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黃奇帆復旦演講折射出的信號，是房地產長效機制建設有很多制度條件的前置制約，比如改革地方政府職能和政績考核，改革財稅體制和公共財政建設，改革稅收制度和金融監管制度等。所以，說到底，長效機制建設和體制改革是一盤棋。
全國人大財經委副主任委員、前重慶市長黃奇帆近日在復旦大學以“關于建立房地產基礎性制度和長效機制的若干思考”為題的演講，引起了輿論和公眾的廣泛關注。網絡上點擊、轉發和評論的量級上了千萬。政府官員演講引起如此關注，還很罕見，這一方面因為重慶在高速增長的GDP和價格平穩的房地產之間取得了不同尋常的平衡；另一方面，則是社會對樓市長效機制盡早“破繭”的深切期望，以避免因高房價、高成本而阻斷內需構建和經濟轉型。
在新一輪樓市調控下，2月以來，已有60多個城市出臺了150多項政策，無論調控的頻率，還是力度，都可謂“史上最嚴”，坊間稱其為“五限”（限購、限貸、限價、限售、限商），特別是“限售”和一線城市“限商”，幾乎將需求凍結。
此輪調控前，各地樓價經歷了暴漲。2015年以來，熱點城市房價上漲了80%至150%，樓市火熱蔓延到三四線城市，庫存高壓和身披“鬼城”番號的城市、貧困縣也未能幸免。房價暴漲，“加杠桿”和“資產荒”預期是兩大動力。但是，我國總杠桿率（全社會總負債/GDP）已從2010年的177.8%升至2016年的237.6%，居民杠桿率從2015年的44%急速升至2016年的50.6%，2016年房貸占新增貸款之比高達46%。經濟轉型背景下，杠桿率急速攀升，意味著資金加速“脫實入虛”，金融風險漸行漸近。因此，長效機制亟待破冰并打破越調越漲的怪圈。
黃奇帆認為，長效機制的前提是客觀定位房地產。因為體量太大、關聯度太高，房地產在全球都是支柱產業。即便已過了城鎮化高峰的美國，房地產對GDP的貢獻也達9%以上，“后危機時代”的經濟復蘇也離不開房地產，支柱產業、龍頭產業名副其實。同時，房地產是民生產業、財富象征，與金融和經濟風險如影隨形，政府必須要高度重視房地產穩定及其與經濟的平衡。因此，要避免兩種傾向：一是經濟“去房地產依賴”異化為情緒化、道德化的“去房地產”；二是房地產沖擊經濟金融，異化為綁架經濟金融、“大而不倒”，進而倒逼調控綏靖化，風險積累。
要避免這兩種傾向，就要以經驗化的量化指標，既尊重房地產地位，又要保持各項指標平衡，如房地產開發投資不能超過固定資產總投資的25%、不能超過GDP的六分之一；固定資產投資不能超過GDP的60%；房屋總價不能超過老百姓（43.480, -0.95, -2.14%）家庭6至7年的收入；土地供應“爬行釘住、后發制人”，即以城市實際吸納人口數，按人均建面100平方米供地；這個供地建面，要按55%、20%、20%、5%的比例，分別供應基礎或公共設施、工業、住宅、商辦；開發商拿地自有資金和融資比嚴格控制在1：3；公租房須覆蓋城市常住人口的20%；地價不能超過房價的三分之一等等。
黃奇帆經驗式的“量化平衡”，暫且不論是否科學，但卻是地方政府當下避免房地產和經濟失衡、避免金融風險積累的簡單而實用的措施，也是“底線思維”在長期執政過程中的“落地”。表面看，盡管有些量化指標難以施行，比如在“補償標準看齊周邊房價”的舊城改造模式下，地價不能超過房價的三分之一，但黃奇帆指出，完全可通過以外圍甚至城郊接合部充裕的土地來補償開發商，換取其遵循這一措施。這樣，房價降下來了，營商環境好了，實體經濟和房地產就平衡了。
因此，盡管房地產問題有客觀存在的“路徑鎖定”，如“招拍掛”出讓機制下，開發商埋怨土地價高，居民埋怨房價高，官員埋怨投資環境破壞了，所有人都不滿意，但這卻是現有條件下的無奈選擇。但是，我們卻可以憑政治智慧和改革突破精神，探索出條件約束下的政策路徑，最典型的就是“地票”制度。事實上，隨著“3個一億人”的推進，農村人均200至300平方米建面的建設用地會退出來，完全可通過復墾為耕地，騰挪出城市建設用地指標。大城市可購買這些指標，將本市農地置換為建設用地，進而實現平抑地價和推進以人為本城鎮化的雙重目標。
在黃奇帆看來，當下的土地供應、土地制度問題，概括起來就是土地供應不足、制度創新滯后。土地供應不足，一方面在于土地供應與人口流動方向相悖，大城市吸納了80%的外來人口，卻在緊縮供地，而中小城市人口停滯或出現凈減少，卻在增加供地，背后則是中小城市投資型經濟獲得了支持；另一方面在于地方政府土地“生意經”，即在現有考核體制下，依靠土地“上項目”、低地價“招商引資”或“作價入股”的投資和稅收依賴，成為短期“做政績”的優選。于是，工業擠占住宅用地，連同大城市緊縮供地和“招拍掛”，一起推高房價。
筆者認為，黃奇帆這次演講折射出的信號，是房地產長效機制建設有很多制度條件的前置制約，比如改革地方政府職能和政績考核，改革財稅體制和公共財政建設，改革稅收制度和金融監管制度等等。甚至，一些基礎性制度也形成了制約，如租房可享受同等公共服務，打擊開發商集資亂象，隨意變換容積率等等。此外，不同職能部門的目標相左，造成很多措施難以落實，比如“招拍掛”避免腐敗，但推高了房價；金融創新鼓勵多渠道融資，但造成資金違規進入樓市；資產質量考核下銀行愿意投放房貸，但助長加杠桿。說到底，長效機制建設和體制改革是一盤棋。
（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）
