因為我是從去年11月份從北京全家搬到廣州，我看了很多房子之后是很失望的。因為房東一旦決定把這套房子用于租賃的時候，就不會真正用心在產品上。他不會做設計，也不會真正配好的家具、家電。他們都是拼拼湊湊，把不同的家具放在一起，這個事情誰能做？就是這些長租公寓行業的從業者，這些機構，會站在客戶的角度去思考產品，去打磨服務，做真正的社群和信息化的建設。所以我們認為整個長租公寓的核心會帶來整個市場體驗的變化。我們以前也講，別看我們白天在城市的各種場合如何揮灑青春，激揚文字，實際上我們回到住處的時候，都很有可能很不堪。

    所以我們認為整個長租公寓，大家都覺得他有泡沫，但是我覺得是重大的歷史機遇。不要人云亦云，要參與到行業當中去了解真正的情況。

    金融，這些都是老數據了，行業數據是每天都在被刷新的，包括融資額，關于未來金融的布局，包括大家的估值，這個行業每一天都在發生變化，而且我相信每個城市的落地細則到今年3季度的時候，都會見分曉。

    各行各業都在參與的情況下，作為裝修裝飾的從業者，從業機構，在轟炸機不景氣的情況下，應該關注長租公寓領域，盡管今天很LOW，可能沒有那么高毛利，但是在這種情況下，各行各業都在逐步走過高毛利的時代。我們還是要擁抱，如果不擁抱，可能會帶來我們對歷史機會的錯失。

    樂乎城市青年社區，為什么要在這里分享？我們也是行業的服務機構，我是2007年從北京大學畢業之后當了二房東，整整六七年都在做二房東的生意，城中村、地下室等等都干過。到2013年9月，完全是因為租賃市場太好了，當時在北京有一句話，叫做：沒有租不出去的房子，只有租不出去的價格。

    所以我們2013年9月在亞運村做了第一個所謂的白領公寓，沒有這么多政策的加持，沒有這么多資金的助推。只是因為對這個行業的感覺，覺得租賃人群的生活太苦了，因為產品不行，服務不行，談不上服務，沒有把租客當成客戶。租客在北京就是二等公民，整個交易流程及其的不透明，黑中介，房東各種的頤指氣使，我們就想有沒有可能通過標準化的方式，通過機構化的方式，通過連鎖化的方式把這個產業進行升級？

    那個時候第一個項目大概是2400平米，76間房，當時投了410萬裝修，每間房是4.17萬。可能也是行業里面比較早的從業者，那個時候我們就是二房東，包租模式。也就是現在很多數得出來的品牌的模式，把房子租下來，裝修完再租出去。但是確實對零起點的創業團隊來說，這樣的包租模式還是很重。我們到2014年做完亞運村項目，很快實現了滿租，將近租價4400多，就去尋找風投的關注，但是風投不愿意投我們。他覺得這個模式特別傳統，而且很重。風投給你投幾千萬，可能很快就沒了。

    我們就做了第二個項目，因為沒人投，我們就自己干。第二個項目投了1700萬，可能在今天看來，在行業里面什么都不算。但是對零起點的創業者來說，那是很重的模式。所以我們到2015年8月拿到天使投資的時候是非常果斷的做了輕資產的轉型，我們成了行業的代言商。理解起來就很像酒店管理公司，比如說鉑濤、華助住酒店管理公司。也就是說我們自己不在項目層面做投入，而是去給項目的投資方輸出我們的行業研判能力、設計能力、工程管理能力、運營能力、社區能力及信息化能力。所以我們成了行業在今天看來很有識別性的一家公司，就是我們是輕資產運營服務的第一品牌，我們大概現在在全國有80個項目，從去年11月份走向全國，在10個城市開展業務，現在每個月大概增加10個項目。

    當然我們都不是投資者，我們背后有6只私募基金跟著我們在全國跑。而且在這個過程中，也有很多的房地產機構和一些園區運營商，包括政府平臺尋求我們的運營支持。比如說現在在武漢在做一個120萬平米的大型的租賃項目的咨詢業務。所以我們把自己定位為輕資產托管運營品牌，我們剛剛做完B輪過億元的融資，也是幾家頂級機構。

    我們和其他的長租公寓有一些區別，我們從一開始就是合作的思路，因為僅靠我們一家機構，比如說我是萬科，可能有很多的政府資源，可能有很多的專業能力，有人才資源，但是我們認為整個行業賽道足夠寬和深的情況下，靠一家或者是幾家機構的資源是不夠的，我們是要建構一個驅動全行業的能力。就好象今天我們找裝修合作方，設計合作方一樣，因為我們要把這些機構綁在我們身上，我們可能才會把自己變得更加強大。包括有大量的基金跟著我們跑，現在每一年投出去的項目，去年可能是20億，今年可能是五六十億。

