上市房企近期密集發布的業績報告，成為2015年中國房地產風云變幻的最直觀縮影。
一場場業績問答和數字圖表的背后，中國房企的勢力陣營正在加速分化。有的一躍攀上龍頭，有的卻仍在谷底苦苦掙扎。早幾年的布局和對市場的不同理解，為今天的品牌房企們分割出迥然不同的路徑。
恒大憑借過去一年沖刺進入兩千億軍團，盡管凈利潤和萬科仍有差異，但恒大還是憑借高達7570.4億的總資產體量鞏固了全國房企“第一軍團”的地位。規模優勢給恒大帶來更多自信，許家印在不久前的業績發布會上說：“恒大從未想過做中國地產一哥，但恒大每年的計劃都是超額完成的。”
經過多年布局調整，許家印已經為恒大撕掉了“三四線”標簽。通過大舉收購和買地，恒大2015年在一二線城市項目數量占到62%，此外在投資額方面，一二線城市項目的占比也達到75%。在許家印看來，恒大已經完成了“三線城市包圍一二線城市”，實現了企業戰略布局的轉型。
而同樣選擇“農村包圍城市”的碧桂園，也正在積極擴大在一二線城市的布局。他們去年在拿地方面的支出達到560億元，比年初計劃的200億元多出了一倍多，并且一二線城市新增的土地占比高達75%。
不過，他們距離完全撕掉“三四線之王”的標簽仍有一段距離。2016年碧桂園市場的總貨量約3000億元，其中來自一二線目標市場的貨量為1620億元，占總貨量的54%。而對于另外46%的貨值，碧桂園總裁莫斌表示，國家去庫存政策意味著各項利好正向三四線傾斜，未來“只會升價銷售，不會降價銷售”。
碧桂園2015年共完成1401.6億元銷售額，由于一直以來廣泛布局三四線城市，他們的凈利潤和毛利也有所下滑，去年碧桂園歸屬于公司股東的凈利潤約為93億元，同比降低9.3%。毛利潤229億元，同比增長3.7%，但毛利率有約6%的下滑。2016年他們將目標設定在1680億元。
千億軍團你追我趕，第二陣營也有人蓄勢待發。吳亞軍說2015年的龍湖處在“最舒服”的狀態，這家追求“有質量增長”的房企重心放在了盈利能力和更強的可持續能力。
近幾年并未過度追求擴張速度，龍湖2015年完成了545.4億元人民幣銷售額，同比增長11.2%，核心溢利達到69.5億元。但橫向比較，他們的財務狀況相當健康，龍湖目前凈資產負債率為54.6%，且手握181.6億現金，境內發債利率基本與國企相當，最近發行的六年期公司債利率為3.19%。
龍湖CEO邵明曉稱，龍湖在北京3000萬以上房子的市場占有率超過10%，整個TOP系高端項目現在占龍湖整體也是在10%左右。盡管一線豪宅市場需求看起來旺盛，但他們仍在小心調整比例。此外邵曉明還明確表示，“肯定不會進三四線城市。”
龍湖接下來的重點還是專注于深耕已經進入的24城，他們去年買下25個項目，主要位于一二線城市，此外還在南京和蘇州等地補充了土地儲備。邵曉明表示，今年會更加謹慎，要看市場機會，而不是去追拿高價地。2016年龍湖將銷售目標定在了620億元。
有人歡喜就有人犯愁，在吳亞軍最舒服的時候，曾經的“華南五虎”雅居樂主席陳卓林卻感慨他們度過了“最糟糕最難過的一年”。2015年，雅居樂營業額430億元，其中毛利108.13億元，較2014年下降13%，整體毛利率25.1%；年內利潤23.02億元，比上一年的50.91億元減少了54.8%，股東應占利潤則大幅下跌67.6%至13.9億元。
自去年陳卓林接受調查后，雅居樂遇到了成立25年以來最大的一次危機。公司高管陸續被帶走調查，巨額債務到期，評級機構下調信用評級，這家房企差點走上了不歸路。盡管之后陳卓林歸來重掌企業，但這次危機還是給雅居樂帶來重創。
在最新的年報中，雅居樂總借貸額為400.3億元，其中境內債務占比47.4%，境外債務占52.6%。其中將于2016年上半年到期的債務達到121億元，下半年則為43.87億元，雖然他們目前已償還53億元，但今年仍要需要繼續償還112億元高額債務。
對此，陳卓林在發布會上坦言，在壓力巨大的2015年，能做到400億元以上的營業額已經很不容易。但最艱難的一年已經過去，2016年雅居樂將加大去化速度，同時提升現有項目的價格、品質，并將拿出100億元的資金來補充土地。
值得一提的是，在企業整合的大潮中，幾家“去地產化”的房企表現也可圈可點。在吞下招商地產之后，新的招商蛇口未來將以園區開發業務為主，他們在去年交出一份總營業收入492.22億元的成績單，凈利潤達到68.93億，同比增長31.14%。
這樣的成績與近年來在園區和產業地產領域高速增長的華夏幸福相當，其凈利潤甚至超過了華夏幸福。根據公告，社區開發與運營板塊的收入高達419.26億元，占到了總收入的85.18%
中國產業地產領域將迎來一位大玩家。在3月29日的投資者見面會上。招商蛇口表示其正在研發輕資產模型，憑借在全國央企手里接近1萬個園區，公司未來可以靠輸出品牌做輕資產服務來獲得更好的回報。
而在產業地產領域深耕多年的華夏幸福也依舊勢頭強勁，這家過去多年都維持超過30%高增長的企業，在2015年繼續創造著增長奇跡。2015年他們共完成銷售額723.53億元，同比增長41%；凈利潤也同比增長36%，達到48.01億元。
告別十年草莽，迎接白銀時代，中國房地產業的洗牌仍在繼續。如何通過尋找新的利潤增長點來占領市場高地，在越來越窄的市場中占據立足之地，將是整個行業面臨的命題。
