8月4日，由中國房地產業協會與陽光100集團聯合主辦的“大時代 新未來——中國房地產高峰論壇暨芒果城品牌發布會”在沈陽舉行。地產大腕任志強、知名經濟學家陳淮及住建部政策研究中心主任秦虹等在論壇上激辯房地產政策與市場走向。

　　其中，秦虹主任對城市綜合發展的前景進行了展望，對政治局會議政策進行了解讀，對今后投資方向進行了分析，對下半年的樓市發展方向進行了預測。

　　商業投資增長迅速 商業綜合體發展潛力大

　　2008年全國房地產開發投資總額是3萬億，2012年全國房地產開發投資總額是7.2萬億，從2008年到2012年整個房地產開發投資翻了1倍多。但其中，2008年住宅投資占85%，到了2012年住宅投資就只占68%。由此可以看到非住宅的投資，商業的投資增長非常快，特別是很多商業的投資是以商業綜合體的形式來呈現的。出現這種變化的原因秦虹認為主要有三方面。

　　第一、大城市多中心的需求。城市發展迅速，大城市越來越多。當一個城市漲到幾百萬人甚至上千萬人的時候，一個中心顯然無法滿足這些人所有的消費，它必須要有多中心來滿足這些幾百萬上千萬人的便利性和生活性的需求。所以，當一個城市從小到大的發展變化，實際上就是由一個綜合體變成多個綜合體的過程，每個綜合體都是城市發展多中心的一個必然的趨勢。

　　第二，居民消費模式升級。數據顯示，商業的投資量變大，但舊式的百貨公司營業額卻逐年下降，為什么呢？一個很重要的原因就是過去的百貨公司的業態過于單一，消費者只能去買衣服、鞋子這些東西，但現在人們對于消費的追求是多元化的，對消費的追求欲望也越來越強。消費者希望的百貨公司功能增多，能滿足消費者方方面面享受生活的需求。而百貨公司單業態的這種商業很難滿足現代人生活水平提高，交際結構升級，消費者追求多元化豐富多彩快節奏的生活模式。

　　另外，現在的商業越來越受到電子商業的沖擊。那什么樣的商業最具有發展前景？一類是物流，二就是社區商業，而以綜合體為代表的社區商業是最有發展潛力的。

　　第三，服務業的不斷壯大。過去的城市是生產性的城市，城市里面絕大多數都是工人，但是現在的大城市，產業結構的調整加快，也就表示服務業在快速發展。比如說北京，北京服務性行業達到76%，北京人口不是到工廠里面上班，現在到辦公室上班，或者到商場里面上班，現在的發展主要是服務業而不是工業。在這樣一個前提下，必然帶來商業發展的廣闊前景。

　　第四，投資正逐步轉移到商業。目前蓋了這么多的商業，誰來買，這是一個很現實的問題。如果是在5年前，可以認為市場空間有限。而今天則不然，現在有富余的錢的人越來越多。過去有錢人投資房地產主要投資買的住宅，獲得很多的收益，但是現在買住宅這種行為國家在政策上是不予以支持的，那么在這種情況下，我認為現在的一部分投資就轉移到商業，完善土地改革合理配置城市資源

　　關于新調控應包含的內容，秦虹認為完善土地改革，合理配置城市資源雙管齊下解決高房價。

　　秦虹分析，對房地產市場影響特別大的兩個關鍵性的議題，首當其沖的就是土地。房地產商總說：地價在漲總不能讓我們降房價吧。所以土地改革的完善以及使土地更加市場化，對房地產的影響特別大。大量放工業用地，土地價值總是上升的，確實對房價有很大的影響。

　　另一方面，城市資源配置問題。大城市擁有好的資源，有更多機會，這使得人口向大城市集中。這樣，中小城市就很難發展。大城市房價一直在漲，需求增長快是很重要的因素。北京每年新增人口60萬，怎么樣緩解其他城市人口到北京、上海這樣的壓力，這點非常重要，我們的改革和城市公共資源的均等化的配置其需要一段時間，我覺得應該積極地邁出這樣一步，朝著下一步發展，解決房地產背后的滯后的因素。

　　而對于7月30號中共中央政治局會議中提出的，促進房產市場健康發展房地產政策。秦虹認為，就是促進房地產市場平穩健康發展，沒有別的含義。

　　投資住宅有風險可考慮優質商業和信托

　　關于今后的投資方向，秦虹表示“住房買還是不買更多的是通過需求來決定。沒有房子的或者想以小換大，以舊換新改善的，買住房還是可以的。如果投資住宅，低買高賣，炒房，還是有風險的。而投資商業主要看實力，因為商業投資投入比較大，優質的商業地產是值得投資的。另外，我覺得有富余的錢，還看好房地產市場，買一點房地產的信托，可以參與一點私募等等。

　　對于下半年樓市發展，秦虹認為，會延續分化的格局：有漲、有平、有跌。