在新一輪“營改增”中，建筑和房地產行業的試點改革被稱為難啃的“硬骨頭”。在曾經作為地方第一大稅種的營業稅中，有超過30%的稅收來自房地產行業。這項改革如何進行，對房地產行業和購房人將帶來哪些影響?

    “量身定制”多項特殊政策

    從現實情況看，由于這兩大行業的上游企業小、散、亂，沙石料、土石方等材料往往很難取得增值稅發.票。沒有足夠的發.票抵扣，就很難適應稅制轉換。這個問題如何解決?

    “考慮到建筑業和房地產業的重要性和特殊性，國家‘量身定制’了一系列特殊政策安排，其內容和數量均為歷次改革之最，以保證整個行業稅負只減不增。”市國稅局貨物和勞務稅處處長張亮翼介紹。

    對于建筑企業來說，多數一般納稅人也可以選擇簡易計稅，包括已經開工的老項目、甲供材企業以及清包工企業，基本涵蓋了所有的建筑業經營模式。選擇簡易計稅后，這些企業的稅負由3%下降到2.91%。同時，將甲供工程從建筑企業的計稅依據中剔除，選擇簡易計稅的總分包項目還允許差額扣除等，這種政策安排既符合增值稅原理，又實實在在地給建筑企業減輕了負擔。

    對于房地產企業來說，一般納稅人銷售房地產老項目、銷售或租賃試點前取得的不動產等，在維持原營業稅稅基不變的前提下，允許其選擇簡易計稅方法，納稅人的稅負從5%降到4.76%。考慮到房地產開發成本中土地出讓金占比較大，對房地產企業開發的新項目，其計稅依據中允許扣除受讓土地時支付的土地價款。

    而對于個人二手房交易，則延續了原來營業稅基本政策。由于增值稅與營業稅的計稅依據不同，稅負還略有下降。例如，個人交易嘉興本地一套購買不足兩年、總價100萬元的二手房， “營改增”后約少繳稅2400元。

    不動產抵扣加速更新改造

    房地產行業“營改增”，因為牽涉到不動產抵扣問題，還會對其他行業產生減負效應。企業新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以用來抵稅。

    “這有助于加速各行業投資改造的步伐。”張亮翼說。例如，某企業購入價值1000萬元的房屋用來出租，則進項稅額為99萬元 (1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100萬元，其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進銷業務發生，該企業10年內都不需 要繳納增值稅。

    不少大企業發展新店，購進不動產用作經營，也可以用于抵扣。“公司店面成本，都可以作為進項抵扣，企業稅負將大大減輕。”某餐飲公司財務負責人介紹說。

    記者獲悉，不動產抵扣中，存在一些需要把握的關鍵點。根據政策規定，5月1日后，增值稅一般納稅人取得不動產以及5月1日后發生的不動產在建工程，其取得的進項稅額分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

    “這是大的抵扣原則，還有一些細化的規定，比如，企業購進不動產，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒抵扣，就把購進的不動產銷售了，這時候可以把沒抵扣的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。”張亮翼說。

    稅負降低

    但也倒逼企業規范運作

    “‘營改增’后，對企業的土地成本也可以扣除了，肯定能降低稅負，而不動產納入抵扣范圍，能提高不動產采購的需求，有助于去庫存和打開商用房市場空間。”在市國稅局舉辦的“營改增”企業座談會上，某置業有限公司財務負責人告訴記者。

    在房地產開發成本中，土地出讓金占到了整個成本的30%到40%，是開發成本中最大的一塊。房地產項目扣除土地出讓金后的余額作為銷售額，對房地產企業來說，稅負的降低是顯而易見的。

    “‘營改增’之后，房地產公司的招標采購模式及成本核算方法也會發生改變，公司的成本管控也面臨不少挑戰，這會倒逼行業進一步優勝劣汰。”該財務負責人表示，“那些從正規渠道獲取土地，取得合規土地票據的，上下游供應商正規健全，內部管理完善的房地產開發企業實際稅負相對營業稅確有降低，生存空間就會加大，而一些規模小、議價能力弱的房地產企業將面臨考驗。”

    對于建筑企業來說，也面臨著“營改增”后的轉型壓力。“過去，一些建筑企業只接項目不做項目，通過層層分包坐地分成。‘營改增’將會倒逼企業索取進項的專用增值稅發.票，促進企業經營模式轉變，專業分工細化。”相關專家認為。