    我們有什么優勢？

    有金融優勢，當然這不是我們的，但是我們整合進來的。因為我們以運營能力為依托，很多金融機構都愿意跟著我們跑，在全國收這樣的資產。甚至土地的投資機會，開發機會。

    運營服務優勢，這是我們的核心優勢。因為我們做了3萬間房之后，分布在不同的城市，不同的項目上，所以我們有全套的SOP的流程，通過信息化的方式固化下來。包括精細化的收益管理的模型，獲得了很多甲方的認可。昨天是有三個項目開業，就是和北京昌平區政府合作的，我們獲得了政府平臺機構的認可，他們整個集團的訴求是資產訴求。但凡不動產都需要運營機構，所以他引入我們這樣的運營機構。我們也是在外部整合的設計機構給他們做服務的。外部的工程機構給他們做服務。

    設計優勢，比如說近期和清控人居的規劃院、設計院建立了戰略合作協議，服務我們的股東復星在廣州的一個項目。我們的運營能力和信息化能力，是我們自己的。金融能力和設計工程能力是對外尋求合作的。

    樂乎城市青年社區自己的定位是剛需的，主要是用色彩解決問題。因為年輕人喜歡更具有活力的空間。這兩個項目，一個是跟昌平區政府成立的，做的人才公寓。另外一個是跟武漢洪山區政府做的人才公寓。這是我們跟總部基地，北京的一個上市公司做的510間的人才公寓，這個是我們跟復地做的高端一點的公寓。這是我們的案例，我們都是輕資產服務商，除了洪山區的人才公寓我們是投資方之外，其他的都是服務方。因為洪山區的人才公寓，當時可能是行業里第一個對社會招標的人才公寓，所以要求投資主體和投標主體必須是一家，而且要求這個投標主體還得具有品牌影響力，所以只能是樂乎自己。這是我們目前80個項目中唯一一個自己投資的項目。

    我們對自己的定位首先是社區運營商，公寓的服務商，也就是說我們還是在對行業賦能，而不是自己全套的做，當然我們有自己的設計團隊，也有工程管理團隊。全國有40多個人，但是還是有很多的對外尋求合作的地方。所以我們把自己的重心放在運營上，因為未來對我們來說，通過輕資產快速獲取資產，快速獲取客戶，未來在這種一線和新一線城市中的青年人群，未來的經營是我們的戰略中心。因為我們要把自己打造成一個城市青年的生活流量入口，所以我們花大量的精力在運營上，在軟硬件打通上，在獲取客戶數據上。同時我們是一個行業的賦能者，服務商，現在百萬大軍下江南，所有人都擠向了這個行業，但是很多機構其實沒有專業能力，他需要我們這樣的運營商來交流。所以樂乎總部每天都會接待大量的來訪者。最后還是定義自己是一個行業的驅動者。

    會給大家帶來哪些機遇？

    我對裝修裝飾行業并不了解，因為我們公司這一塊是由另外一位合伙人負責的。但是今天我來講，就班門弄斧。

    首先我們覺得對裝修裝飾行業來說，現在受開發商不景氣的影響，可能會對裝修裝飾行業帶來一些壓力。包括對整個不動產經營環境，我也是有一些了解的。如果是同質化很嚴重的機構，活下來是很有問題的。包括我們跟清控人居合作的過程中也聽他們一些領導講，其實他們的設計能力是過剩的。我們認為在整個房地產都在向租賃產業靠攏的時候，作為下游產業，也應該了解整個房地產的走勢。未來的很多中小開發商肯定是會退出歷史舞臺的。但是我們國家現在對租賃行業的發展是在去寡頭化。十九大講得很清楚，整個租賃行業要多主體參與，多渠道供給，而且鼓勵非房開企業開發租賃項目。從這個角度來說，希望在座的各位從業者要關注整個房地產行業的發展宏觀走勢，租賃時代的到來是不可逆的，是必須要擁抱的一個事情。而且租賃這個事情，未來一定是低毛利的、靠量的生意。我們行業在討論國家很有可能會出臺租賃行業的限價政策。目前是沒有的，目前是各企業自己各顯神通，但是我們認為租賃企業在國家給你帶來紅利的同時，一定也會規范你。所以在整個產業鏈條上的從業者都要面臨低毛利的現狀。

