11大絕招拯救地產(chǎn)企業(yè)

　　當然，“營改增”也是有利好的，中房信分析師薛建雄接受《證券日報》采訪時曾表示，“營改增”后，利潤高的房企就會多交稅，而利潤低的中小型房企可以少交稅。對于以中低利潤率項目為主的房企，其實是利好。而一般房地產(chǎn)項目來自于工程建設、購入材料等的進項稅額多，而銷項稅額在開發(fā)早期很少，也就是說，地產(chǎn)項目在未大規(guī)模銷售之前幾乎是“不繳稅”，稅收對企業(yè)流動資金的占用自然就會比原來少。

　　△利潤低的中小型房企往往管理也并不規(guī)范，在取得增值稅發(fā)票方面困難重重

　　只是問題在于，利潤低的中小型房企往往管理也并不規(guī)范，合作伙伴規(guī)模也小，在取得增值稅發(fā)票方面困難重重。

　　實行“營改增”，對建筑企業(yè)來說，既是挑戰(zhàn)也是機遇，能否取得合法、足額的進項稅抵扣發(fā)票是實現(xiàn)企業(yè)節(jié)稅目的關(guān)鍵，綜合研究者關(guān)于北新路橋公司的報告、以及《中國稅務報》的相關(guān)建議，房企面對“營改增”的求生絕招有以下9式：

　　△和具備正規(guī)資質(zhì)的企業(yè)合作

　　要盡可能取得可抵扣的增票，這就要求房企和正規(guī)的供應商和建筑企業(yè)合作。未來合作商是否具有增值稅納稅人資格，其相應的扣減稅率是多少，將成為合作前考察的重點。

　　增加面對企業(yè)客戶的銷售，增加商業(yè)地方投資

　　因為下游企業(yè)在購房后也獲得了可抵扣的增值稅發(fā)票，所以營改增可能更有利于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

　　△提高精裝修房銷售比例

　　增加對精裝修房的銷售有利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票予以抵扣，就比例而言降低了企業(yè)稅負，增加盈利空間。

　　△提升企業(yè)內(nèi)控水平

　　杜絕在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象;加強工程決算的管理，及時與施工企業(yè)進行工程決算，及時取得發(fā)票，不應拖延;提高會計核算質(zhì)量，做到筆筆賬目有合法的原始依據(jù)，堅決做到?jīng)]有發(fā)票不得抵扣，提高會計核算的及時性，達到項目竣工驗收,會計核算結(jié)束。

　　△做好增值稅發(fā)票的收集和申報工作的時間控制

　　增值稅的納稅期限規(guī)定為1日、3日、5日、10日、15日、1個月或1個季度(小規(guī)模納稅人)，企業(yè)要在稅務機關(guān)規(guī)定的納稅申報期限內(nèi)，做好進項稅和銷項稅的會計核算和抵扣工作。企業(yè)機構(gòu)所在地要及時將所有在異地項目當期發(fā)生的增值稅稅票的原件收集齊全，在申報當期增值稅時一并提交稅務機關(guān)申請抵扣。

　　△項目對外經(jīng)營做好核算

　　對于項目在自用同時兼營對外加工、修理修配及梁場、板場、攪拌站銷售的，應做好增值稅的銷項稅和進項稅的核算工作。

　　△合同要對增值稅發(fā)票有專門約定

　　營改增后，企業(yè)在分包合同、材料采購合同等合同中應明確約定由對方承擔等額、合法、有效的增值稅發(fā)票。同時還要約定在對方提供相應的請款申請、購銷憑證、增值稅發(fā)票后再行付款。

　　△所有對外交易合同要全部以企業(yè)名稱對外簽訂

　　現(xiàn)在許多項目自行采購部分物資和小型設備并自行租賃機械等，基本上都是以企業(yè)設立的項目部或指揮部名義與供貨方或租賃方簽訂的合同，企業(yè)應當規(guī)范相關(guān)合同，所有對外交易合同要全部以企業(yè)名稱對外進行簽訂，取得的增值稅發(fā)票名稱必須與企業(yè)全稱一致。

