2018年6月13-14日，中國建筑裝飾協會會同中共深圳市福田區委、深圳市福田區人民政府在深圳會展中心組織召開2018中國建筑裝飾產業發展論壇暨第八屆中國國際空間設計大賽（中國建筑裝飾設計獎）頒獎典禮。本次活動以“引領設計新風尚，開啟產業新格局”為主題，邀請行業專家、知名設計師共同探討行業轉型升級的相關話題。

    6月13日上午，長租公寓輕資產托管第一品牌，樂乎城市青年社區創始人、CEO羅意，以《長租公寓崛起帶來裝飾行業發展新機遇》為題，分析公寓產業發展趨勢，結合裝飾行業發展現狀，分析當下裝飾企業在這個領域的發展可能性。

    樂乎城市青年社區創始人 羅意

    大家好，我的分享有點特別，因為我不是裝飾行業的從業者，因為我們但凡去參加行業的談論，無非是三個目的：要么是看看政策導向，要么是理解一下前沿的理念，要么是尋找生意的合作機會。我屬于第三類，今天我是想給大家帶來關于長租公寓的發展暢想，有可能會給裝飾行業帶來一些新的契機。并且，樂乎確實也在全國尋找設計和裝飾的合作伙伴。這是我今天來分享的兩個目的。

    對于長租公寓，各位應該并不陌生。因為從去年5月份國務院推動整個房地產向城市租賃轉型之后，住建部包括其他的各大部委，來自各個城市，都有不同程度的政策落地，來推動整個行業的變遷。到十九大的時候，黨中央更是提出了租售并舉的國策，所以對我們來說，我們覺得整個租賃行業的崛起，不止是一個風口，不止是一個商業契機，而是一個會影響未來十年乃至二十年整個房地產發展的國策。

    首先講講租賃行業的發展趨勢

    前面幾位嘉賓分享的都是裝飾行業的老話題，只是在長達十年、二十年的發展過程中，不斷做深做專。但是各位從業者不能忽視整個城市租賃行業發展的歷史性機會。因為在第二部分我也會講到房地產行業現在也在發生著極其深刻的變化。

    讓我們看看整個租賃行業，據我所知，整個酒店行業一年的GMV大概是4千億，但是整個城市的租賃業務在現在已經突破了1萬億，可能到2020年的時候，接近2萬億，到2025年的時候，大概接近3萬億。行業大量研究表明，可能到2030年，整個行業的GMV會到4.7萬億。所以這個過程中有大量的產業上下游的機會出來，不管是我們這樣的專業運營商還是一些房地產機構，包括一些國家的平臺，乃至各大財團，各層次的金融機構都在廣泛擁抱這次歷史變革帶來的產業契機。

    為什么我們認為整個城市租賃行業會有極大的機會呢？來自于幾個方面：

    首先是頂層設計。頂層設計的方向有哪些？

    首先是增加供給，整個行業面臨著兩次大的風口，一個是在2015年，2015年的城市租賃行業機會來自于純市場化的先知先覺。在2014年年底，雷軍的順為資本投資小米公寓，小米公寓起源于廣州，在2014年冬天引起了VC圈對整個長租公寓領域的關注。在2015年的時候，大部分的頭部陣營都拿到了當時的早期投資。樂乎也是2015年8月份拿到了天使輪的投資。到2016年的時候，整個長租公寓經歷了寒冬，因為在過往的長租公寓的運營模式中，大家都是從存量資產中去尋找商用物業，來進行標準化的復制，很像早期的經濟型酒店。第二個契機來自于去年，去年5月份國務院會同9部委聯合發文，鼓勵城市租賃行業大發展。從國家土地的供地模式，包括金融的相應政策上給這個行業有很多的歷史松動。大家可能都在想長租公寓發展了好幾年，為什么也沒有真正意義上的爆發式的增長呢？因為從土地層面上進行松動，尤其是集體建設用地層面，在12個城市試點是去年7月份的事情，真正到各城市有落地細則是去年年底的事情。比如說據我所知，整個北京市現在有45塊小微用地，大概單個項目的建筑面積是10到15萬平方米，通過發改委的審批。現在正在如火如荼的展開，有大量的小微地塊會以專門的租賃用途進入市場。在武漢、南京、成都、廣州、深圳都有不同程度的表態，如果大家關注政策走向就會看到前兩天深圳也有一個二次房改的說法，有170萬套的商品房的供給，其中有6成都是租賃型住房。也就是說整個房地產供給模式是不可逆的，是往存量、往租賃改的。因為我們在廣州、深圳都有分、子公司，都是政府帶著我們進村去進行整村的改造、提升。我也看到昨天有一個新聞，是富士康的13萬名員工針對萬科的萬村的意見，覺得萬科的進村計劃擾亂了整個租賃市場。但這也至少說明了整個城市租賃行業是在如火如荼的展開的。

