四地樓市或是未來(lái)新政縮影

　　3月以來(lái)的新國(guó)五條還沒(méi)有公布地方落地細(xì)則，但廣州已經(jīng)涌現(xiàn)了排隊(duì)交易的罕見(jiàn)盛況。實(shí)際上，每次調(diào)控都引發(fā)了一次扎堆效應(yīng)，此次調(diào)控究竟能否控制住房?jī)r(jià)?這些已經(jīng)按20%增值征稅的城市樓市現(xiàn)狀，可能就是未來(lái)幾年全國(guó)類似城市的縮影。

　　從記者的調(diào)研來(lái)看，二線城市對(duì)二手房交易的稅收政策可謂或明或暗鼓勵(lì)了一手房的成交，而新城建設(shè)和市場(chǎng)供應(yīng)動(dòng)力十足的珠海、東莞、佛山、中山等二線城市，無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商均對(duì)這種狀況喜聞樂(lè)見(jiàn)。

　　但仲量聯(lián)行上海及華東區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒則向記者表示，需要留意“調(diào)控過(guò)度”風(fēng)險(xiǎn)的存在。“本輪調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)在于購(gòu)房者信心有可能急劇下降，以至于之后成交量的復(fù)蘇力度不足、價(jià)格持續(xù)下降、新房開(kāi)工量降低，從而影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”

　　“中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的意圖和地方政府調(diào)控意圖不一致”，廣東省社會(huì)科學(xué)綜合開(kāi)發(fā)研究中心主任黎友煥認(rèn)為，有關(guān)新國(guó)五條征收20%增值稅的規(guī)定，還相當(dāng)粗糙。“具體怎么執(zhí)行還有待于相關(guān)細(xì)則出臺(tái)。”

　　“可以說(shuō)目前房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了地方政府的財(cái)政，很明顯的是中央政府?dāng)M抑制投機(jī)，但地方政府卻往往說(shuō)一套做一套。當(dāng)前地方政府都處在觀望之中，在這樣的背景下，新國(guó)五條能否發(fā)揮效用還是要看中央政府的決心和手段。”

　　“此次調(diào)控的愿望是好的，但是實(shí)施的過(guò)程未必順利。”省社科院企業(yè)管理與決策科學(xué)研究所所長(zhǎng)林平凡向南都記者表示，這次全面落實(shí)，是希望通過(guò)降低交易頻率，減緩房產(chǎn)流通速度，抑制炒樓。但執(zhí)行過(guò)程中卻可能使賣房者的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，由購(gòu)房者承擔(dān)，“這就會(huì)無(wú)形中推高房?jī)r(jià)。”

　　林平凡指出，目前中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)已不再處于發(fā)泡階段。“現(xiàn)在的情況是小房換大房，大房換好房，是實(shí)實(shí)在在的需求。”林平凡認(rèn)為，要真正抑制房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，就要意識(shí)到房產(chǎn)既是消費(fèi)品也是投資渠道，應(yīng)開(kāi)通多種資金流通渠道。“僅從房產(chǎn)調(diào)控立足是難以抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的。”

　　中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)稅系主任林江認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看，二手房交易差額征收20%個(gè)稅政策很可能使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。“短期二手房會(huì)有明顯影響，進(jìn)而可能使購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移到一手房市場(chǎng)。”

　　“當(dāng)一手房以剛性需求為主導(dǎo)，房?jī)r(jià)就會(huì)進(jìn)一步上漲，二手房房?jī)r(jià)相對(duì)下跌。當(dāng)一手房房?jī)r(jià)高到一定程度，購(gòu)買力又將回到二手房市場(chǎng)，并導(dǎo)致二手房房?jī)r(jià)上漲。”因此，他對(duì)新政對(duì)房?jī)r(jià)整體的抑制作用持觀望態(tài)度。

　　綜合對(duì)幾大城市調(diào)研的反饋，記者發(fā)現(xiàn)，在珠海、東莞等新樓盤新開(kāi)發(fā)“大干快上”的城市，二手房“不滿五年交易基本沒(méi)得賺”，可以說(shuō)對(duì)部分投資有所抑制。

　　住建部近期亦表態(tài)稱將采取措施“保護(hù)剛性需求”，除保留免征個(gè)稅的“優(yōu)惠政策”外，還有望按照售價(jià)、面積、購(gòu)買年限等要素劃定保護(hù)線，并稱有信心讓一線城市房?jī)r(jià)降下去。由東莞等城市開(kāi)征20%房產(chǎn)稅取得的經(jīng)驗(yàn)看，正應(yīng)驗(yàn)了財(cái)稅專家林江的判斷，“對(duì)樓市資產(chǎn)的增值收稅，已經(jīng)成為一項(xiàng)中央的主導(dǎo)政策”，其對(duì)整個(gè)金融體系的影響和房?jī)r(jià)的直接影響比較小，更積極的作用在于有望擠出投資性需求，同時(shí)不過(guò)分影響地方財(cái)政。