中國家居產業TOP10研究組核心成員、中國指數研究院常務副院長黃瑜

　　黃瑜：首先我代表研究院的全體成員，對我們李會長、田主任，還有媒體界朋友你們長期的支持表示衷心的感謝。因為是你們的支持還讓我們堅守到這塊陣地，也有了今天點滴的成果，今天確確實實我們李會長和田老師是在行業的高度給我們講了一下方向。那么我們的研究也是從具體的數字分析一下行業的進展。我想了一下，講些什么呢？我覺得還是應該講講行業應該有哪些發展的機遇？也給我們行業更多的信心。首先我們可以看一下我們的上游中國房地產行業，這個行業應該是說從1998年“房改”以來，中國房地產市場以2004年和2009年為界，大體可分為三個階段，分別是1998-2004年的“平穩發展期”，2005-2009年的“大幅波動期”和2010年以來的“調控回歸期”。

　　盡管2010年以來房地產業調控政策十分嚴厲，但2011年全國住宅銷售面積超過9億平米，竣工超過7億平米，為近年新高。按1000元/平方米計算，僅2011年新房帶來的家居產業產值即接近1萬億元；此外，1998-2009年全國住宅累計竣工40億平方米，按十年重新裝修一次，即每年存量房裝修需求約400萬套，再加上軟裝等需求，整個家居產業產值約為2萬億元。

　　投資、新開工等指標規模突出，為未來幾年家居產業現在需求奠定基礎。2011年，全國住宅開發投資額達4.4萬億元，增速略有放緩但仍超過30%，高于1998-2011年復合增長率（26.5%）。住宅新開工面積接近15億平方米，創歷史新高，增速放緩至13%，低于1998年-2011年復合增長率（18.2%），但與2006-2009年平均水平基本持平。較大的投資開工規模，確保住宅市場供應充足，為未來幾年家居產業的潛在需求奠定基礎。

　　住宅用地成交處在近年高位，龍頭企業土地儲備充足，可支撐三到五年的平穩發展，2010-2011年，全國300個城市招拍掛市場住宅用地成交面積（按建筑面積計算）規模超過10億平米，明顯高于2009年及之前。我們再看一下開發企業，2011年來，多數房地產企業拿地謹慎，但由于之前幾年的儲備，龍頭企業目前均有較高的土地儲備。以過去兩年銷售面積增速計算，恒大、萬科等龍頭房企目前土地儲備足以支撐未來3-6年的平穩發展。

　　我們再看中長期一點，一個看走過的經濟、看我們的消費，過去十年，M2增速持續高于GDP增速，截至2012年4月底，中國M2達89萬億元，居世界首位。宏觀經濟資金總體充裕，是中國住房及家居市場購買力旺盛的重要支撐因素。2011年，居民儲蓄存款超過30萬億元，是當年商品房銷售額的6倍以上，自1998年來復合增長率為15.5%，同期人均可支配收入增長率超過10%。在經濟穩步增長的背景下，中國居民整體收入水平和資金持有量將穩步提升，這將為居民改善居住水平提供旺盛的購買力。

　　宏觀經濟穩步發展帶動房地產家居產業需求持續上升。根據“中國房地產業中長期發展動態模型”分析，中長期來看，宏觀經濟增長帶動商品房市場發展：

　　當GDP增長1%時，能帶動商品房需求增加1.2%；

　　當城市化率增長1%時，商品房需求將增加2.85%；

　　當貨幣供應量（M2）增加1%時，商品房需求將增長1.2%；

　　當利率上升1%，商品房需求將減少0.98%。

　　房地產快速發展將帶動包括家居產業在內的60多個行業的快速發展。

　　另外還有一個城市化，城市化與人口結構是住房相關需求的主要推動力。2011年統計公報數據顯示當年城鎮化率達到51.3%，比1999年高出16個百分點。目前我們正處于城市化率穩步提高當中，未來10-20年，城市化率每年將提高約1個百分點，城鎮人口將穩步增加。考慮到現有居民的住房改善需求和拆遷需求，預計未來10-20年每年住房新增需求都將在10億平米以上。另一方面，城市化進程當中，100萬人口以上的大中型城市數量增長最為顯著，這些城市人口集中度更高，資源集約利用效率更高，其房地產家居市場將具有更多發展空間。

　　與此同時，我們根據IMF等機構預測，2011-2015年中國GDP增長率仍將不低于7.5%，M2增速在14%-15%之間，在經濟穩步增長、城市化水平繼續提高的假設條件下，預計十二五期間新房銷售面積將平穩增長，2015年達到15億平方米，比2011年增長約40%；與此相適應，由于規模擴大、品質提升、通脹等因素，家居產業到2015年產值可能達到3萬億元，甚至會更多。

