本次論壇最后一個環節，就是我們的對話的環節。對話環節當中的主持人——青島房地產經理人俱樂部副秘書長龍江先生；對話的特邀嘉賓——ADAM國際設計集團設計總監田園詩先生，萬科青島事業部總經理譚江洋先生，搜房網青島公司單偉國先生，圣象集團青島分公司總經理衣雅維先生，澳華集團總經理郝希龍先生。

　　【龍江】：很高興在今天這個很成功的會上主持沙龍。為什么這么說呢，陳淮先生三月份來青島在香格里拉做了一次論壇，主持人先介紹，前住房和建設部政策研究室主任陳淮，沒說別的，我們陳所長上來先糾正：“不要說別的，我現在的職務是博士，我是個學者，我是做研究工作的，不要拿著官名的前后來說我。”這個場面就不大好看。演講完了以后，沙龍上陳所長又說：“不要說是我說的，市場就這樣。”我相信今天陳淮先生是帶著非常愉悅的心情回去了。所以說，今天我們的主辦方和大家都很給力，六點鐘了，這么多人在場，我相信陳淮先生一定很難忘他在青島前后兩個月之間這么一個論壇的差異。所以陳所長講完了以后，上來的人壓力就很大了。

　　我先說一點小事，會議之前我們在小會議室開了一個閉門會。什么叫閉門會呢？就是行業內人自己說點自己的話，可以揭揭短，可以互相抱怨抱怨，說了兩個問題，第一個是萬科的質量門事件，第二是采購過程中的價格問題。但是我們討論的結果很好，我們不怕討論。舉個例子，地溝油在中國流行這么多年了，沒有人在意。但是假如說麥當勞肯德基出點小事馬上被曝光，肯德基麥當勞有什么事了。麥當勞和肯德基在中國食品行業當中幾萬分之幾，為什么出事關注？因為它是品牌。我們不怕有什么門，只要不是艷照門。

　　剛才先說什么門，我覺得還是先從萬科做起。萬科現在有一個門比較火，萬科生態門。去年12月份，青島1200套房子，當時代理商是思源，在體育館旁邊的大劇院銷售，這是青島的一個亮點，一下子賣了500多套。不怕有什么門，就怕你做不好。我覺得生態城的熱銷，萬科所采取的合作的品牌，以及最后展示給大家的裝飾效果，我和馮處都去看過，認為這個裝修非常好，八九十平米裝修得很像100多的感覺。所以我們先從萬科地產門說起這個生態門。譚江洋譚總，江洋，很容易讓別人想起一個詞“江洋大盜”，我們不說大盜，我們說大俠。

　　【譚江洋】：謝謝主持人。去年1120套以及剛過去的兩小時482套，這個數據是萬科生態城締造的。會議期間，搜房網相關的記者大致采訪了我一下。為什么賣得這么火？其實也沒有什么別的，套用萬科營銷系統的一個話來說有一個簡單的公示，就是讓客戶感知的價值原大于實際的價格，這個成交的比例就會有極大的提升。所以生態城的這么一個火爆跟它所處的地段，和所在地距離800米是世園版塊，所謂萬科的品牌，然后我們提供的8000塊錢左右的售價，我們要送萬科系統內的1200塊錢的裝修標準。林林總總的這些東西，可能是把我們的客戶打動了，這是簡單的說明一下。

　　回歸到本次論壇的主題，有一個詞還是得跟在座的各位分享一下。其實萬科從做裝修以來，我們對裝修房討論了很多次。早在三年以前，萬科內嚴禁提精裝修，因為這個“精”字因人而異，沒法界定。所以在萬科內部談的更多是裝修房，這是想給大家分享的第一點。

　　第二點，講講萬科關于裝修房的戰略或者是萬科的一些思路以及對裝修房的想法。萬科為什么要做？其實用王石董事長的話來說，越偉大越強悍的公司，其實它是越簡單越純粹的公司。萬科是一個城市主流住宅開發商，是地產藍籌股，是受人尊敬的企業，這就是萬科，很簡單很純粹。那么萬科在裝修房這個事怎么來想，為什么要做，其實也滿簡單的，它是大勢所趨，因為提供裝修房省時、省心、省力，然后對于國家的宏觀調控，還有它是節能環保，萬科非常提倡綠色，提倡生態，能夠減少無謂的浪費。還有一個小小的在商言商，它通過做裝修房，的的確確是能夠帶來它的銷售價格的極大的議價能力，它議價的空間還是有的。所以說萬科要回答一下為什么要做裝修房呢？接下來萬科要做裝修房，今天在閉門會的時候我跟相關的同事也交流，我們有三輪計劃，50、80、100，簡單來說09年50%的新開工面積我要做裝修房，2010年這個比例要提高到80%，2011年除了別墅以外，萬科所提供的住宅產品都要求百分之百做裝修房。目前青島萬科已經從2010年年銷售額50億，這里面我們所提供的產品也就是百分之百精裝修，這是萬科在裝修房上面的案例。

