稅收成本轉(zhuǎn)嫁購房者
記者了解到，盡管細則的出臺從根本上對已實施政策的珠海、東莞等地打擊甚微，但媒體鋪天蓋地的宣傳還是影響了買賣雙方的心理預期，二手房成交量也有所上升。無論哪種情況，買房者的壓力都不言而喻。
“去年征稅政策剛出臺時，國土局沒有對外宣布，只是讓業(yè)內(nèi)人士知道，影響不大，市場很平穩(wěn)。今年反而宣傳多，引起個別業(yè)主恐慌，怕一下子多交很多稅。”李功鎮(zhèn)一語道出了細則出臺后的眾生相。
買家成本的提高，已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)共識。“當年政策出來后，價格沒有明顯變化，但稅還是買家出。”順德天之龍副總經(jīng)理龍飛翔向南都記者回憶道。滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華也認為，“估計新政會導致房價上升。需要付稅的會轉(zhuǎn)嫁給買家，無需付稅的更會水漲船高。”
評論員馬祺認為，從表面上看，20%的所得稅增加了賣房人的交易成本，但稅費的轉(zhuǎn)移由供求決定，最終這20%的稅費很可能轉(zhuǎn)移到買房人手中，而買房人是否有實力消化這多出來的成本，又是個未知數(shù)。他表示，政策本身會增加二手房市場的不確定性，買賣雙方的觀望氣氛將會更加濃重，隨著細則的執(zhí)行，未來二手房市場會迎來一段觀望期。
據(jù)珠海市房地產(chǎn)登記中心相關(guān)數(shù)據(jù)，2月25日-28日，一周內(nèi)受理二手房交易為334宗，而3月1日-13日，一周半時間內(nèi)，共受理二手房交易達663宗，翻了近一倍。
林晶認為，目前二手市場其實是一種賣方市場。“二手市場以改善型需求為主，業(yè)主們對房產(chǎn)市場發(fā)展前景預期樂觀，都認為不會跌只會漲，二手房業(yè)主是不愿意賣的。”他表示，政策剛出臺，買賣雙方都搞不清楚情況，心理預期受到影響，導致二手市場需求集中釋放。
家住南屏的陳女士目前有意在老香洲一中學區(qū)附近一帶物色購房。“去年年底就開始留意，當時也不著急，現(xiàn)在要是政策實施下來，都不知道還買不買得起。”陳女士焦慮難掩，“現(xiàn)在二手房交易火爆，學區(qū)二手房價格一定上漲，難啊。”
“新國五條提出要加強限購，這點也影響購房者的預期。”李陵告訴記者，過去珠海只對一手房限購，目前地方細則仍未落實，購房者擔心限購向二手房市場擴散，這會促使部分人加緊入市。
記者走訪了珠海多個樓盤銷售點后了解到，二手房市場的活躍也帶動了一手房的銷售。位于唐家的一處銷售點相關(guān)人員透露，近來看房的人數(shù)不少，還有不少外地客來看房。“下單快了很多，不再猶豫了，這就是購房者心理預期明顯發(fā)生了變化。”
佛山南海人譚先生自己設廠做布料生意，長年與機器、煙塵打交道的他一直視珠海為休閑寶地。“珠海空氣好，又可以看到海，趁著政策下來之前，我打算在珠海買套房子，等孩子放假全家人去度假。”而他表示二手房不考慮，“20%的稅費不可接受。珠海近些年開發(fā)建設都很快，我會考慮新蓋的一手房。”
政府是最終獲利者
上述幾大城市出臺二手房按20%差額征稅政策數(shù)年以來，可謂幾家歡喜幾家愁。一方面都曾遇到政策“末班車效應”，引發(fā)一時的二手房過戶熱。另一方面，地產(chǎn)中介以及一手房開發(fā)商也牢牢抓住政策空窗期帶來的利好。但是部分業(yè)內(nèi)人士也表示，長遠來看，最終受益者當屬政府。開發(fā)商如能主抓政策利好，同樣將在“優(yōu)勝劣汰”中分得一大杯羹。
李陵告訴記者，目前不少二手房業(yè)主都持漲價預期。特別是一二線城市二手市場較成熟的區(qū)域成交保持活躍，大部分二手房業(yè)主對政策并不在意，他們比較看重短期政策帶來的利好。
得益于新政帶來的二手房過戶熱潮，地產(chǎn)中介生意也如火如荼。
記者從廣州一家房產(chǎn)中介經(jīng)紀人處了解到，細則出臺10天內(nèi)平均每天賣出一套房子。據(jù)介紹，廣州房產(chǎn)中介公司收取的傭金為房屋總價款的3%-5%，他們公司執(zhí)行的是3%.每個經(jīng)紀人的銷售提成為所賣出房屋的總價款的1%.該中介表示，10天以來他收入已過15萬，“這個月收入估計接近30萬，都可以付兩套兩居室的首付了。”
但東莞、珠海等的中介們并未迎來“忽從天降”的好日子。二手房稅收不斷規(guī)范，地方政府的房價評估系統(tǒng)不斷完善，這就導致二手房市場交易的個人所得稅計算及征收越來越成熟。順德天之龍副總經(jīng)理龍飛翔表示“提到調(diào)控的受益者，我認為最終獲利者將是政府”。中原地產(chǎn)車德銳也表示，稅務部門會成為最大受益者。而李陵則表示不好說，他認為不排除政府接下來的政策會增加一手房供應量，導致一手房房價下調(diào)，需求向一手房市場轉(zhuǎn)移，“這樣就會使二手房房價也下降，就會變成買方受益。所以最終受益者會是誰，還是要看長遠政策。”
“東莞在政策末班車期間也有搶交易的行為，但隨后通過‘陰陽合同法’、‘差價做平法’等手段，市場很快恢復平穩(wěn)。”在車德銳看來，東莞的二手房市場不是需要擠出泡沫，而是太沒有活力，“二手房沒有一手房的市場大，一手房充足的供應也令東莞的整體樓市比較健康。”他對此強調(diào)“供需平衡才是穩(wěn)定樓市的王道”。
由此看來，一手市場的供應者開發(fā)商們應該看到發(fā)展契機了。富力地產(chǎn)總裁張力表示，“新國五條”雖然不利好房地產(chǎn)公司，但不會對銷售量造成大的影響。萬科董秘譚華杰也表示，面對調(diào)控，萬科始終堅持主流產(chǎn)品定位，把握市場機遇。
據(jù)統(tǒng)計，新國五條出臺后的3月上旬，廣州市全市新增預售住宅以剛需為主。100平米以下房源共580套，占了全市總量的62.9%.其中，81-100平米面積段新貨共381套，是新貨最多的面積段。
經(jīng)緯研究中心研究經(jīng)理曾英杰向記者表示，3月是開發(fā)商集中推貨的時段，加之目前處于政策空窗期，開發(fā)商將加快推貨，以走量為主。
中大嶺南學院財稅系主任林江接受記者采訪時指出，此時出臺二手房政策，一方面是政府回應社會對高房價的不滿，另一方面，調(diào)控集中在二手房，就是不想影響地方財政。“二手房的稅已經(jīng)交過了，這個政策的實施對于政府的稅收不會有太大影響。”
林江表示，若集中打壓一手房市場，就會降低政府的土地出讓金，影響地方政府財政收入，“中央政府不想得罪地方政府，調(diào)控需要得到地方政府的支持。”
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