【秦虹】：大家下午好，今天會議的主題是裝修房，我想我今天的發言不應該脫離這個主題。我有20分鐘的發言，發言的題目是房地產調控對裝修房的影響。

　　應該說，這次調控是從2010年4月15號國十條開始的，到現在已經滿了兩年的時間。這樣兩年時間的持續調控，應該說市場局面發生了很多的變化。那么對房地產投資、買房，對開發企業開發房，對老百姓個人買房都算是投資，對這兩種投資來講，房地產投資也出現了新的變化，大致分為三個方面。第一個方面，對老百姓買房來說，投資性購房這種需求大大得到了扼制。投資炒房主要靠杠桿賺錢，現在國家的規定是，全國第三套房都不貸款，即使你買第二套房，提高首付提高利率，對住房的投資性需求，把杠桿就去掉了。去杠桿之后，應該說市場上剩下的是什么樣的需求呢，應該主要以自住性需求為主，這部分群體應該說他對買什么樣的房子，房子的質量如何，設計如何，位置如何應該是非常關注的，大大加劇了市場的競爭程度。過去為炒房存在的這部分需求他不在乎這些，他只在乎未來房子會不會上漲，只要上漲就買，不在乎房子蓋得好不好，只要房價上漲就可以了。

　　第二個變化，過去買房子，應該說中國這些年來經過改革開放三十年的發展，很多老百姓手頭開始積蓄了一部分資金，投資渠道相對來說是非常有限的。有的時候出國參加國際會議我就有一個很深的體會，我覺得中國的百姓的確投資渠道太少，如果你到新加坡，你到美國，你到歐洲等其他國家去看的時候，你會看到他們的居民可以投資全世界，他們本國有無數多的投資品種，包括房地產，各種各樣的基金，各種各樣企業的上市、債券等等特別特別多，而中國呢，我們的確是很少。

　　過去老百姓看到房地產市場又有閑錢準備投資，怎么投呢？買套房子來投，買實物性投資，在這種被買房子的投資得到抑制的情況下，就出現了證券化投資，盡管證券化投資比較少，但是現在的需求量比較大。我做了一個圖，這是房地產的信托，房地產的信托從2011年到現在增長速度還是很快的。如果不是監管部門對房地產信托一再有所控制，信托的增長速度還會增加。到去年年底，房地產的信托投資余額已經達到6800多億，老百姓過去買房子的需求控制了，開始投資一些證券，還包括房地產私募基金。從去年我們看到人民幣私募基金非常少見，我們在國內看到的房地產私募基金多數是外資的私募基金，現在我們看到的情況是人民幣的房地產私募基金從無到有，從小到大，成長發展非常迅速，去年大概有上千支的房地產私募基金成立，他們融到錢，說明市場有這種需求。

　　在證券化投資趨勢明顯加大的情況下，對開發企業來講，它的直接融資比重就大大提高了。過去看企業開發房地產需要錢，主要靠銀行貸款，但是現在看到的是自籌資金里面大幅度的增加，相當一部分就是證券化的投資，這是第二個變化，雖然這個變化剛剛出現，我們看到它的苗頭，但是我們相信它今后的發展趨勢一定會越來越明顯。

　　第三個投資變化，就過去大家習慣投住宅，買房子的人買住宅投資，開發企業把大量的經歷在投資住宅產品的開發。今后，隨著住宅開發的量已經很大，所以在我們人均GDP已經超過4000美金，隨著我們城鎮化已經超過50%這樣一些客觀發展環境，我們現在看到的是商業性地產投資的需求和開發企業投資的比重都在增加。盡管商業地產它有更強的專業性，而且不同品種的商業地產在不同的地域有不同的發展前景，既有發展空間又有發展風險，但是商業地產的投資，無論是居民買商業地產，還是開發企業投資商業地產，這兩個比重都在明顯增長。

　　我們說政府的要求調控政策不動搖，市場也出現了這樣一些變化的情況下，我們的精裝房市場面臨的機遇和挑戰是什么呢？我總結了四個方面的機遇。第一個，過去開發企業盲目擴張式的盈利模式正在發生改變。坦率地說，由于過去的十年，我們房地產市場面臨著非常好的外部發展環境，所以所有擴張的企業都是掙錢的企業，都是獲利的企業，都是發展壯大的企業。那么今后呢，我們的房地產市場發展的外部環境已經發生了變化，盲目擴張的模式必將得到改變。這個時候品牌和專業化能力強的企業，一定在今后的市場發展中占領先機。也就是說我們可以大致判斷，我們中國的房地產市場未來市場空間比較大，增速會下降，我們去年賣了9億平方米，我們今年再賣9億，明年再賣9億，這個住房是不是很大的空間？但是如果都是9億的話，增長速度是不變的，你沒有增速，市場空間大了，增速已經大大下降了。和前幾年20%、30%的增速已經不可再現了。

