近幾年，一向倚賴廣東省內(nèi)項目和海南清水灣支撐業(yè)績的雅居樂正面臨著業(yè)績來源失衡的風(fēng)險。因此，盡管手頭資金不寬裕，雅居樂負(fù)債融資50億仍決心四處拿地擴(kuò)張。雅居樂將新的目光投向云南旅游地產(chǎn)，希望復(fù)制海南清水灣模式，但是前途未卜。

　　而將目光拉回在華東的布局，雅居樂早已進(jìn)退維谷，南京、常州四幅沉重的“地王”頭冠壓得其難以喘息，上海商業(yè)地產(chǎn)涉水5年依舊悄無聲息，雅居樂在華東唯一的策略似乎就是一個字“拖”，用時間爭取利潤空間。

　　地王開工“假動作”?

　　目前，雅居樂在華東布局了南京、上海、常州三個城市。南京作為雅居樂進(jìn)入華東的第一站，除了2009年開盤的雅居樂花園已售罄外，其余兩個項目一直爭議不斷。

　　2010年10月29日，南京長江隧道口的G40、G41地塊拍賣會上，世紀(jì)金源、雅居樂、萬科、仁恒、保利等大牌悉數(shù)到場，經(jīng)過史上最長的350輪競拍，G40被雅居樂以21.05億元拿下，樓面價7411元/平方米，溢價率高達(dá)538%。當(dāng)業(yè)內(nèi)尚在驚嘆江北天價地王誕生的時候，雅居樂再度“發(fā)威”，又以36.6億元天價拿下G41地塊，樓面價7813元/平方米，溢價率達(dá)572%，勇挫當(dāng)時最大的競爭對手世紀(jì)金源。

　　去年底，該項目的退地傳聞不斷。此后，有關(guān)部門做出妥協(xié)，在容積率悄然調(diào)整后，雅居樂江北“地王”項目終于在今年2月8日正式開工。

　　開工后不久，南京業(yè)內(nèi)人士就曾向時代周報記者爆料，雅居樂“地王”開工是“假動作”，“按說規(guī)劃調(diào)整了，打完樁，蓋起來很快的，正常是10-12個月就可以開盤，快的話8個月就夠了。這個項目肯定動不了這么快，但是地王又備受矚目，不能囤著，所以就打樁先做做樣子。據(jù)說現(xiàn)場基本就像擺設(shè)一樣。”

　　按照7月1日起正式實施的國土資源部新修訂通過的《閑置土地處置辦法》規(guī)定：“已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認(rèn)定為閑置土地。”

　　7月16日，時代周報記者實地探訪該項目時發(fā)現(xiàn)，可以望見的地塊上滿眼是綠油油的雜草，現(xiàn)場的園林工人介紹，“這兩邊荒著沒建的都是二期，遠(yuǎn)處角落里有塔吊的是一期，正在施工。”

　　順著園林工人指的方向，時代周報記者來到正在施工的一期工地，現(xiàn)場作業(yè)的工人寥寥，恰逢施工方一負(fù)責(zé)人在場，“一期先建10棟，現(xiàn)在樁打好了，樁基還沒弄呢，出地面還要幾個月。”

　　但雅居樂給時代周報的回復(fù)稱，“南京浦口地塊總建筑面積約85萬平方米，年內(nèi)動工面積超過30萬平方米，已超過應(yīng)開工面積的1/3。”

　　上海同策南京公司總經(jīng)理劉思陵向時代周報記者表示，“當(dāng)時樓面價7000多元/平方米，合理售價應(yīng)該在17000-18000元/平方米，目前周邊在售的項目中鐵江佑鉑庭、中海萬錦熙岸等均價在8000-10000元/平方米之間。即便是容積率調(diào)整，樓面價可能降至每平方米五六千元，售價頂多下調(diào)一兩千元。在當(dāng)前市場環(huán)境下，即便下半年運行良好，周邊售價維持在1萬元/平方米，明年這個區(qū)域復(fù)合增長率保持在20%就不錯了，售價在1萬-1.1萬元/平方米。雅居樂這個項目售價不可能低于15000元/平方米，比周邊溢價要高40%-50%。無論是哪家開發(fā)商或超級大品牌，如果超出50%溢價率基本不現(xiàn)實。這個項目即便明年上市，時機(jī)也不合理，應(yīng)該會推遲上市，開發(fā)速度肯定會比較緩慢。”

　　動工之時，雅居樂曾對外宣稱，該項目將于明年中上市，產(chǎn)品為高端精裝大戶型。現(xiàn)場的施工負(fù)責(zé)人稱，“現(xiàn)在雅居樂還沒定是否精裝修，要看到時市場的情況。”

　　用時間換空間

　　與此同時，雅居樂位于南京江寧區(qū)另一“地王”項目也面臨著尷尬的境地。2010年2月9日，來自江寧機(jī)場高速以東的NO.2010G01地塊吸引了9家知名開發(fā)商舉牌競拍，經(jīng)過51輪激烈爭奪，雅居樂以10.05億元拿下這幅住宅用地，樓面地價為4407元/平方米，成為當(dāng)時江寧的“新地王”。

　　該豪宅項目命名為藏龍御景，2010年底動工，原本計劃2011年底開盤，但一拖再拖，預(yù)計今年8月下旬開盤。公開資料顯示，該盤以中大戶型為主，面積在130-400平方米不等。

　　南京多位業(yè)內(nèi)人士均向時代周報記者表示不看好此項目。一位業(yè)內(nèi)人士稱，“江寧本身以剛需為主，藏龍御景周邊有綠城合作建房的項目綠城水晶藍(lán)灣，去年以均價25800元/平方米入市，定位太高，銷售情況不理想，今年仍然賣得不好。雅居樂中高端的定位接下來面臨跟綠城水晶藍(lán)灣一樣的問題，限購限貸，又都是大戶型，今年不知道賣給誰。”

