“房產(chǎn)稅擴(kuò)圍”一直是近幾年來房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵詞。在本屆三中全會鮮有提到房地產(chǎn)調(diào)控聲音時，比“房產(chǎn)稅”具備更大外延的“房地產(chǎn)稅”卻被單獨(dú)提出。無疑改革的“寶劍”不是指向房價(jià)，而是房價(jià)背后的上漲根源。專家認(rèn)為，這次提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，其實(shí)就是業(yè)界一直呼吁的房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的一個體現(xiàn)，這將有望打破過去十年房價(jià)調(diào)控“越調(diào)越漲”的魔圈，還將徹底終結(jié)“行政管制”房價(jià)的歷史。
“逐步建立綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。”
政策看點(diǎn)
專家解讀：房價(jià)有望出現(xiàn)拐點(diǎn)
有媒體報(bào)道，此次在立法層面提出房地產(chǎn)稅，具有很深的意義，表明房產(chǎn)稅將從城市試點(diǎn)走向全面鋪開。一直以來，關(guān)于房產(chǎn)稅的征收，就有法理不足的爭議。上海、重慶兩個城市的試點(diǎn)，也都屬于地方條文的房產(chǎn)稅“空轉(zhuǎn)”。而如果由全國人大進(jìn)行立法，制定房產(chǎn)稅法，無疑為房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的征收提供了法理基礎(chǔ)。立法后的房產(chǎn)稅，將成為一種基礎(chǔ)稅種，變?yōu)榈胤截?cái)政收入主要且穩(wěn)定的來源。
保定職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)講師翟志強(qiáng)認(rèn)為，從這次全會的表態(tài)看，明年增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，也是板上釘釘?shù)氖虑榱?，不確定的是第二批試點(diǎn)的城市將是哪些。以北京樓市為例，在存量住宅市場，目前持有環(huán)節(jié)基本是零稅費(fèi)，這就使得住宅持有成本不高，很多炒房客持有房產(chǎn)等待價(jià)格上漲，住宅的空置率不低。而且，多年來的樓市表現(xiàn)，也支撐著許多投資客對于房價(jià)上漲的期待。
而在交易環(huán)節(jié)，存量房交易的稅費(fèi)成本能占到房屋價(jià)值的10%以上，在供需不平衡、賣方強(qiáng)勢的現(xiàn)狀下，這部分稅費(fèi)大都由購房人承擔(dān)，這也增加了購房者的負(fù)擔(dān)。征收房產(chǎn)稅，增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，短期看有利于擠壓出目前市場的存量閑置房源，有利于市場的流通，長期看有利于房價(jià)的下降。
可能成為調(diào)控最后一站
加快房地產(chǎn)稅立法的步伐，也意味著房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍可能進(jìn)一步放開，并隨著住房信息聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)性障礙的解決，最終實(shí)現(xiàn)在全國范圍內(nèi)征收。目前房地產(chǎn)市場弊端在于兩級分化，只有利用稅收手段增加持有成本，才能逼出存量房，當(dāng)市場的空置率下降時，房價(jià)自然會回歸理性。
在房地產(chǎn)行業(yè)探索多年的博立偉老師直言：“房產(chǎn)稅的逐步鋪開，為我們勾勒出未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場的改革思路。政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起保障房建設(shè)和分配的任務(wù)，落實(shí)住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)性工作，把調(diào)控思路轉(zhuǎn)向通過利用信貸、稅收等市場調(diào)節(jié)方式，保證剛需，鼓勵改善性和合理投資需求，嚴(yán)格打擊投機(jī)性購房，只有這樣才能真正建立起多層次的住房供應(yīng)體系，限購、限價(jià)等行政調(diào)控手段才會成為歷史。”
高檔住宅銷量或受阻
因?yàn)榉慨a(chǎn)稅比較敏感，關(guān)系到千家萬戶，影響到每個人的居住權(quán)、生存權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)，所以通過法律的形式加以規(guī)范是一個比較緊迫的課題。河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授張老師認(rèn)為，房產(chǎn)稅將會全面推廣，房產(chǎn)稅和環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅應(yīng)當(dāng)是一種超級物業(yè)稅，收入主要用于當(dāng)?shù)氐慕煌?、衛(wèi)生、清潔等方面的建設(shè)。
