壽光市建成、在建高層建筑達(dá)到534 棟，計劃每年新增高層建筑100 棟以上，5 年內(nèi)城市高層建筑達(dá)到1000棟以上。

　　“消費(fèi)基礎(chǔ)是支撐大型商業(yè)及城市綜合體的最主要因素，這正是壽光項目落戶的原因。”據(jù)繽紛五洲商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理林尚錦介紹，當(dāng)初選擇落戶壽光，林尚錦便發(fā)現(xiàn)，壽光已經(jīng)連續(xù)9年跨入全國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市） 行列。當(dāng)年更是完成地區(qū)生產(chǎn)總值就達(dá)268億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到5936元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11566元，各類存款余額達(dá)到188.6億元。除了在壽光的城市綜合體項目以外，這家著名的溫州房企還在濟(jì)南、日照等地的發(fā)達(dá)縣市投資有項目。

　　有業(yè)內(nèi)人士選取上海、深圳、成都、南京、東莞、等作為高級別城市數(shù)據(jù)樣本，選取了高郵、大豐、泰興、海安、姜堰、丹陽等幾個城市作為縣級城市數(shù)據(jù)樣本，對近五年來各城市各方面數(shù)據(jù)進(jìn)行了對比研究分析，對比發(fā)現(xiàn)，縣級城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展后勁更足，商業(yè)發(fā)展的空間巨大。

　　小編查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，雄踞中國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)縣的各城市中，無一例外都建立了城市綜合體。城市綜合體以其帶動投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，使得地方政府和開發(fā)商能起到一個各取所需的作用。在雙重利好的背景下，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)累計開發(fā)投資12000多億元，同比增幅近三成。業(yè)內(nèi)人士還預(yù)計，僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，縣域城市及三四線城市將成為重要的增長極。

　　在山呼海嘯的商業(yè)地產(chǎn)，城市綜合體因?yàn)槠浯碳はM(fèi)、帶動投資的發(fā)動機(jī)價值，受到了國內(nèi)各大城市管理和投資者的青睞，一場來勢迅猛的城市綜合體建設(shè)大潮正席卷大江南北。

      小編注意到，在壽光投資城市綜合體的雨潤控股集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)主要涉及食品、農(nóng)產(chǎn)品物流、地產(chǎn)、現(xiàn)代商業(yè)、酒店、建設(shè)和金融等領(lǐng)域。此次在壽光投資40億元，建設(shè)集南京中商旗艦店、星級酒店、SOHO辦公、大潤發(fā)超市、電影院線、餐飲、文化休閑主題街區(qū)等為一體的城市綜合體項目。今年，雨潤還陸續(xù)把新沂、如皋等城市納入到自己的城市綜合體開發(fā)版圖，這些雨潤系的城市綜合體分布在三四線城市甚至包括如皋這樣的縣級市。

　　在我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的推動和一二線城市均紛紛采取限購政策共同影響下，大型房企開始向三四線城市及發(fā)達(dá)的縣域城市進(jìn)軍。自去年開始，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項目大開“綠燈”，大量分布在三四線城市的城市綜合體等商業(yè)項目在建或已經(jīng)開業(yè)。

　　以經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的山東德州市為例，城市綜合體項目是該市今年招商的重要內(nèi)容。今年，該市城市綜合體（房地產(chǎn)業(yè)）推進(jìn)辦公室已簽約項目5個，合同總投資183.2億元，目前均已工商注冊和開工建設(shè)。截止10月，已完成投資24.58億元，包括萬達(dá)廣場、唐人中心、綠城百合花園、百腦匯資訊廣場等。據(jù)了解，日前德州市政府將率團(tuán)赴上海舉辦招商會，各產(chǎn)業(yè)辦和各縣市區(qū)招商部門將集體參加，屆時將向與會客商介紹德州市對外開放的發(fā)展成果、投資環(huán)境、優(yōu)惠政策、發(fā)展優(yōu)勢和發(fā)展重點(diǎn)，吸引外地客商來德州市投資。

　　城市綜合體大行其道，自然誰也不愿意錯過分這杯羹的機(jī)會。即使是茅臺、娃哈哈這樣的企業(yè)也玩起了“跨界”與“混搭”，紛紛加入其中。先是傳出白酒企業(yè)茅臺進(jìn)軍地產(chǎn)行業(yè)，旋即由娃哈哈擬投資50億打造的城市綜合體在湖北宜昌破圖動工。

　　公開資料顯示，萬達(dá)目前已開業(yè)及截至2014年底計劃開業(yè)的萬達(dá)廣場達(dá)109座。其中有不少項目來自三四線城市。據(jù)萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)觸角正在進(jìn)一步向三四線城市滲透。2014年預(yù)計開業(yè)的萬達(dá)廣場保持在20個左右，其中，有超過半數(shù)的項目都位于三四線城市。這意味著，素來走“高端大氣上檔次”路線的萬達(dá)，開始扭轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。

