全國(guó)人大代表、建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森近日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年上半年河南省多個(gè)縣區(qū)的財(cái)政收入，平均降幅超過20%，部分城市超過25%。主要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)冷淡導(dǎo)致的土地出讓收入和相關(guān)稅收下滑。

　　胡葆森認(rèn)為，要完成樓市“去庫(kù)存”，最快也要2-3年，最慢則需5-6年。這也意味著，未來兩到三年內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)政策的總體基調(diào)將維持相對(duì)寬松狀態(tài)。

　　市場(chǎng)分化“有史可鑒”

　　在整體過剩的同時(shí)，區(qū)域分化態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。在上海易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)熱點(diǎn)城市中，截至今年1月底，一二三線城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、11.8和19.4個(gè)月。

　　該機(jī)構(gòu)指出，一線城市已連續(xù)13個(gè)月存銷比低于12，這也是其房?jī)r(jià)近期出現(xiàn)較明顯上漲的原因。二線城市存銷比連續(xù)三個(gè)月低于12個(gè)月，房?jī)r(jià)上漲幅度也較大。三線城市存銷比較高，去庫(kù)存壓力相對(duì)較大。

　　體現(xiàn)到房?jī)r(jià)上，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1月，深圳、上海、北京、南京、廣州的新建商品住宅價(jià)格同比漲幅均超過10%，漲幅位居70大中城市前5位。還有45個(gè)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下降。漲幅最高的深圳為52.7%，最低湛江為下降4.9%，兩個(gè)極點(diǎn)的差距不斷拉大。

　　陳志向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，市場(chǎng)出現(xiàn)分化，表現(xiàn)為供需結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)變化，但根本原因還在于城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、支付能力、人口流入等指標(biāo)。在這方面，一線城市和其他城市有著天然差別。

　　中信建投的報(bào)告也指出，從國(guó)際情況來看，城市分化是歷史性規(guī)律。以日本為例，6個(gè)主要城市的地價(jià)指數(shù)一直高于其他地區(qū)， 在房地產(chǎn)泡沫化時(shí)期的增速是其他地區(qū)的雙倍，泡沫破滅后仍明顯優(yōu)于其他地區(qū)。

　　該機(jī)構(gòu)還指出，在大周期下，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化也存在從一線城市向二三線城市傳導(dǎo)的效應(yīng)。因此，我國(guó)二線城市的市場(chǎng)仍被看好。但對(duì)于三四線城市，由于其主要因素在于人口流出而非購(gòu)買力不足，所以市場(chǎng)升溫乏力。

　　中信建投表示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，最初一榮俱榮、一損俱損的局面已不存在，城市極差在擴(kuò)大。

　　這種背景下，“分城施策”體現(xiàn)出其合理的一面。按照胡葆森的說法，以往一刀切式的政策已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)造成了傷害。

　　2015年以來，監(jiān)管層下調(diào)房屋最低首付比例和二手房交易契稅的做法，均繞開了一線城市。分析認(rèn)為，正如一線城市啟動(dòng)針對(duì)“房?jī)r(jià)過快上漲”的應(yīng)急預(yù)案，未來這種分化趨勢(shì)還將持續(xù)。

　　地方政府對(duì)市場(chǎng)的感知更為明顯，其動(dòng)作也往往先于中央政府調(diào)控。2013年下半年，山東南部某城市就曾因市場(chǎng)嚴(yán)重過剩而暫停了新區(qū)土地供應(yīng)，該市還對(duì)進(jìn)城購(gòu)房農(nóng)民給予現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)，并向公務(wù)員攤派賣房任務(wù)。

　　一位接近國(guó)土部的專家向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，與過去不同，中央政府給予地方政府的權(quán)限不斷加大，使之在不違反原則的前提下，能夠?qū)κ袌?chǎng)進(jìn)行靈活調(diào)整。

　　沉重的“負(fù)擔(dān)”

　　在“分城施策”思想下，即便一線城市紛紛啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，但對(duì)房?jī)r(jià)似乎仍難抑制。

　　在陳志看來，這與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)獨(dú)有特征有關(guān)。其一，政府已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要分子，并從中獲得收益，這就決定了政府部門不可能對(duì)需求進(jìn)行嚴(yán)厲打壓；其二，我國(guó)居民投資渠道不足，不動(dòng)產(chǎn)仍然是最重要和最有效的投資標(biāo)的。

　　從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)身上的“負(fù)擔(dān)”不可謂不沉重。

　　陳志表示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從構(gòu)建、推動(dòng)，到發(fā)展、膨脹，再到過剩，過程非常迅速。在這背后，政府部門的某些行為起到了“加速器”作用，比如，對(duì)土地出讓的偏好，建設(shè)保障房責(zé)任的缺失，城市規(guī)劃工作無序等。