　　再講一講所面臨的問題。問題說大一點，就是目前包括房地產行業，這個行業是一個滿粗放式的行業，這個不言而喻，這個跟制造業可能還不一樣。房地產行業實實在在是一個滿粗放式的行業，這個粗放式的管理與我們廣大的業主日益增長的對于住宅產品在質量和品質上的增長它是不相符的，或者嚴重滯后，這是一個主要矛盾。具體了解起來，比如說剛才主持人提到若干門的事件，包括我們設計方面不合理的空間，問題已經提出來了，解決之道在哪里？既然我們認定行業是一個粗放式的，解決之道在哪里，萬科也滿疑惑，也滿痛苦。最后通過了很多內部的一些調研，剛才陳博導所謂的日本的模式，跟在座的各位也匯報了一下。萬科2012年正在做一項計劃，稱之為千億計劃，怎么來理解，萬科2012年一年期間會派出1000名主要是以工程人員為主、設計人員為輔的這么一些人員，每個人10萬元的培訓費送到日本進行建設，去實地感受。他不是走馬觀花去看，去工地呆一個月，這是1000個人，每個人10萬人民幣，這是千億計劃。目的是學習日本的。可能大家覺得中國房地產落后日本，主持人還說了，我們現在的階段也就處于日本當時的70年代的這么一個發展水平。那OK，我們去了，去完之后通過前線反饋回來的這個信息，我們的結論是一樣的。我們以日本為代表的這些發展經濟的差距它不是五年、十年，的確是二十年為基準。舉個最簡單的例子，目前現在的住宅提倡正兒八經的百年住宅，如何達到，除了材料布品講良心的質量訴求以外，生產模式上發生了一些改變。他們走工業化的道路，采用SI分離，結構和裝修相分離，俗稱兩層皮，結構就是結構，然后裝修地板架空、地面吊頂諸如此類。因為日本的國土有限，資源有限，基本上90平米以下的產品比較多。根據人全生命周期，你可以通過各個階段來打造不同的空間。通過這個生產模式的轉變來達到這個偉大的目標，這是我們學習的一個心得。所以現在萬科也在致力于走日本的模式，這是跟大家匯報的。

　　那如果說萬科走日本模式，走工業化道路，還是一個長期以往的發展。面對現狀，我把中游、下游的供應商通過總包組合，這個現狀的主要矛盾怎么來克服，怎么來解決？沒有別的解決辦法。什么解決辦法？萬科的解決之道，第一標準化的產品，就是我快速復制，我的戶型是固定的，我的產品是固定的。盡量避免因為我們的戶型，我們產品的差異導致這個出錯的概念，這是從規劃設計階段和產品的策劃階段我們要做的事，就是標準化的產品。

　　第二個，就是跟今天在座的有很多不同的，萬科很早就實現了集團戰略采購，通過規模化的采購來達到成本上的節省，來選擇合格的供應方。接下來就是我們最頭疼的項目管理，項目管理上萬科做得相對于三個側重點，第一必須要做樣板，這個可能跟萬科合作的供應商都會有做到。第二個，就是第三方的質量分析檢查，諸如此類的。這是我們面臨的一些問題。

　　謝謝。

　　【龍江】：非常感謝。不管萬科什么門，起碼在青島沒有出現，青島管理得也很好，我們青島的配合商也很好。萬科是一個培養人的地方，俗稱地產界的黃埔軍校。萬科前廣州設計總監來講課，這個人在萬科干了六年左右然后出來了，為什么呢，第一本事很厲害，第二很多理想還不能實現。為什么呢，我出來了，出來以后跟萬科進行合作，通過這種設計公司的模式給萬科輸入，萬科領導很容易接受，以前上下關系，現在合作關系，這是一種很成功的轉型。今天也有這樣的一位人士，原來在龍湖做得很高端，回過頭來做龍湖的生意，很多理想容易實現，這個名字叫田園詩，這個名字多有詩意。你要在龍湖一年拿50萬、100萬，我有個朋友在杭州龍湖一年1000多萬，萬科是拿不到的。龍湖設計總監的位置掙的錢，和你調過頭來再給龍湖做生意，你是它的幾倍？十倍？

