第三是美國的房價(jià)歷史和規(guī)律。據(jù)美國最權(quán)威的凱西·席勒房價(jià)指數(shù)(席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23%)，95年是上漲的(占77%)。其中跌得最深的是2008年，即金融危機(jī)最糟糕的一年，跌幅達(dá)18%。連續(xù)下跌達(dá)到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時(shí)代，累積跌幅達(dá)26%；第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機(jī)，累積跌幅達(dá)33%。那么美國的房價(jià)在一個(gè)正常的年份漲得會有多快？在過去的123年中，美國房價(jià)平均內(nèi)生(幾何)增長率為3.07%。這個(gè)數(shù)字的邏輯是從哪里來的？在同樣的123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國的房價(jià)以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房價(jià)就基本不漲了。如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發(fā)生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。
1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因?yàn)?943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來的工業(yè)和消費(fèi)需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%；其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負(fù)增長。1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹后年增長只有2%；其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率后為負(fù)增長。1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個(gè)超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房價(jià)從2006年開始下跌，引發(fā)次貸危機(jī)，到2011年，美國房價(jià)在扣除通脹后已經(jīng)低于一個(gè)多世紀(jì)以前的1895年。總結(jié)一下，美國過去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時(shí)代的通脹驅(qū)動，90年代末到金融危機(jī)前的牛市展示的是一個(gè)泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價(jià)的漲幅基本是美國通脹率。
這條軸線也告訴我們，截止到2013年，美國的房價(jià)在經(jīng)歷了2006-2011的下跌，和2012-13的上漲后，已經(jīng)回到、甚至略高于扣除通脹后的歷史平均價(jià)位。這表明美國的房價(jià)在將來的漲幅不會高于歷史平均(3%)。其他可以考慮的因素包括由于美國退出量化寬松帶來的融資成本的上升，以及美國經(jīng)濟(jì)回暖；這兩個(gè)因素對房價(jià)的影響是相反的。這123年中，美國出現(xiàn)三次十年累積漲幅超過100%的大牛市，分別是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。長期來看，美國房價(jià)的漲幅基本等于通脹率。但看那個(gè)曲線，以0.25%的速度連續(xù)漲了100多年，它論證了兩個(gè)鐵一般的事實(shí)：1、長期看，房價(jià)是上升的。2、房地產(chǎn)是抗通脹的好品種。紐約在1988-2012年長達(dá)25年的時(shí)間里，房價(jià)增長率正好是美國的通脹率。那么美國的一線城市是否會遵循不同的房價(jià)規(guī)律呢？現(xiàn)在讓我們來回顧一下美國一些大城市在80年代末以來的房價(jià)歷史。四個(gè)美國一線城市：紐約、波士頓、洛杉磯和舊金山從80年代末到2013年的扣除通脹后的實(shí)際房價(jià)。
