各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓：

　　上午好!

　　非常榮幸參加今天的大會，我的演講題目是《批量精裝修：誤區(qū)與挑戰(zhàn)》。

　　最近我們在談?wù)撘粋€話題，是關(guān)于2018年是否可以看作是批量精裝修爆發(fā)的元年。作為一個佐證，我本人在7月份接到了很多地產(chǎn)商打來的電話，內(nèi)容基本上都是尋求批量精裝修方面的戰(zhàn)略合作。最夸張的是，我記得有連續(xù)3天接到了13個左右的此類電話，這種情況以前從來沒有出現(xiàn)過。我們公司從2004年開始就從事批量精裝修業(yè)務(wù)，我的心目當中一直認為毛坯房早就應(yīng)該取消，改為精裝房交付，現(xiàn)在這個局面似乎終于來臨，問題是，我們參與各方是否做好了準備呢?我們來分別看一下。

　　一、設(shè)計方面

　　1)標準化程度較低。

　　根據(jù)我們公司在全國差不多60個城市的工程實踐，設(shè)計達到了標準化的項目比較少。即便是一些標準化做得比較好的房地產(chǎn)公司，當項目遇到一些“特殊”條件時，設(shè)計就出現(xiàn)了較多的變異。我舉個例子，在某個城市，客戶告訴我1000套房子有13個戶型，這個不算太多，還可以接受。問題是根據(jù)當?shù)卣囊螅總€戶型要為客戶提供3種不同風格的設(shè)計，這樣就可能出現(xiàn)39種組合。更加嚴重的是，這個項目還要為客戶提供“選裝”服務(wù)，那會不會出現(xiàn)上百種組合呢?如此一來，1000套房子的批量裝修變成了一堆家庭裝修的組合，這有可能導(dǎo)致施工組織上出問題。

　　2)戶型優(yōu)化空間很大。

　　整個房地產(chǎn)行業(yè)做毛坯房的時間超過了20年，以精裝房的觀點來看，毛坯房問題實在太多，因此需要在建筑設(shè)計階段就同步進行精裝房設(shè)計，避免后期出現(xiàn)大量無法避免的缺陷。可惜的是，到目前為止，推行精裝修設(shè)計提前介入、大力研究戶型優(yōu)化的房地產(chǎn)公司還不是很多。

　　3)一些設(shè)計做法留下嚴重的質(zhì)量隱患。

　　我這里列出幾個：

　　A)裝配式建筑帶來的質(zhì)量隱患。

　　大家都知道，社會上對于大規(guī)模推行裝配式建筑是有不同看法的，我這里只談一下輕質(zhì)板墻帶來的開裂裂縫問題。早在1997年我自己管理的一個項目上就使用了輕質(zhì)板墻，開裂裂縫很厲害，所以后來這么多年我一直在觀察這種板墻的進展情況，結(jié)論是進步并不是特別大。按照我們的統(tǒng)計分析，凡是使用輕質(zhì)板墻的項目，墻面乳膠漆裂縫就很難徹底避免，乃至于出現(xiàn)了一個新名詞叫“圣誕節(jié)裂縫”，意思是到了年底左右就開裂。目前看來，高精砌塊砌筑的墻體裂縫少得多。

　　B)按照目前的粘接體系，在光滑的墻面上貼磚會帶來嚴重的空鼓脫落問題。

　　空鼓的原因其實很多，我這次只講墻面基層過于光滑的問題。

　　請看圖一，這是某個項目最近出現(xiàn)的問題，幾百套房子出現(xiàn)了一萬多塊瓷磚的脫落，這當然是很嚴重的問題，根源是采用鋁模施工的混凝土墻面表面太光滑，采用常用的瓷磚粘接劑不足以解決問題。鋁模是好東西，用鋁模施工出來的混凝土質(zhì)量很好，但是表面太光滑，需要予以特別關(guān)注。其實這個問題我們早就有警示，并且提出了有效的粘貼解決方案，可惜沒有被采納。