　　△加強對承包人和分公司的管理

　　內(nèi)部承包和分公司經(jīng)營有利于企業(yè)業(yè)務拓展，但是也給企業(yè)帶來了諸多管理問題。營改增后，很多承包人和分公司尚不清楚，還一味地以為只要能夠提供相應的工程款發(fā)票便可，這勢必會導致最終結(jié)算時發(fā)生糾紛。施工企業(yè)應當對承包人和分公司進行培訓，要求其注意收取并保存相應的增值稅專用發(fā)票。

　　增值稅最終的承擔者，按照設立初衷，是“附加在價格以外自動向消費環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)嫁，最終由消費者承擔”。但在房價高企，消費者對價格極度敏感的今天，一味轉(zhuǎn)嫁可能不是出路，加強企業(yè)內(nèi)部控制，提高性價比才是出路。

　　操作特別規(guī)范、管控能力特別強、合作伙伴有規(guī)模有資質(zhì)的企業(yè)將能在這個過程中降低稅率從而降低成本，脫穎而出。不具備相關(guān)條件的企業(yè)稅負則可能增加。“營改增”或許將成為房企的一道分水嶺乃至生死線。

　　△要重利潤輕收入，注意進銷項彼此之間的配比

　　在營業(yè)稅條件下，銷售回款100萬，銷售收入也是100萬，而營改增后，銷售回款100萬，銷售收入等于100/(1+11%)=90.09。也就是說，相同回款的情況下，賬面上的銷售收入將下降9.91%!

　　也就是說，在相同回款的情況下，收入會下降。所以：

　　(1)如果是上市公司，要在發(fā)布公告時詳細解釋，說明銷售收入下降或增速放緩的營改增原因;

　　(2)企業(yè)內(nèi)進行考評時，同營改增前比較銷售收入業(yè)績，要換算，不能直接比較。

　　營業(yè)稅階段，銷售回款100萬，支付價款80萬，銷售成本為80萬，稅金5萬，利潤為15萬，而增值稅階段，銷售收入如上所述為90.09，如果要保持15萬利潤，則繳納稅金仍為5萬，也就意味著：

　　當“銷售回款”與“支付價款”一致的情況下，至少需要取得4.91萬元的進項稅額，則利潤與營改增前保持不變。換算為11%的稅率，即：100萬的銷售回款，在購買成本不變情況下至少44.64萬元的進項金額取得專用發(fā)票。而由于營改增動了所有行業(yè)的奶酪，因此銷售回款與支付價款都可能發(fā)生聯(lián)動變化，需要按照此方法重新進行測算。

　　地產(chǎn)企業(yè)面對的另一個新問題是，進項和銷項能否互相配比，以下兩個方案，企業(yè)可以自行選擇：

　　(1)采取一般方法，則預售前期繳不到增值稅，但是在完工決算期間取得的增值稅專用發(fā)票，缺乏銷項與之相配比，導致預售后期繳納巨額稅款，而完工決算期形成巨額留抵稅額。

　　(2)采取對預售收入按照預征率預征，完工決算清算的方式，預售前期明明有大量留抵，卻繳納了稅款。但是可以解決倒掛問題。

　　△識別專用發(fā)票，謹防變形票

　　稅務專家張偉曾經(jīng)見識過甚至能通過系統(tǒng)初步審核，只是后來被查出曾涂改過的專用發(fā)票;

　　也曾經(jīng)接觸過通過虛假交易等獲得乃至購買專用發(fā)票，相關(guān)人員最終獲刑的案例，他提出以下注意事項：

　　(一)180天內(nèi)必須認證!(二)認證當月必須抵扣;(三)票貨款三流一致;(國稅發(fā)[1995]192號文件)(四)第三方票堅決不能要;(五)發(fā)票形式也很重要(印章不符、非防偽稅控清單)(六)謹防變形票;(七)建議招聘一個有增值稅報稅經(jīng)驗的會計，或者外包給有經(jīng)驗的事務所，平穩(wěn)過渡營改增風險期(八)虛開與接收虛開增值稅專用發(fā)票的刑事責任。