    新的機遇在什么地方呢？

    這個行業可能有很多合作機會，項目的機會，戰略合作的機會，深度綁定的機會都會出來。

    第二點講的是智能化家居，一定是租賃型企業考慮得非常多的問題。原因有幾個方面：

    第一個是智能化家居到今天已經有相對成熟、穩定的解決方案。我們近來跟小米智能進行全面的戰略合作。他們的產品，無論是穩定性上還是價值競爭力上，對整個智能家居行業會有很大的沖擊。第二個方面是如果租賃型的業態下要求我們是低毛利的話，就只能是提人效，就只能智能。我以前對這個東西的認識不深刻，近期我參觀了一些高度智能化的空間之后感受很深。有一個兄弟企業在北京望京做了四個5千平米的聯合辦公空間，他是用多少人實現的管理？2個人管4個空間。整個過程，從你到訪的邀約，到整個合同的打印、租約的生成，會議室的預約，包括里面所有的消費全部實現了智能化。他們這兩個人是做什么？收拾垃圾，因為有很多共用的會議室，有時候有一些參與者不自覺會留下一些垃圾，為整個社區的體驗帶來負面影響。所以這兩個人就是搞搞垃圾，搞搞衛生。他們不會關注會不會關門，進來的人有沒有認證，不會說我的打印要怎么提供，附加服務怎么提供。這個事情對我的觸動是特別大的。

    以前我特別不能理解，為什么國外的we work有那么高的估值，現在我是理解了。尤其是和小米家居溝通的過程中是理解了，確實未來的空間運營商都是高科技企業。所以我們認為智能的東西，一定是所有運營商會關注的東西。今天行業還沒有晉升到那個狀態，但是這一天的到來會很快。

    第三是能力的問題，運營商肯定要用品牌化來提升。但是我們為什么還要深入？原因很簡單，我們這個生意是嚴重非標的，跟經濟型酒店不太一樣。每個標的都有它的特殊性，這也是為什么在座的有些設計機構能參與進來的很重要的原因。我們在不斷的致力于做標準化的工作，但是實際上有時候搞起來沒有酒店那么容易。所以我們要深入的參與進去，甚至我們為什么樂乎這樣的運營機構要自己建基金團隊？建融資能力？因為我們發現我們只有深入的參與進去，才會有那么強的話語權。

    綁定就不要講了，因為對我們這種跑量的公司來說，如果沒有長期的戰略協議關系，一事一議，一案一議，對我們來說是太大的災難。因為我們現在每個月的新增項目10個，Q3的時候，每個月會形成20個項目。如果這樣的跑量的過程中沒有長期的穩定的相互信賴的合作關系，那就是會有很多扯皮的事情出來。

    這是我們需求合作伙伴上的方向。

    第四是集成。智能家居馬上會進入千家萬戶，也會深度改造行業。而且智能家居沒有那么玄乎。我讓小米智能給我做了一個樂乎城市青年社區剛需版的報價，昨天給我的一間房1077元，大概用了10個左右的元器件，實現了一些安全的問題，人體感應的問題，空調自動控制的問題，還有一些燈光自動控制的問題。還有跑水跑電的監測問題，煙霧濃度過高的問題，十個左右的元器件。而且還告訴我們，如果樂乎能跟我們戰略合作，所有產品線都鋪的話，還可以在政策上給到。也就是說其實智能這個事情并沒有想象中的那么遙遠。包括全域的WIFI覆蓋的問題。所以從這個角度來講，我認為未來的城市租賃行業的智能化一定會提上日程。

    智能化管理，樂乎現在已經開始在干了，包括今后定價的大數據化。完全會抓取周邊房價的交易數據決定動態的定價。今后可能智能化、互聯網化，軟硬件打通，肯定是所有運營機構會致力于解決的問題。

    定制化，這個可能對于一些中高端的品牌，比如說Q3的時候樂乎會推出一個精品商務公寓品牌，可能就需要做一些定制。尤其是現在很多國企機構很也進入這個行業的熱情，他們就會提一些更高的要求。可能就需要定制，但是我們不可能不做這個事情。

    模塊化，有可能是這個行業能大面積鋪量的一個解決方案，遺憾的是現在成本還沒降下來。但是很貼近我們可以承受的價格。

    所以整個工廠化的定制家裝，有可能也是租賃型企業要尋求的解決方案，因為我們要跑量，真的沒有那么多時間去扯皮。我們要的是快速穩定的輸出能力，而不是一事一議、一案一議的方式。

    所以我們認為未來裝修模塊化肯定是方向。我的分享就到這里，謝謝大家！