　　【田園詩】：個人財產公告這個問題，我等咱們黨官員的公告都發了我再發。

　　【龍江】：你不能突破，太陽光也不行。我們很欣慰，因為我們現在做并不是要這么多的錢，而是通過一個合作公司，能把更多的理想服務于龍湖，讓龍湖產品更好，是不是這么一種理念？

　　【田園詩】：非常對，就是這樣的。您剛才提到黃埔軍校這個概念，龍湖確實是一個特殊的企業，它特別強調置業化，這是一方面。另外還有一個就是強調專業精神，還有追求卓越，甚至是企業家精神這種緯度的。對人的這種挑戰包括考驗，我想稍微了解一點的都是有感覺的，它對人的要求是非常高的一個地方。出來做是幾個原因，最主要的原因，06年龍湖品牌在北京落地，一直到2010年完成龍湖迄今為止最高端的頤和園筑。在這之后由于公司的發展，地區公司不斷成立，包括上市，最后實際上它是一個繼續作為樣板間也好，體驗區也好，實際上是以復制和模塊化為大原則。所以這一點來講，這個不太能夠滿足某些方面的追求。所以，這也是一個原因。

　　另外感覺自己確實在整個的這幾年的發展過程當中確實積累了一些東西，其實這些東西在整個過程當中它是零星的，它也是散的，也是出于一種需要梳理的，把它整個的系統化，覺得這個東西其實還是滿有價值的一個方法論的東西。

　　所以我覺得，如果說有更多的企業，更多的這種地產商也都能夠運用到或者說是實現到這種方法論東西的話，我覺得這也是一個好事。

　　【龍江】：我有種感覺，因為在大集團有很多想法不能付諸實施，我們也希望有更多有才華的人像田園詩有這樣才華的人士為大企業服務。

　　我們接著說，萬科門源自于安心地板，今天我們的活動贊助商主要是圣象地板和海爾集團。圣象地板我知道很多年了，讓們感覺非常親切。圣象地板在青島目前在為哪些企業做推廣？大企業有哪些呢？

　　【衣雅維】：萬科是一個很重要的合作伙伴，今年將會為生態城項目進行配套，包括臺灣的遠雄國際廣場、諾德廣場、證大拇指廣場，包括一些政府的項目，包括市政府、區政府，因為圣象在青島畢竟服務15年了，它整個的基礎、網點布局和人力配置是這個行業內比較頂尖的。

　　【龍江】：我們剛才講話人的這個名片很特殊，給大家看看。我一看這個名片，我說你是按照地板尺寸做的嗎？地板尺寸也不能這樣啊？這什么尺寸我不知道，但是給人印象非常深刻。這個講話的人是我們圣象地板青島公司的總經理衣雅維，以后要購買圣象地板就找他，起碼他們是給萬科做配套的，起碼還沒出什么門。

　　日本在戰后經歷了20年的高速發展，包括實現了城市化。到了70年代房地產走不動了，該買的買，該住的住，買不起就買不起，怎么辦？房地產要發展怎么辦？所以那個時候才知道從國家層面到行業層面到相關配套層面，才開始認真做生態工程、工業化生產。所以我們國家目前的水平，僅相當于日本70年代的水平，我們不要太自戀，我們很落后。正因為落后我們才有很多的空間。剛才我跟一個朋友聊天，說這個吊頂，現在的全是工業化集成，這個東西已經擺脫了，像我們看到那里有一個壞的地方，如果給他處理很難做到全部都一個顏色，但是那個很簡單，把那一塊拿下來重新換上，這個目前在國內很多地方開始推廣。這個公司就是今天我們主辦方邀請的嘉賓，浙江澳華電器有限公司的郝錫龍先生，有請。

