“營改增”后，到底會對房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響?
之前房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅是5%、建筑業(yè)營業(yè)稅是3%。營改增之后，這兩個行業(yè)的增值稅可能均為11%。
從絕對數(shù)字來看，稅率上升了，但專家并不認為征稅額一定會增加。財政部財科所副所長劉尚希在接受《經(jīng)濟參考報》采訪時曾說“11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業(yè)稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降。”
來自《中國稅務報》，作者為張璇的文章這樣計算：以房價為100萬元、物料成本40萬元來算，原先按5%繳納營業(yè)稅5萬元，增值稅40/(1+17%)*17%=5.81(萬元)，合計約10.81萬元;“營改增”后，如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率定為11%，則銷項稅額為100/(1+11%)*11%=9.9(萬元)，進項稅額為40/(1+17%)*17%=5.81(萬元)，相抵后交稅4.09萬元。“很明顯是有了較大的降稅比例”。
但是現(xiàn)實中，許多房地產(chǎn)企業(yè)卻認定自己的稅負會增加。上述來自《中國稅務報》的文章也指出“物料成本越低，或拿不到增稅發(fā)票，那稅負率就會大為上升，以物料成本占總成本10%為例，增值稅的稅負率可達到8.9%，遠超過原先只有6.5%兩稅合計的稅負比例。”
理論和現(xiàn)實之間為什么會有如此巨大的差距?房企在這次巨變中面對著怎樣的挑戰(zhàn)呢?
房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的5大挑戰(zhàn)
第一大挑戰(zhàn)：政策過渡階段可能遭遇重大損失
安永稅務部合伙人李雁在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時稱：“比如，一個房地產(chǎn)項目完工了，但銷售還沒結束，若突然實行‘營改增’，稅率從5%增加到11%。企業(yè)基本完工了，基本上也沒有進項稅抵扣了，而且它的銷售合同都出來了，價格也不能改，那這對企業(yè)影響大了。”
安永會計師事務所間接稅合伙人梁因樂接受《經(jīng)濟參考報》采訪時稱：“一些企業(yè)在營改增之前購進房地產(chǎn)、營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策……對企業(yè)的影響會很大。”
有專家在媒體上表示，為了解決這些問題，可能需要出臺過渡政策。
第二大挑戰(zhàn)：建筑企業(yè)實際稅負增加，并最終轉移給開發(fā)商
武漢建筑業(yè)協(xié)會副會長李士俊接受《財經(jīng)國家周刊》采訪時說：“如果實行11%的增值稅稅率，沒有一家(建筑)企業(yè)可以減負，所有的企業(yè)都將大幅增加稅負。” “建筑企業(yè)實行營改增千難萬難，最難辦的是無法獲取增值稅專用發(fā)票”。以湖北省一家特級建筑總承包企業(yè)為例，其2012年已繳營業(yè)稅約為4億元。營改增后，理論上可以減稅近1.7億元，但由于不少支出無法實行進項稅扣除，如水泥、石沙等原料難以取得增值稅發(fā)票，也就沒法計入進項抵扣。算下來，這家企業(yè)實際上繳納的增值稅將達到7.6億元，幾近翻倍。
業(yè)內(nèi)人士認為，建筑企業(yè)稅負增加后，只能將其轉移給開發(fā)商。而對于自己有建筑部門或下屬建筑企業(yè)的房企來說，更是直接受損。
△建筑企業(yè)稅負增加后，只能將其轉移給開發(fā)商
第三大挑戰(zhàn)：材料、勞務費等無法獲得增值稅發(fā)票或發(fā)票抵扣有限，增加稅負
增值稅的核心是要拿到“上家”的發(fā)票進行抵扣，但現(xiàn)實操作中許多問題根本無法處理。
《中國稅務報》曾經(jīng)對建筑企業(yè)可能遇到的問題做過總結，而相關問題對于房企或建筑企業(yè)而言普遍存在：
1、材料供應商及材料種類“散、雜、小”，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人供應，沒有發(fā)票或者取得的發(fā)票不是增值稅專用發(fā)票。
2、《財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅〔2009〕9號)規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照6%征收率計算繳納增值稅：①建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料;②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含黏土實心磚、瓦);③自來水;④商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。以上所列貨物都是工程項目的主要材料，在工程造價中所占比重較大。假設企業(yè)購入以上材料都能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，可抵扣的進項稅率為6%，而建筑業(yè)增值稅銷項稅率為11%，企業(yè)購入的以上材料必將增加5%的納稅成本，從而加大企業(yè)實際稅負，擠占利潤空間。
3、建筑勞務費增加稅負。建筑工程人工費占工程總造價的20%～30%，而勞務用工主要來源于建筑勞務公司及零散的農(nóng)民工。建筑勞務公司為企業(yè)提供專業(yè)的建筑勞務，取得勞務收入按11%計征增值稅銷項稅，卻沒有進項稅額可抵扣，與原3%營業(yè)稅率相比，增加了8%的稅負。勞務公司作為微利企業(yè)，承受不了這么重的稅負，勞務企業(yè)很可能將增加的稅負成本都轉嫁給總承包企業(yè)，人工費將會進一步提升。另外，農(nóng)民工提供零星勞務產(chǎn)生的人工費，也沒有增值稅發(fā)票，勢必加大企業(yè)人工費的稅負。
第四大挑戰(zhàn)：聯(lián)營合作項目風險加大
《中國稅務報》報道認為：目前，聯(lián)營合作項目普遍存在，聯(lián)營合作方大部分不是合法的正規(guī)企業(yè)，且部分合作方是自然人，沒有健全的會計核算體系，工程成本核算形同虛設，采購的材料、分包工程、租賃的機械設備和設施料基本沒有正式的稅務發(fā)票，也沒有索取發(fā)票的意識。在營業(yè)稅下，以工程總造價為計稅依據(jù)計征營業(yè)稅，與成本費用關系不大。
但在增值稅下，銷項稅額是不含稅工程造價乘以增值稅率計算，進項稅額是材料采購、設備租賃、工程分包等環(huán)節(jié)取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，進項稅額產(chǎn)生于成本費用支出環(huán)節(jié)，增值稅與工程造價、成本費用密不可分。如果聯(lián)營合作項目在采購、租賃、分包等環(huán)節(jié)不能取得足夠的增值稅專用發(fā)票，那么增值稅進項稅額就很小，可抵扣的稅款較少，繳納的稅款較多，工程實際稅負有可能達到6%～11%，超過總包方的管理費率，甚至超過項目的利潤率。
第五大挑戰(zhàn)：即使有發(fā)票，在規(guī)定時間內(nèi)收集齊全難度也很大
許多企業(yè)的項目遍布全國，材料管理部門也不止一個，每一筆采購業(yè)務都必須獲得增值稅發(fā)票，對于之前沒有相關制度和工作經(jīng)驗的財務人員來說，做好并不容易。并且按現(xiàn)行制度規(guī)定，進項稅額要在180天內(nèi)認證完畢。這個時間限制也是一種巨大的挑戰(zhàn)。