　　另外我們會聚集在哪里？2012年全國286個地級以上城市開發投資吸引力評價結果：東北及中西部城市排名上升，與三大經濟區差距縮小。中國指數研究院自2003年起即開展城市投資吸引力研究，歷史長；研究范圍涉及長三角、珠三角、中西部等各個區域，研究對象已從最初的35個大中城市（直轄市、省會城市和計劃單列市）拓展到現在的286個地級以上城市，積累了豐富的研究經驗。排名前50的城市仍以一二線及東部的三線城市為主。2012年最新研究成果顯示，長三角、珠三角、環渤海三大經濟圈仍是最具吸引力的力的區域，前50強中有30個城市位于在三個區域，除一二線城市外，這些區域的部分地級市如無錫、佛山、煙臺、鎮江的吸引力超過部分中西部省會城市。

　　我們怎么去做呢？第一要專業化。中國宏觀經濟仍將穩步發展，城市化水平不斷提高，人民收入水平繼續上升，城市群發展逐漸成熟，二三線城市需求逐漸釋放，給家居產業奠定廣闊的發展空間，百姓的居住品質需求也將不斷升級，加上國家陸續出臺低碳環保、住宅產業化、成品住宅等鼓勵政策，如5月揚州出臺的購房補貼政策即針對精裝修房給予0.4%-0.6%的補貼，精裝修、智能化等將成為家居行業發展趨勢。

　　企業應從設計、制造、安裝、服務等各個環節升級產品和服務，通過工廠化、標準化等方式，提供綠色智能化產品和人性化專業化服務，行業龍頭企業應著手產品標準體系的研發，以順應發展趨勢和政策方向，分享行業增長的果實。

　　第二就是渠道。2011年，家居百強企業自有渠道收入占比達26%，是近四年首次突破20%，傳統渠道中的經銷商收入占比降至62%。展望未來，家居企業應繼續拓展精裝修合作、專賣店/體驗館、電子商務等新興渠道，提升在消費者當中的影響力。

　　在調控政策不斷升級但行業總體趨勢仍然向好的背景下，品牌是家居產業抓住市場機遇、提高市場份額的“利器”，推動企業提升客戶忠誠、聚集社會資源、擴大市場優勢。根據中國指數研究院研究，品牌價值包括顧客價值、市場價值、管理價值、社會價值等四個維度，家居行業應制定合理的品牌戰略，從提升品牌認知度、美譽度、忠誠度等方面出發，持續推進品牌建設，提升品牌價值，為企業的跨越發展奠定基礎。近年來，主流品牌企業紛紛加強精裝修樓盤開發，萬科、恒大目前新開工的項目已基本全部采用精裝修，家居產業應繼續加強與品牌房企的合作，在降低渠道成本的同時快速擴大規模。

　　做大規模，促進產業集中度不斷提高。2012年，家居百強企業中，制造類百強收入均值不超過20億元，前十名企業占全行業的比重不超過5%；而房地產百強企業銷售額超過100億元，前十名占行業比重超過10%，表明家居產業集中度不高，百強企業特別是龍頭企業仍需做大規模，促進集中度提高和行業健康發展。

　　我們原來有一個經驗做房地產銷售的四年，這些年一直采取跟隨效應，比如萬科，這些年間，現在四年他實現的銷售額將近一千億元，所以跟隨是很重要的一塊。跟隨最重要的是品牌，剛才都說策略是什么？專業化、品牌化，還有一個很重要的產業化的發展趨勢。從指數研究院這塊來說，我們希望基于我們平臺的優勢，給大家提供更多的機會。2012年主要的也是希望在兩個方面，一是跟開發商強強的合作，我們在這個行業里面，所有的開發商都以我們的成果做一些事情。希望做一個雙百合作，提高一個新的高度上。

　　另外一方面我覺得要做強做大我們的品牌，我們上市之后，我們在華爾街買了華爾街72號AIT的中心，我們身上穿的衣服都是屬于代工廠，我們沒有能力嗎？不是，我們缺少話語權，我們在華爾街買這個樓的時候，我們希望有話語權的制高點，我們希望在未來的幾年間，做頂級的品牌做到華爾街，做到品牌的高度，這也是我們的想法。這不僅是說搭建實實在在的合作平臺，更多的在于強化我們的品牌，推動我們的家居企業有更大的進步。謝謝大家。