　　【郝錫龍】：謝謝。作為一個消費者而言，我們的地面產品很豐富了，我們腳下可能是地毯、瓷磚，但是我們對于吊頂是傳統的石膏吊頂。我們這個行業是在傳統的浴霸產業上延伸過來的，浴霸這個產品是三合一，我們稱為燈暖、換氣和照明，如果在傳統渠道國美或者是蘇寧當中只能是一塊展板，很難做成大的規模。加上我們剛才講的工業化生產不符合現代化的發展趨勢，所以這個產品有點萎縮。六年前這個產業誕生，稱為集成吊頂。目前我們涵蓋了取暖系統、照明系統、智能系統以及裝飾材料等。很多設計師在設計頂部的時候，愿意用石膏的一個主要原因是可以解決造型的問題。我們目前的發展已經解決了這一塊，既是可以解決模塊化，又可以解決造型豐富一體化。我相信在這次的主辦方給我們這樣一個機會展示的話，會使譚總對這個產品一亮，如果說我們男士都喜歡白襯衣的話，我相信在座的嘉賓也可以穿格子襯衣，多元化的產品可以滿足我們更多消費者的需求。

　　【龍江】：謝謝。有一句話我想說，好東西得有人用，如果你搭上萬科這個快車就可以了。所以先讓一線品牌認同，只要一線品牌認同你就OK了。非常感謝我們今天的論壇，到結為的時候我相信大家都有一個心愿，就是感謝主辦方，主辦方有兩個，一個是君悅傳媒，一個是搜房網。君悅傳媒的王總非常低調，做了大量的工作，然后有任何的機會就把別人推上臺，非讓單總作為主辦方對大家表示感謝，我們掌聲有請單總。

　　【單偉國】：首先要謝謝各位百忙之中抽出一整個下午的時間，今天來的有河北的朋友，也有福建的朋友，大部分是青島的朋友。我感覺在青島這個裝修房，應該說比內陸的一些城市它的比例要多一些，我走過很多開發商的樣板房，大概分為三大類，一類很簡單的，把墻的六個面一裝，甚至連一些配飾都不做的，這種雖然比毛坯房近了一步，但是容易造成業主的二次裝修或者是裝修的浪費，這是一個起步的階段。另外一部分，因為青島地理位置的原因，有很多旅游的一些項目，除了裝修之外會把一些家電配置進去，方便人們拎包入住，滿足人們的基本需求作為出發點，這一類的裝修房在西海岸還是比較常見的。再有一類就是我們青島的濱海一些相對比較高端的，在青島典型的就像萬麗海景，包括最近呈現的一些青島中心以及凱悅中心這樣的項目。一方面講究品質的精細化，更強調業主入住之后舒適性能的強調。我想各地的朋友，如果這次時間充裕的話，可以對青島的這些典型的樓盤做一些參觀考察。在這里，我也代表主辦方，也更代表消費者個體呼吁未來我們房地產有更多的舒適的裝修房呈現在廣大購房者面前。今天這個會議我們不應該把它放在一種房價是升是降的問題上，這都是短期的問題，這個短期的問題可能會讓我們大家腦海里產生一種我們現在做裝修房值還是不值的短暫的問號，但是我想長遠發展還是舒適度更高的一些產品會獲得市場的這種認可，會博得消費者用鈔票的買單。我也祝愿在座的各位，如果有開發裝修房這樣一些意向的房地產開發企業，多多和國內的一些具有前瞻性的，類似于海爾集團、圣象集團這樣的一些企業，多多去對接、交流各自的一些設計理念、前瞻性理念，呈現出更多的好產品給市民。

　　【龍江】：謝謝。

　　很遺憾，本來是海爾要一塊上來交流，海爾很低調，沙龍臨場發揮，小范圍講得很好。

　　非常感謝，下面的時間我們交給主持人，后面還有一個比較好的節目，我們先不要動，謝謝。

　　【主持人】：謝謝龍總的主持，謝謝各位嘉賓一起跟我們分享這么多的經驗和心得。應該說中國房地產行業期待著大家攜手共同合作共同打造，這樣的話也是為我們的老百姓，也是為我們自己提供更優質的生活環境。

　　隨著這次對話的結束，本次的論壇所有的部分到這里全部完成了，非常感謝各位來賓的到來，我們也再次以熱烈的掌聲感謝我們的主辦方，也感謝我們所有的嘉賓跟我們的分享。

　　接下來有請我們今天來的各個企業代表上臺跟我們一起合影留念，有請王總、李總、劉總，上臺來大家一起合影。同時要跟大家說一下，馬上我們在隔壁的宴會廳已經為大家準備了豐盛的晚宴，而且有抽獎的環節。邀請所有地產人代表，如果您沒有投放名片的話，可以到前臺的簽到處把您的名片放進去。如果大家已經投過就不用再投了。

　　稍候的抽獎環節，工作單位以及服務人員就不參與抽獎的環節。有請我們今天與會的地產代表、企業代表一起上臺合影留念。也特別感謝今天媒體朋友到場參與和報道。