揭秘

    北京炒房客“轉戰”燕郊

    去年六七月份，以“場外配置”、“傘形信托”等為代表的股市杠桿手段導致了股市的巨大泡沫，并在去杠桿的過程中引發股災。如今，“場外配資”這個名詞開始向樓市轉移，火爆的樓市已經成為了一部分投機客的熱土。那么，炒房客背后都使用了哪些手段呢？

    投資客在深圳繳社保“養號”

    深圳一名地產中介人士告訴北青報記者，樓市井噴式的行情讓越來越多的深圳人加入到眾籌買房的隊伍。

    該人士告訴北青報記者，去年年底身邊曾有兩位朋友邀請他加入眾籌買房，由于考慮到風險問題，最終沒有加入。據介紹，眾籌炒房的隊伍中，80后是主力，眾籌炒房本身不難，就是幾個朋友聯合湊足首付，并準備好幾個月到一年左右的月供，等房價上漲了再約定一個時點賣出，贏利按投入比例分成。“一般都會拉一個房地產中介的朋友加入，會有明顯的信息優勢。深圳投資客中有很大部分是房地產中介人員。”

    據深圳一名地產中介介紹，對于那些有錢的老板來說，他們聯合起來往往能夠將一棟樓給買下來，然后根據市場的情況慢慢賣。由于深圳限購，投資客會想盡辦法以購買“房票”等方式獲取購房資格。“房票”即購房資格，過去一年，深圳“房票”的價格已從幾千元上漲到了數萬元。由于深圳的購房資格較為寬松，只需在當地繳納一年社保，一些投機客開始為自己的親戚朋友在深圳繳納社保，這叫“養號”。

    大量資金通過P2P流入樓市

    除了眾籌炒房，首付貸和消費貸是杠桿買房的重要方式之一。近日，鏈家的金融產品被推向了風口浪尖。按照一名理財機構的分析師的說法，以鏈家為代表的地產中介通過P2P將短期資金引導到房地產行業，同時通過首付貸等方式給購房者或者炒房者提供杠桿，大大推動了投機資金進入房地產的熱情。比如一套價值500萬元的房子，如果首付需要150萬元，通過首付貸，或許購房者只需要出50萬就能買下這套房子，幾個月以后再出手，按照上海、深圳近期的行情，賺個100多萬元很正常。“投資這些理財產品，實際上是將錢投給了炒房客。”

    北青報記者在今年以來的多起“金融事件”中發現，大量p2p理財產品的資金流入樓市。在“寶能萬科股權爭奪戰”中，寶能系旗下的廣金所被指為寶能旗下的地產項目融資，其專門針對深圳寶能城、深圳寶能公館項目分別推出“寶能購房寶一號”、“寶能購房寶二號”理財產品。另外，近日陷入兌付危機的P2P平臺鑫琦資產理財產品也是流入了房地產，由于投資的二三線城市樓市低迷，導致了危機的發生，涉及資金近10億元。

    在北京炒房一般要有500萬現金

    在北京，由于有5年社保和納稅的嚴格限購時間，炒房的操作難度要大了很多。北青報記者多方輾轉，找到一名“炒房客”劉漢(化名)。據他介紹，在北京，除了一些中介人員和開發商外，普通市民炒房的還比較少，更多是倒騰房子，一些市民將小戶型倒騰為大戶型。

    劉漢介紹，在北京要想炒房，一般要有500萬元的現金，找一個預期會升值的熱門地段，然后火速用全款買下房子，買下房子以后先不過戶，而是與原來的業主簽訂苛刻的違約合同，然后拿到公證處去做公證，把原業主的房本拿到手里。隨后通過裝修改造、和中介合作等方式炒高房價后迅速尋找下家。和下家簽合同拿到錢后再把上家的房本過戶給下家，整個過程需要“穩、狠、準、快”。

    劉漢稱，由于北京嚴格的限購條件以及高昂的房價，很多炒房客轉移到了燕郊。“那里沒有限購，可供炒作的題材多，100多萬就可以操作了。”

    炒房“花樣”手段風險非常大

    北青報記者在調查中了解到，炒房客的“花樣”非常豐富，但這些玩法大都包含著高風險。就拿劉漢的炒房手段來說，賣家的違約以及背后的房產的抵押情況都可能是地雷，這些炒房手段并不可取。

    對此，中國房地產協會的一名專家稱，炒房風險極大，一旦樓市下行，這些炒房客將血本無歸。這些“花樣”炒房方式是對市場的一種擾亂行為，政府部門應當加強對這些炒房行為的監管，不能讓樓市釀成去年股市那樣的隱患。