　　“華潤悅府在河西，是南京最為熱點的板塊，又在萬達(dá)商圈里，也是大平層項目，5000元/平方米精裝修標(biāo)準(zhǔn)，目前售價25000元/平方米，去化非常緩慢。從去年12月份開盤，目前實際認(rèn)購套數(shù)不足500套，網(wǎng)上簽約套數(shù)不足80套。光是地段上藏龍御景就完全沒法比。雅居樂江寧、江北兩個項目拿地、定位都過于劍走偏鋒了，所以現(xiàn)在比較困難，只能用時間換空間，慢慢等。”劉思陵說。

　　無獨有偶，2009年11月，雅居樂斥資9.4億元拿下的常州新北區(qū)泰山路106號“地王”項目至今已有兩年八個月，仍沒有動工，周邊比雅居樂晚拿地的項目均已開工。

　　雅居樂此前向媒體的解釋是，該地塊在2011年12月底才移交給雅居樂，項目至今沒有動工的原因在于交地時間太遲。而常州新北區(qū)國土資源局則認(rèn)為，按照當(dāng)時的土地出讓須知，該地塊于2011年12月30日移交給雅居樂，土地掛牌出讓時開發(fā)商就應(yīng)該清楚什么時候能拿地開發(fā)。

　　按照國土資源部相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在競拍成功后，就應(yīng)該對土地具有使用權(quán)。因此，常州的“地王”項目被當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為有囤地嫌疑。

　　商業(yè)廣場5年未開業(yè)

　　坐落于上海市黃浦區(qū)西藏中路14號街坊的上海雅居樂國際廣場，地處號稱“中華商業(yè)第一街”的南京路步行街西北面，緊靠第一百貨及新世界購物中心，其中的雅居樂萬豪酒店已于去年開業(yè)。7月19日，上海雅居樂國際廣場悄無聲息地試營業(yè)了。

　　開業(yè)當(dāng)天，時代周報記者在四層的商場里發(fā)現(xiàn)，每層已經(jīng)入駐的店鋪以餐飲為主，珠寶、鐘表、服飾等店鋪大多未開業(yè)，已開業(yè)的基本沒有知名國際品牌。據(jù)雅居樂國際廣場的客服人員介紹，“目前入駐率大約30%，今天是試營業(yè)，裝修好的先開業(yè)了，還不到30%。所有商鋪入駐滿，正式開業(yè)大概要到9月份。目前確定下來的招租率沒有超過50%。”而雅居樂給時代周報的官方回復(fù)稱，目前招租率已達(dá)八成以上，正式開業(yè)日期需根據(jù)各店鋪的裝修進(jìn)度而定，預(yù)計今年第三季度可正式開業(yè)。

　　事實上，這是雅居樂在上海的首個商業(yè)項目，也是繼佛山西樵大都會廣場后第二個營業(yè)的超大規(guī)模綜合體項目。其前身是由浙江開發(fā)商金昌房地產(chǎn)集團(tuán)投資開發(fā)的金昌摩爾大廈，2005年5月開始動工興建，但項目進(jìn)展并不順利，到2006年中期，由于項目投資方資金陷入困境，完成地基后的金昌摩爾大廈施工進(jìn)度緩慢，一度陷入停工狀態(tài)，此后項目不時傳出轉(zhuǎn)讓消息。

　　2007年3月，金昌摩爾大廈被雅居樂以17.53億元的價格收入囊中，并意圖將其打造成為一個“高品位、中價位、配套齊”的生活購物中心。雅居樂在通函中介紹，該項目總面積114358平方米，是集超五星級酒店、辦公、商鋪于一身的綜合型物業(yè)，酒店及寫字樓面積約5.72萬平方米，商業(yè)面積約3.25萬平方米。

　　完成收購之后，雅居樂地產(chǎn)主席陳卓林曾表示，收購該項目，屬于“價格合理、升值潛力巨大”，預(yù)計建成之后將可獲得樂觀固定收益，同時也標(biāo)志著集團(tuán)進(jìn)軍上海房地產(chǎn)市場邁出重要一步。

　　根據(jù)雅居樂后來的核算，上述項目收購樓面價為15000元/平方米左右，但商業(yè)項目50年的土地使用期，已被耗費多年。根據(jù)資料顯示，上海雅居樂國際廣場的土地使用年限為1999年11月13日至2049年11月12日。

　　由于項目已被擱置多年，因此在剛完成收購后，雅居樂曾一度加速開發(fā)，2009年5月5日，雅居樂在天工網(wǎng)的工程招標(biāo)信息顯示，竣工時間應(yīng)為2009年6月1日。而2008年雅居樂年報顯示，該廣場將于2010年二季度竣工。2011年的年報顯示，上海雅居樂國際廣場正在招商中。

　　截至發(fā)稿前，雅居樂方面并未解釋為何這一項目拖了5年仍未正式開業(yè)。

　　上海乘星行行銷服務(wù)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李驍分析稱，“南京東路商圈已比較成熟，越是成熟的商圈定位越難。如果大家定位雷同沒辦法競爭，而做差異化互補(bǔ)又很難，所以雅居樂國際廣場本身定位就面臨尷尬。很多知名品牌在附近已經(jīng)有店了，重復(fù)布點對大品牌就沒那么重要了，所以導(dǎo)致其招商困難。餐飲相對比較好招商，其他的比較難。”

　　正略鈞策合伙人陳晉也指出，由于雅居樂一線城市土地儲備比重不大，只占其總量的16%左右。從集團(tuán)層面看，周轉(zhuǎn)壓力相對較小，因此如何最大化項目利潤將成為其開發(fā)的主導(dǎo)思路。