從2003年8月12日，國務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》開始，到2014年9月30日，中央人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會下發(fā)通知正式松綁“限貸”，11年間，國務(wù)院及相關(guān)部委共計出臺了70余項重要的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，主要集中在土地、金融、財稅、行政四個方面，政策出臺之多、密度之高、力度之大前所未有。

　　在這十余年，全國商品住房成交均價漲幅為145%，京滬穗深杭等5城市商品房價平均漲幅達(dá)220%，其中，北京房價漲幅最高，為259%。令人感到矛盾的是，政府對房地產(chǎn)密集調(diào)控的這十余年間，正值中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金十年。房地產(chǎn)的調(diào)控并未因調(diào)控加碼而逆轉(zhuǎn)，而是繼續(xù)延續(xù)普漲格局，房地產(chǎn)并未跳出“越調(diào)越漲”的怪圈。

　　其實，無論是限貸，還是限購，都表現(xiàn)為行政手段干預(yù)市場交易，都違背了市場規(guī)律的運(yùn)作。目前中國已經(jīng)走上市場經(jīng)濟(jì)的軌道，商品交易的價格從本質(zhì)上說只能是由買賣雙方通過不斷地博弈來決定的，政府的干預(yù)通常會扭轉(zhuǎn)這種市場博弈，雖然可能會收到短期效果，但從長遠(yuǎn)的發(fā)展來看，必然會損害市場機(jī)理。違背市場規(guī)律，必然會適得其反。從今年中央到地方政府的樓市松綁政策也可窺見這一原理。

　　房地產(chǎn)業(yè)在長達(dá)十年的高速發(fā)展之后，在2014年進(jìn)入了低谷，樓市持續(xù)低迷，成交量不斷下降。2014年1-9月 份，全國商品房銷售額49227億元，下降8.9%，降幅與1-8月份持平。其中，住宅銷售額下降10.8%。與此同時，截至9月末，全國商品房待售面積57148萬平方米，比8月末增加988萬平方米。

　　從房地產(chǎn)開放商拿地節(jié)奏可以看出房企對市場的判斷。今年前三季度，排名前十的大開發(fā)商中有8個的新增土地儲備面積同比去年縮減，其中中海、保利同比去年“腰斬”，萬科、恒大下滑70%以上，而最保守的則是世茂地產(chǎn)和綠城，分別下滑90%和100%。排名前十的萬科、恒大、保利、中海、綠地、萬達(dá)、碧桂園、世茂、綠城、融創(chuàng)10 大房企，除3月份和8月份拿地量同比正增長之外，其余均為負(fù)增長。

　　房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動系數(shù)是1：2.86，即100億元房地產(chǎn)的投資，將拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)286億。前文就提到房地產(chǎn)的低迷直接導(dǎo)致地方政府財政收入銳減，從而造成政府投資的放緩，這對于受投資驅(qū)動的我國經(jīng)濟(jì)是很大的打擊。因此，二三線城市的各地政府相繼出臺了樓市松綁政策，除了放松限購、限貸政策外，還涉及到普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)支持等多個方面。截止目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳四個一線城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅守限購。

　　9月30日，央行和銀監(jiān)會也做出了回應(yīng)，聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，正式給房貸“松綁”，加大了金融對房地產(chǎn)行業(yè)的支持，不僅從“認(rèn)房又認(rèn)貸”轉(zhuǎn)為“只認(rèn)房”，還開了三套房貸的口子，給予自住型購房需求較大力度的支持。

　　今年中央乃至各地政府實施的所謂的一系列“救市”政策，實際上都是對多年來實行的房地產(chǎn)調(diào)控政策的糾偏。無論是放松限購，亦或是放松限貸款，都是在向市場調(diào)節(jié)回歸，減少行政上的干預(yù)，更多的讓市場充分發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用。

　　雖然相關(guān)政策已經(jīng)出臺，但政策的體現(xiàn)還要有一個過程，需要一段時間來實施、運(yùn)作，房地產(chǎn)市場的走向，至今亦尚不明朗。

　　除了長期政府干預(yù)政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的積重難返的副作用外，中央反腐力度的持續(xù)加大，也在一定程度上影響了企業(yè)家們對投資前景的判斷。

　　自2013年起，中央打出了一系列“反腐拳”，不僅波及到了住宅地產(chǎn)的發(fā)展，旅游地產(chǎn)、高端酒店業(yè)的經(jīng)營也受到 不小的沖擊；從房產(chǎn)交易量、市場反饋來看，“紅領(lǐng)階層”購房量大幅減少，旅游地產(chǎn)、高端酒店業(yè)也較往年蕭條。

　　2013年6月，開業(yè)才一年之久的青島黃島凱賓斯基酒店因經(jīng)營不善撤出青島。作為歐洲最古老、唯一獨立運(yùn)營的豪華酒店管理公司，凱賓斯基一向?qū)x址非常謹(jǐn)慎，自開業(yè)以來，一直經(jīng)營慘淡。凱賓斯基的失敗原因很復(fù)雜，既有西海岸客源難以支撐的原因，又有厲行節(jié)約大背景的影響。國際酒店管理領(lǐng)域的另一巨頭希爾頓，基于對市場形勢不明朗的判斷，在近兩年來在國內(nèi)也未大舉開拓市場。

　　從這幾家高端酒店巨頭國內(nèi)的經(jīng)營狀況也可看出，受公費(fèi)出游、公款招待等項目進(jìn)一步減少的影響，酒店對公銷售收入較去年減少很多。中央一系列“反腐”政策在給高端酒店業(yè)、連鎖酒店巨頭帶來低營業(yè)額的同時，讓房地產(chǎn)開發(fā)商也陷入看不清市場發(fā)展動向的境地，放慢了其開發(fā)房產(chǎn)、商業(yè)綜合體、旅游地產(chǎn)的腳步。

　　建筑裝飾行業(yè)作為房地產(chǎn)的下游產(chǎn)業(yè)，兩者有著唇亡齒寒的關(guān)系。樓堂館所、商業(yè)綜合體、住宅等既是房地產(chǎn) 行業(yè)的內(nèi)容，也是建筑裝飾行業(yè)的細(xì)分市場。受房地產(chǎn)低迷拖累，2014年建筑裝飾行業(yè)產(chǎn)值的增速必然受到影響。

　　實際上，一切阻礙交易、增加交易成本的政策都是不符合市場規(guī)律的。因此，今年樓市限貸、限購雙雙松綁，房地產(chǎn)政策向市場回歸的積極效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。而且多位業(yè)內(nèi)人士分析，更多的新政策將會出臺，比如減免交易稅費(fèi)等。因此，房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)放松應(yīng)當(dāng)可以預(yù)期。