他還認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推行對房地產(chǎn)市場也必然會產(chǎn)生影響，但這影響僅局限于結(jié)構(gòu)性的影響，對整個市場并不能起到大家認(rèn)為的拐點(diǎn)效應(yīng)。房地產(chǎn)市場從需求角度上把它分為三個級別，即投資性需求、主剛性需求、次剛性需求;從住宅的產(chǎn)品類別上把它分為兩類，即高端住宅、大眾住宅。據(jù)介紹，房產(chǎn)稅的推行，從稅收制度上會執(zhí)行累進(jìn)稅制度，也就是說，分產(chǎn)品、數(shù)量、價(jià)值與實(shí)際功能需求進(jìn)行不同的征稅。因此對高端住宅與投資性需求的兩類來說是一個嚴(yán)厲的打擊，而對主剛性需求來說影響不大，還能刺激剛性需求市場，因?yàn)閲矣锌赡懿杉{“取長補(bǔ)短”提議，對首套房家庭購房給予政策性扶持。
“房產(chǎn)稅”變“房地產(chǎn)稅”
《決定》并沒有明確提起房地產(chǎn)調(diào)控，對房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)也沒有提及。對唯一的房地產(chǎn)稅立法和推進(jìn)，業(yè)內(nèi)也有不同的解讀。
從定義上來看，房地產(chǎn)稅包括：營業(yè)稅及附加、契稅、印花稅、個人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。“如果是房地產(chǎn)稅改革，則不能簡單理解為要推進(jìn)、征收房產(chǎn)稅。”保定梵居家居總經(jīng)理侯詠認(rèn)為，沒提房產(chǎn)稅而是換成了房地產(chǎn)稅，有兩種可能：一是指代整個房地產(chǎn)稅收體系;二是將房產(chǎn)稅換一種概念：房地產(chǎn)稅。正如2003年至2009年時一直說的是物業(yè)稅，2010年轉(zhuǎn)而只提房產(chǎn)稅。"房產(chǎn)稅如何推進(jìn)和征收，關(guān)鍵在于立法，即走人大流程，整體來看還有很長的路要走。
“加快”與“適時推進(jìn)”
《決定》中，對房地產(chǎn)稅立法用了“加快”字眼，對改革用了“適時推進(jìn)”的提法，表明改革是一個長期工程。據(jù)了解，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系非常冗雜，開發(fā)、流通環(huán)節(jié)的費(fèi)稅負(fù)擔(dān)很重，且有重復(fù)之嫌，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場以價(jià)格調(diào)控為主的思路難以見效，對剛性需求的強(qiáng)力壓制，反而造成了“影子銀行”大行其道，樓市“越調(diào)越漲”的反效應(yīng)?？梢哉f，價(jià)格調(diào)控的思路已然難以為繼。業(yè)內(nèi)人士介紹，房地產(chǎn)價(jià)格之所以屢調(diào)不跌，除了稅費(fèi)環(huán)節(jié)的刺激之外，一個更重要的原因在于地方政府離不開房地產(chǎn)市場對地方財(cái)政和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支撐。因此，對于樓市調(diào)控的立場與中央不能完全保持一致。即使約談、問責(zé)等，也不能改變這一點(diǎn)。顯然，在財(cái)稅政策上充分考慮不同地區(qū)的實(shí)際情況，給予其可持續(xù)培養(yǎng)的穩(wěn)定稅種，才有可能使地方對于調(diào)控的態(tài)度更加積極。房產(chǎn)稅試點(diǎn)的初衷就是如此。《決定》中再次強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)。這實(shí)際上表明，建立樓市長效調(diào)控機(jī)制將成為今后樓市的調(diào)控方向。
大事記
2010年7月，財(cái)政部宣布房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開始推行。
2011年 1月，上海開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)，適用稅率暫定為0.6%。征收對象為本市居民二套房及非本市居民新購房。
2011年 1月，重慶啟動房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征收對象為個人擁有的獨(dú)棟商品住宅、個人新購的高檔住房，以及在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的二套房。
2012年 12月，住建部部長姜偉新表示，正在研究房產(chǎn)稅試點(diǎn)，2013年將繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、編制實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃。
2013年 11月，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，深化稅收制度改革，完善地方稅體系，逐步提高直接稅比重，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。
