近幾年，房地產(chǎn)信托可以說(shuō)是個(gè)人理財(cái)領(lǐng)域最熱門(mén)的產(chǎn)品。然而，近日發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，今年房地產(chǎn)信托資金兌付總額高達(dá)3100億元，因此，有人質(zhì)疑，信托公司的兌付壓力將進(jìn)一步增大。相關(guān)專(zhuān)家表示，房地產(chǎn)信托行業(yè)目前不會(huì)爆發(fā)較大的兌付危機(jī)，但投資者應(yīng)理清思路，認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)信托行業(yè)流行的剛性?xún)陡墩_(kāi)始走向倒計(jì)時(shí)。

　　兌付潮來(lái)了?

　　據(jù)了解，在眾多理財(cái)產(chǎn)品中，信托產(chǎn)品一直以收益率穩(wěn)定而受到投資者的青睞，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品尤其受熱捧。截至2012年底，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期收益率高達(dá)9.22%，居各類(lèi)理財(cái)產(chǎn)品之首。近年來(lái)，在持續(xù)從嚴(yán)的調(diào)控政策下，由于股市融資、銀行貸款的路徑受到限制，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商便通過(guò)信托公司向投資者籌集資金，由于收益率相對(duì)較高，房地產(chǎn)信托行業(yè)發(fā)展迅猛。

　　然而，自2010年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控從嚴(yán)以來(lái)，房地產(chǎn)信托兌付風(fēng)險(xiǎn)也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。2012年底，中融、中信等11家公司都爆發(fā)了房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)。中金公司發(fā)布的報(bào)告顯示，2013年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)計(jì)到期規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元。房地產(chǎn)信托兌付資金以樓盤(pán)銷(xiāo)售回款為基礎(chǔ)，在限購(gòu)、限價(jià)和限貸等調(diào)控政策不松動(dòng)的前提下，房地產(chǎn)商回款速度放緩，導(dǎo)致房地產(chǎn)信托資金兌付難度增大。

　　2013年第一季度、第二季度，將有大批項(xiàng)目到期，房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)會(huì)不會(huì)愈演愈烈?房地產(chǎn)信托項(xiàng)目能否安然渡過(guò)兌付洪峰?

　　某信托公司研究部門(mén)負(fù)責(zé)人薛濤認(rèn)為，房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)爆發(fā)的根本原因是：房地產(chǎn)信托第一還款來(lái)源——樓盤(pán)銷(xiāo)售款——沒(méi)有按預(yù)期回款。在此情況下，就會(huì)通過(guò)處理資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)第二來(lái)源還款。

　　兌付危機(jī)根源何在?

　　薛濤指出，兌付危機(jī)主要是由項(xiàng)目資金的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)造成的。他介紹說(shuō)，房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)在融資時(shí)一般會(huì)設(shè)置50%的資產(chǎn)抵押率，在抵押資產(chǎn)價(jià)值未大幅降低的前提下，可以認(rèn)為房地產(chǎn)信托項(xiàng)目是安全的。從2012年末到2013年初全國(guó)房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)來(lái)看，一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始回暖，這意味房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的安全性有了保障。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)回暖將帶動(dòng)房屋銷(xiāo)售回暖，從而加快銷(xiāo)售回款速度。

　　薛濤告訴記者，當(dāng)前房?jī)r(jià)回暖主要是由剛性需求促成的，具有趨勢(shì)性，而非短期反轉(zhuǎn)。針對(duì)剛性需求，政府目前不可能再出臺(tái)更嚴(yán)厲的實(shí)質(zhì)性限制政策來(lái)限制居民的正常居住需求。平抑房?jī)r(jià)的有效措施是擴(kuò)大市場(chǎng)供給。可以預(yù)期，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到的融資限制有可能逐步放松，融資環(huán)境將得以改善。

　　薛濤總結(jié)說(shuō)，2013年，房地產(chǎn)信托行業(yè)資金兌付壓力將明顯小于2012年，爆發(fā)系統(tǒng)性?xún)陡段C(jī)將是極小概率事件，個(gè)案兌付危機(jī)爆發(fā)情況會(huì)好于2012年。他還指出，本輪房地產(chǎn)調(diào)控將為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)造可持續(xù)發(fā)展的環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率將逐漸回歸正常水平，與其他行業(yè)一樣獲得正常的融資渠道;房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率也將向同類(lèi)型信托產(chǎn)品的平均收益率回歸。

　　剛性?xún)陡队泻?

　　據(jù)了解，近5年來(lái)，中國(guó)信托產(chǎn)品呈爆發(fā)式增長(zhǎng)。有人認(rèn)為，剛性?xún)陡妒墙陙?lái)推動(dòng)信托行業(yè)迅速發(fā)展的主要原因。各種信托產(chǎn)品銷(xiāo)售火爆，反映出投資者對(duì)剛性?xún)陡兜囊蕾?lài)性較強(qiáng)。

　　剛性?xún)陡妒侵感磐许?xiàng)目到期后，信托公司必須向投資者兌付投資本金和預(yù)期收益，即使項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題，信托公司也要想盡一切辦法兌付資金。剛性?xún)陡秾?shí)際上已經(jīng)成為信托行業(yè)的潛規(guī)則，屢被業(yè)內(nèi)人士所詬病。

　　薛濤分析說(shuō)，剛性?xún)陡兜男纬稍蛴校阂皇钱?dāng)前信托公司的受托責(zé)任邊界不清晰，特別是房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的融資公司和信托公司、投資者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)，均對(duì)受托責(zé)任未形成共識(shí)性的、相對(duì)明確的約定;二是在信托理財(cái)領(lǐng)域，投資者的固定收益預(yù)期被不斷強(qiáng)化，容易忽視投資信托項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　薛濤表示，剛性?xún)陡妒翘囟ū尘跋碌幕萎a(chǎn)物，有悖于風(fēng)險(xiǎn)與收益對(duì)等的金融學(xué)原理，不可能長(zhǎng)期存在。結(jié)束剛性?xún)陡锻挘环矫妫枰磐欣碡?cái)?shù)母鲄⑴c方明確受托人受托責(zé)任的邊界;另一方面，要讓投資者充分認(rèn)識(shí)到信托理財(cái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，比較可行的方式就是：讓風(fēng)險(xiǎn)在可控的前提下逐步、適當(dāng)暴露出來(lái)，讓各方在維護(hù)自身正當(dāng)權(quán)益的基礎(chǔ)上，分析和討論信托公司的受托責(zé)任邊界以及投資者的責(zé)任，形成關(guān)于信托理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的共識(shí)和約定。

　　“近期，一些知名信托公司決定，對(duì)發(fā)生兌付危機(jī)的項(xiàng)目不再按時(shí)兌付本息。由此看來(lái)，剛性?xún)陡哆@一緊箍咒已開(kāi)始逐漸松動(dòng)，房地產(chǎn)信托行業(yè)開(kāi)始朝理性方向發(fā)展。”薛濤說(shuō)。