弱化政府調(diào)控 凸顯市場作用

　　11月15日公布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）共提出了16項60條重大改革舉措。在這份幾乎包括了中國社會發(fā)展各個方面的改革大綱中，直接涉及房地產(chǎn)問題的表述可謂十分有限，除了明確提出，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”，“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進(jìn)部門信息共享”。

　　雖然《決定》中關(guān)于房地產(chǎn)問題的表述僅是簡單的兩句話，但在業(yè)內(nèi)人士看來已透露出房地產(chǎn)調(diào)控思維都將有新的調(diào)整。知名地產(chǎn)商人、萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林接受媒體專訪時表示，《決定》沒有再提“地產(chǎn)調(diào)控”是進(jìn)步，說明未來會加強市場的決定性作用，弱化調(diào)控，政府抓保障，市場做商品房。

　　目前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有效貫徹并轉(zhuǎn)化為長期制度，土地制度、房產(chǎn)稅、住房制度等制度設(shè)計能否有重大突破，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中能否有新的產(chǎn)業(yè)有效替代房地產(chǎn)的支柱地位，這些因素往往決定著未來房地產(chǎn)市場走勢。

　　“毫無疑問，新房地產(chǎn)改革，預(yù)示著未來調(diào)控方向由去行政化轉(zhuǎn)向市場化、調(diào)控手段由抑需求轉(zhuǎn)向增供應(yīng)、調(diào)控目標(biāo)由調(diào)房價轉(zhuǎn)向市場。”住建部政策咨詢專家，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，這不僅有望打破過去十年房價調(diào)控“越調(diào)越漲”的魔圈，還將徹底終結(jié)“行政管制”房價的歷史。

　　接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)的問題不在房地產(chǎn)本身，土地、金融、財稅每一個細(xì)小的制度變革都會牽動房地產(chǎn)的神經(jīng)。三中全會后，土地、財稅等長效機制將逐步替代限購、限貸的短期調(diào)控行為。

　　關(guān)于房產(chǎn)稅，《決定》這樣表述：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。”房產(chǎn)稅作為深化稅制改革一個組成部分被正式列入中央全面改革部署之中，而房產(chǎn)稅將立法先行，通過立法獲得合法性，并自上而下全面推行。

　　關(guān)于土地制度，《決定》也確定了改革的具體方向：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。”分析人士認(rèn)為，從中可以看出，集體土地的流轉(zhuǎn)入市將成為這一輪改革的一片華彩樂章。

　　關(guān)于金融改革，《決定》提出允許民間資本設(shè)立中小型銀行，推動股權(quán)融資，提高直接融資比重，鼓勵金融創(chuàng)新，豐富金融市場層次和產(chǎn)品，這都將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

　　在謝逸楓看來，十八屆三中全會中關(guān)于房地產(chǎn)改革的“寶劍”不是指向房價，而是房價背后的上漲根源，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的系列弊端。一旦房地產(chǎn)調(diào)控長效機制取代違反市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策，必將成為中國房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的“法寶”。