合生創展集團有限公司產業園區總經理王玉龍為大家主要分析了房地產行業發展的一些觀點。

    以下為會議內容精要：

合生創展集團有限公司產業園區總經理王玉龍

   我首先跟大家普及一下中國房地產行業的發展階段：

　　第一個階段，1958年-1979年：理論突破與試點起步階段。

　　新中國成立，由于戰爭的摧毀，中國一窮二白。從1958年-1979年，房地產收歸國有，中國房地產從此消失。在此期間，重點發展重工業，還不存在完全意義上的房地產市場。

　　第二個階段，1980年-1991年：中國房地產市場萌芽階段。

　　1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。

　　1979年開始經濟體制改革。市場化萌芽的出現有一個契機，即1980年4月，鄧小平指出：“出售公房，調整租金，提倡個人建房買房”的設想。從此拉開了住房制度改革的序幕。

　　1980年9月，北京市住房統建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發總公司，拉開了房地產綜合開發的序幕。

　　1982年，國務院在四個城市進行售房試點。

　　1984年，廣東、重慶開始征收土地使用費。

　　1986年1月，國務院召開城鎮住房制度改革問題座談會。

　　1988 年4月，《中華人民共和國憲法》規定，土地使用權可以依法轉讓。

　　1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。

　　1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。

　　1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

　　第三個階段，1992年-1998年：探索與調整推進階段。

        1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。

　　1992年鄧小平同志的南巡講話，房地產開始迅速發展起來，掀起了房地產開發的高潮；1992年后，房地產業急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面，在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。

　　1993年“安居工程”開始啟動。

　　1993年底宏觀經濟調控后，房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

　　1993-1997年由于亞洲金融危機，出現了負增長。

　　1998年對中國房地產業來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。

　　1998年中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案正式啟動。

　　但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發生變化，出臺了一系列的刺激房地產發展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著所人們要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內爆發，并大幅快速上升。

　　第四個階段，1999年-2008年：房地產快速發展階段。

　　在這一個階段里面也是中國經濟快速發展的階段。像中國正式成為WTO的成員，北京申奧成功。于是投資投機也就快速開始。

　　2002年，土地市場規范化政策出臺；2003年2月，國土資源部叫停別墅供地，低密度住宅成搶手貨。

　　2005年，3.26國八條，4.27新八條政策出臺。

　　2007年下半年，此前屢屢收獲甚微的宏觀調控讓房地產放慢了節奏，市場觀望情緒濃厚，房企企穩。

　　2008年3月，因認購不足，恒大地產被迫放棄在港IPO計劃，是中國房地產業面臨命運轉折的具標志性事件。

　　美國金融危機：房地產新政策出臺，金融危機后，中國人民銀行決定，自2008年10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率下浮，調整首付款比例。

　　第五個階段，2009年-2015年：房地產行業全面調整階段。

　　根據中國社科院(住房綠皮書《中國住房發展報告(2010-2011)》)的數據顯示，我國房地產業平均毛利率為55.72%，相對于國際通行的房地產利潤率為5%，中國房地產業的利潤相當驚人。

　　高潮之后房價完成了在這一輪中國經濟景氣中的沖頂表演，各大房地產商競相圈地和上市籌資；給予房地產開發商更沉重打擊的是，資本市場的機會窗基本關閉，被大量的土地儲備吸干了現金的一些開發商面臨資金鏈斷裂的局面。

　　第六階段：未來十年：

    趨勢一，房地產開發行業利潤率逐漸降低并趨于合理水平。

　　趨勢二，積極采用新材料、新技術，大力發 展綠色建筑。

　　趨勢三，房地產開發模式強調專業細分與合作。

　　趨勢四，融資能力和資本運作能力要求更高。

　　趨勢五，品牌化經營、精細化管理和標準化制定。

　　趨勢六，營銷成為核心和關鍵環節。

　　趨勢七，更加關注市場變化、重視周期性波動規律。

　　趨勢八，大型地產商轉型，政府介入具有金融屬性的產業地產將大行其道。

　　目前，房地產正在發生一系列變化：由賣方市場向買方市場轉變；由以投資主導向以消費主導轉變；由短期投資向中長期投資轉變；由以土地為中心向以產品為中心轉變；由以增量市場為主向以存量市場為主轉變；由普漲普跌現象向有漲有跌現象轉變；由籠統市場向細分市場轉變。

    產業地產應運而生。