      為什么近遍及全國的綜合體發(fā)展得如此之快？其背后的力量是什么？

    “城市發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合在公共屬性較強(qiáng)的領(lǐng)域，必然誕生城市綜合體。隨著城鎮(zhèn)化水平的不斷推進(jìn)，未來以城市綜合體為代表的建筑會在越來越多的城市出現(xiàn)。”寧夏大學(xué)研究生院副院長趙智宏認(rèn)為。事實(shí)上，隨著一些城市經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展，城市化率的提高和人口的不斷增長，這些作為區(qū)域中心城市對周邊地區(qū)的輻射帶動，這樣的消費(fèi)市場無疑為商業(yè)地產(chǎn)帶來無限商機(jī)。

　　中國的城市化發(fā)展進(jìn)程中，政府起到了主導(dǎo)作用，而本屆政府更是將城鎮(zhèn)化作為工作重心。這次的中央城鎮(zhèn)化工作會上提出，嚴(yán)格控制大城市規(guī)模，合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市。南京問策商業(yè)管理顧問公司董事總經(jīng)理蘇曉晴表示，這一輪地方風(fēng)起云涌的城市綜合體開發(fā)熱潮一方面源于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的城市更新需求，另外是地方政府對于城市綜合體項目帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、稅收、就業(yè)等多重積極效應(yīng)。另外，從開發(fā)商的角度來看，地方城市其拿地成本比較小，市場潛力巨大。

　    據(jù)測算，到2030年，我國城鎮(zhèn)化率水平將達(dá)到70%，年均城鎮(zhèn)化率增長1個百分點(diǎn)。分析人士指出，新型城鎮(zhèn)化未來三年投融資需求將達(dá)25萬億元，用于基礎(chǔ)建設(shè)。

　　突飛猛進(jìn)的城鎮(zhèn)化，無疑對于與之相關(guān)行業(yè)是個利好好消息，將為建材業(yè)、裝飾裝修業(yè)、建筑業(yè)等組成的產(chǎn)業(yè)集群提供巨大的市場發(fā)展空間。例如，城市綜合體的建設(shè)帶動了基建行業(yè)、裝修裝飾、家電電器等行業(yè)發(fā)展；城市交通、污水處理等領(lǐng)域的投資也會越來越多；新型城鎮(zhèn)化更多可能指向惠及民生的公共服務(wù)、節(jié)能環(huán)保和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化這三個方面。

　　就建材來說，已經(jīng)傳遞出了強(qiáng)有力的訊號。以水泥的市場價格為例，目前隨著淡季的臨近，水泥價格卻依然保持高價位而沒有明顯回落的跡象，已經(jīng)顯示出水泥行業(yè)對明年市場看好的信心。業(yè)內(nèi)分析人士表示，隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)加快和環(huán)境污染治理力度趨嚴(yán)，水泥行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)有望持續(xù)改善，華北、華東等供需關(guān)系改善相對明顯的區(qū)域，水泥價格或出現(xiàn)超預(yù)期回升。而對于裝修裝飾行業(yè)來說，未來幾年巨大的市場空間已經(jīng)顯露出端倪。

　　而對于裝飾行業(yè)來說，這輪銳意進(jìn)取的發(fā)展機(jī)遇同樣不容錯過。據(jù)業(yè)內(nèi)估算，在市場存量和增量雙重增長刺激下，我國建筑裝飾行業(yè)市場年需求量在未來3-5年可能達(dá)到3.6萬億元。令人振奮的是，建筑裝飾行業(yè)正以跨越式的增速向前發(fā)展。2012年，即便在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)的大背景下，百強(qiáng)企業(yè)平均每家的年度主營業(yè)務(wù)收入就達(dá)15.88億元，較2011年增長12.38%。

　　據(jù)分析，中長期行業(yè)綜合受益國家基建投資和消費(fèi)升級驅(qū)動，增速將高出GDP增速3個百分點(diǎn)以上，考慮行業(yè)需求在新型城鎮(zhèn)化、地鐵交通、城市綜合體發(fā)展的增量驅(qū)動和住宅、商業(yè)地產(chǎn)、公建等存量改善需求的帶動下，未來三年將維持兩位數(shù)增速。方正證券建筑行業(yè)分析師周偉表示，在新型城鎮(zhèn)化模式下，裝飾行業(yè)將會受益，大的裝飾公司未來的業(yè)績可能有30%的復(fù)合增長率。

　　盡管城鎮(zhèn)化推進(jìn)的具體路徑要等到明年才出臺，但是可以肯定的是，市場必定會在城市化進(jìn)程中發(fā)揮重要的作用。正如十八屆三中全中提出的，充分發(fā)揮市場配置資源的作用，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)作活力。“十二五”期間，是我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，建立訓(xùn)話經(jīng)濟(jì)框架、初步建立低碳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行框架、推動生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要時期。對于我國的建筑裝飾企業(yè)來說，尤其是作為行業(yè)的百強(qiáng)企業(yè)來說，迎來了壯大行業(yè)難得的發(fā)展機(jī)遇。面對廣闊的未來，建筑裝飾企業(yè)，尤其是那些百強(qiáng)龍頭企業(yè)應(yīng)該積極實(shí)踐綠色裝飾，創(chuàng)新核心競爭力，從挑戰(zhàn)中尋找機(jī)遇，開拓新的發(fā)展道路，在“打造中國經(jīng)濟(jì)升級版”的環(huán)境下智贏未來。