    今天早上刷屏的是龍湖和新加坡的政府投資平臺成立了10億美金的租賃型的專項基金。

    整個城市租賃行業都在發生深刻的變化，整個供給量對整個后房地產市場的推動會有非常大的歷史契機。當然對于像我們這樣的專業運營商和在座的各位設計、裝飾公司來說都是非常好的商業契機。

    盤活存量，各位在過去服務不動產、服務房地產公司的過程中，發現在二線城市有很多的存量資產。尤其是像成都、杭州這樣的城市。現在政府推動整個不動產的轉型，最早的切入方式是盤活存量。既在盤活存量，也在增加供給。從這個角度上講，我們也有理由相信這個城市租賃行業會有勃發。

    北京鼓勵辦改租，商改租，還有廠改租。盤活存量也是政府推動城市租賃行業發展很重要的手段。

    當然提倡機構化、規模化的經營，原因很簡單，只有機構化、只有規模化，行業才能上臺階。而且服務品質才能得到真正意義上的提升，還有背后的一層邏輯，就是只有機構化，政府才能在整個城市租賃行業的過程中，享受到稅收的紅利。這其實也是為什么從國務院到住建部，乃至各城市都在推這個事情很重要的原因。因為土地財政的發展方式是不可持續的。各位也能夠感覺到整個房地產市場現在的困境。對于地方政府，包括對中央政府來說，城市租賃行業是一個小而分散的，并且可持續的穩定的稅源。推專業機構來做這個事情，包括我們也知道排名前一百的房地產開發企業有30家，都成立了自己的長租事業部或者是專門的品牌。所以機構化、規模的經營會很快脫穎而出。

    為什么城市租賃發展了好幾年還很少有十萬間以上的機構？大家拭目以待，兩年后會有大量的十萬間以上的品牌機構，包括開發機構出來。

    國家不僅從供地模式上調整，而且也從財稅政策，包括政策性的貸款。據我所知，國開行現在給到租賃行業的貸款利率大概是2.7，而且對集體建設用地做這個事情，盡管各城市有區別，但是基本上是8成貸款。而且不需要開發企業先把自己的兩成用完了再給貸款，而是同步進場。所以這個支持力度是非常非常大的。而且貸款門檻沒有想象中那么高，我們合作的好幾個機構都拿到了國開行的政策性的貸款，而且是25年期的貸款。

    國家在財稅和融資上的支持力度是非常大的。我們去年看到建行非常有動力在各個地方跟各個運營企業，或者是參與主體去簽戰略合作協議。

    我們這種早期機構要拿到流動性貸款是有擔保公司的，擔保公司針對長租公寓的擔保費要便宜不少。所以整個行業現在是全面打工期，做過兩三年，品牌看到整個長租公寓的變化。所以這個時候裝修裝飾企業不應該放棄這個歷史性的機會。

    國家從權益層面進行保障，提倡租購同權。盡管租購同權落地起來還有很大的難度，但是這個確實絕對不可逆。再看一下德國、日本、美國的城市，最后不會因為資產是買的還是租的，用這樣的簡單粗暴的方式來劃分稀缺的社會資源，而是會把這個東西拉平。在武漢合作的人才公寓，政府甚至有意識的把租的客戶權益放到了售的前面。包括他們的補貼，包括未來受教育的機會，或者家庭落戶的機會。成都更是提出了以租五年就可以以當下的房價買房子的政策優惠。也就是說從頂層設計來看，整個城市租賃行業發展的決心是不可忽視的。