　　在這種情況下，什么樣的企業可以占有這個市場空間呢？品牌企業和專業化強的企業。我們看到搜房研究的全國房地產企業TOP10，市場占有率從05年開始逐年提高，今后這個比例會逐年提高。我的看法是，市場的調整導致企業的大浪淘沙，沒有專業化能力的這些企業，不懂得行業發展規律的企業，僅僅是有錢就搞房地產就想賺錢的企業，可能今后在市場發展的機會就大大減少了。在市場上，有專業化能力，有很好的市場口碑，有非常好的服務品質，有能夠提供很好產品的這樣一些企業，我們所謂的平臺企業將會在我們所說的這個市場空間里占有越來越多的份額。不可否認的是，隨著人們生活水平的提高，好精裝修住房一定有很大的市場空間。所以，我想這是第一個面臨的機遇。大家都在問這個問題，未來房地產市場到底什么樣的情況，是什么樣的市場呢？未來的市場一定是品牌和專業化能力強的企業所擁有的市場。

　　第二隨著市場競爭的加劇，購房者購房的理性開始升級，過去很盲目，大家恐慌性心理，不買的話房價就要漲了，理性程度不高?，F在購房理性升級，全成本和全壽命的理念得以加強。這個時候企業它提升品質和創新產品將成為企業升級轉型的一個重要切入點。企業你怎么賺錢？企業賺錢更重要的是應合市場的需求，所以這也是精裝修房將來面臨的一個機遇。

　　第三個機遇，在技術進步的催生下，經過我們十年來的積累，應該說在建筑物方面，建筑結構、屋面、外墻、內飾等一體化產品現在研發和成熟的程度越來越高，產品的品種越來越豐富。我最近參觀了幾家做外裝飾和內裝飾材料的和墻體結合在一起的這樣一些材料商，研發的產品經過十年的積累，這些產品已經開始成熟了，大大為我們做精裝修住房提供了可選擇的成本相對來說比較低廉的經濟實惠的產品，這是我們差不多十年來的一些積累，一些材料企業不斷的研發所產生的這樣一個結果。到今天，我們開發企業可以考慮，可以選擇。

　　第四個機遇，在消費結構升級的趨勢下，高品質住宅需求市場將持續擴大。隨著收入的提高，人們對改善居住條件，希望住得好一點的這種需求一定是增加的，改善人民的生活，對住是生活中一個很大的方面。所以和全世界人類一樣，人們收入提高了，就要改變居住條件。所以高品質住宅市場需求一定是越來越大的。什么是高品質住宅？可以說半成品住宅，可能在全世界在中國是最多的，在中國，更多是千家萬戶自己裝修，而交鑰匙工程，我們買了房子就可以入住，節省大量的裝修的時間，裝修的費用以及操心、費力這樣一些好的裝修產品，一定會越來越多的受到消費者的歡迎，這是我認為今后我們精裝修住房可能有這么四大機遇值得我們關注。

　　但是不可否認的是，調控之后的市場，精裝修住房也面臨著以下三個方面的挑戰。第一個挑戰，外表華麗的精美和內在品質的一致性，考驗著我們的精裝修房。應該說住房質量的檢驗，專業化程度是非常非常高的，我們在建筑的過程中，出現了一些質量的問題，如果被精美的裝修表面所覆蓋的話，那將來出現的問題在改造的成本是巨大的，比毛坯房改造還要大很多，它經營起來的難度也大大增加。所以我們如何讓老百姓真正得到實惠，使外表看起來非常精美、華麗的裝修和內在的品質一致性，這個是對我們開發企業最大的考驗，如果你提供了裝修房，能夠達到這一點，經過實踐的考驗，經過了市場的考驗，我想市場一定是認可的。而如果問題層層不斷，不斷在精裝修房中出現問題，就不會有那么快的一個提升，這是第一個要求，第一個挑戰和考驗。

　　第二個挑戰，如何來保障建筑質量的前提下，使新技術、新材料、新產品、新設備在精裝修的住房里得到有機的結合，這個非常關鍵。大家看看我們的精裝修市場所提供各種各樣新式的裝修材料和設備，我們在精裝修產品上，雖然我們做到了精裝修，雖然我們的質量很結實，沒有致命的問題，但是我們仍然用的是傳統的、初級的、落后的材料的話，仍然不會得到市場的認可。我們的購房者好不容易買一套房子，買一套房子還要住幾十年，至少在使用的環節中不愿意落后于時代，不愿意住這個新房子，看到里面裝修裝飾的風格，和現在居住的要求差別很大，我想這是第二個挑戰。

　　第三個挑戰，如何協調好產品創新，降低成本與市場認可這三者的關系，非常的關鍵。要經過專業化、社會化大生產的模式來提高住宅產業化的水準，大幅度提高市場的認可度，這是很重要很關鍵的一個方面。從理論上來講，企業提供的精裝修房的裝修標準，就是它裝修的費用在同等標準下，它所發生的裝修費用一定是比各家各戶自己裝修成本是低的，而不是高的。為什么？因為我們的企業集體采購，它大批量的采購，它采購材料的成本是低的，同樣品質同樣品牌同樣型號，它由于大批量采購，所以它的成本應該是低。也就是說同樣標準的情況下，用同樣的材料，由企業集中集體裝修的裝修費用應該比各家各戶裝修成本要低，應該是這樣。但是我想這和企業是否具備一個服務購房者，使我們的購房者得到真正的實惠這樣一個發展的思路有很大的關系。所以，如何運用新產品，如何降低成本以及如何提高市場占有率，得到市場的認可三者的有機結合，這是我們裝修房未來發展的又一挑戰。

　　所以我借這樣一個機會，談一談我對精裝修房市場的四大機遇和三大挑戰，僅供參考，謝謝大家。