　　(圖一)

　　再看圖二。這是今天上午發(fā)生的事情，某個項目上的衛(wèi)生間墻面使用聚氨酯涂料作為防水材料并已施工完畢，然后要求我們在墻上貼瓷磚。這個做法早在1993年就知道不行，瓷磚肯定會發(fā)生嚴重的空鼓甚至脫落，在防水層外表面甩細砂等做法也沒有什么幫助。這個知識在20多年前就是常識，可惜仍舊經(jīng)常有項目采用這種錯誤的做法。

　　(圖二)

　　這個對話的后半部分我沒有截圖，說的是一部2000元的鏟墻機用不了幾個房間就壞掉了。聚氨酯涂料防水就有這個特征，它和基層的粘貼很牢靠，但是外表面不適合貼墻磚。

　　接著看圖三。聚氨酯用于衛(wèi)生間墻面已經(jīng)知道是不行了，那么采用常見的水泥基防水涂料(例如JS)，然后再用常見的瓷磚粘接劑行不行呢?很遺憾還是不行，外表面還是太光滑。只要做一下試驗就知道，即便使用瓷磚粘接劑在JS的外表面貼磚墻，抗拔試驗下的結(jié)果也就0.2MPa左右，達不到規(guī)范的要求，這個試驗早在2004年我們就專門做過。幾年前為了區(qū)分空鼓的責任，我們有個項目上甲方居然要求我們做了900多組抗拔實驗，聞所未聞對吧!結(jié)論非常清楚，破壞面不少出現(xiàn)在防水層外表面。不相信的同行最好親自做一下這個實驗，技術(shù)問題不要僅僅停留在口頭的強辯上，拿數(shù)據(jù)說話才是正確的做法。

　　(圖三)

　　在上述三種光滑的基層上如何貼瓷磚，其實我們已經(jīng)找到了改進的方法，效果好很多，成本還更低一些，可惜很多時候設(shè)計師或招采部門已經(jīng)規(guī)定了粘貼方案，我們的建議大多數(shù)時候被否決。

　　接著再看圖四。有相當數(shù)量的項目上出現(xiàn)了管道直接穿越衛(wèi)生間門檻石或者有水區(qū)域的墻體根部，這種情況下水分很容易沿著管道四周滲透到干區(qū)，最終引起各種滲漏。其實只要提前進行設(shè)計優(yōu)化，要規(guī)避這種錯誤的做法并不是很難。

　　(圖四)

　　C)衛(wèi)生間做地暖的問題

　　隨著精裝修在北方陸續(xù)開展，衛(wèi)生間做地暖的情況越來越常見。這種做法目前看來問題太多，我個人強烈建議取消衛(wèi)生間的地暖做法，改為其他形式的空氣采暖。有人可能會問：以前北方衛(wèi)生間一直做地暖啊，怎么沒有聽到投訴呢?其實原因很簡單，那就是這些地方以前沒有做批量精裝修，業(yè)主自己搞的裝修問題其實并不少，只是沒有投訴到開發(fā)商這里罷了。

　　具體有哪些問題呢?第一，地暖保護層上面的那一層防水在周邊經(jīng)常不能做到全封閉，因為要預(yù)留溫度縫，以及有復(fù)雜的管道穿越防水面層。第二，地暖加熱后空氣及水分會膨脹，防水層會被破壞。第三，地暖加熱后會帶來地面材料膨脹。第四，返堿也會增加。這些問題都很難解決，我認為不能因為一個所謂的腳感問題而惹出那么多麻煩。

　　更加擴大化一點，我認為地暖就是一個非常落后的做法，弊端實在太多，我建議徹底改革一下，改為空氣加熱方式。生活中有些習慣本來就非常不科學，適當?shù)臅r也得做點讓步吧。

　　設(shè)計帶來的問題其實還有很多，由于時間限制，我們只講這么幾點。