    北、上、廣、深只是冰山的一角，現在整個12個城市，國家租賃型示范城市、試點城市中都有非常大的動作。我前天看到一個政策是山西發展出來了，山西也是有豪言壯語的，三年200萬套。我們可能會置疑，是不是真正意義上愿意進入這個行業？因為畢竟這個行業是微利的，甚至很多人都在大呼不掙錢。昨天我去浙江衛視參加一個節目錄制，大家也問到了這個問題，說長租公寓不掙錢。其實長租公寓并非不掙錢，如果不掙錢不會有這么多企業前仆后繼的進來？如果有階段性的不掙錢，是因為我們過去用商用物業發展租賃用途，本身邏輯就是價值倒掛的。所以會有階段性不掙錢的問題。但是頂層設計者把這個問題看得很清楚，所以有了廣州、深圳大量鼓勵城中村、集體建設用地入市的宏觀舉措。理論上來說長租公寓行業長期的價值倒掛是不存在的。但是如果現在不關注、不參與，有可能兩三年之后再進來這個領域，就是真正的紅海了。

    北京市提出來要發展藍領公寓，要讓城市的服務業人群有居住的地方，而且尺度之大，可落地性之強，甚至規定了寬度、材料，包括消防上怎么過，這樣的細則都有規定。

    上海也提出，當然上海出臺政策尺度是最小的，我們遲遲在等上海有什么樣的政策出臺，但是目前沒有看到。還是表態了。

    廣州，區政府天天要我們進村去收房子。常務副局長、一把手直接抓這個事情。而且消防、公安、財稅等幾個部門都跟著我們去廣州的老祠堂里面做路演。所以說其實政府的決心是看得見的。

    深圳可能是老的政策，前幾天推出了二次房改的提法，深圳又一次走到了全國的前列。

    所以我們認為其實這個行業未來的產業契機真的是非常大的，就不要講武漢了，武漢去年充當了急先鋒，去年3月份在全國成立了專門的局，叫招才局，就是招引人才的局。相應的人才政策也趕上了第一波機會，我們在武漢做了600多間的人才公寓，現在也是上中央電視臺，在全國進行傳播。

    南京的尺度也大很，成都更不要講了。成都在過去幾年開發的過程中，20%的商用物業的剛性配比，導致成都有大量的閑置的商用物業。我們進成都大概4個月時間，現在有11個項目，而且本來我們在三年規劃中成都今年是3千多間的目標，現在全面上調到1萬間。

    在杭州的機會也很大，昨天也出政策了，而且政府用別墅來做藍領公寓。盡管大家覺得這個事情可能有點過了，但是確實看到整個大的機會。我們行業有一個普遍的共識，覺得今天租賃市場的熱度，很像1994年房改前夕的狀態，就是所有人都在擁抱這個機會，所以我覺得我們裝修裝飾的從業者，應該去關注這些機會。萬科在這個事情上下的手筆也很大，他們三四年前就成立了一個品牌，在深圳本地又成立了萬村，通過進村去收租賃型資產。在我看來，萬科是真正在擁抱這一次歷史性的變化的，相信萬科這家公司也做了大量的產業研究和分析，究竟在租賃的事情中，作為房地產企業，尤其是具有高周轉基因的房地產開發企業，究竟應該怎樣投入？

    碧桂園在建租賃性城市，據說單體項目突破50萬套。也就是說這個對整個房地產市場帶來的沖擊是可以預見的。

    我們認為整個長租公寓領域，盡管現在看到有很多的機構進來，很多外界也認為這個行業是不是過火？或者是過熱？其實我認為不是。這個行業是真正有需求的，各位想一想，我們如果要租房的話，真正有那樣的產品是在為我們準備嗎？