調(diào)查

　　樓市場(chǎng)外配資規(guī)模超萬億?

　　一位某P2P平臺(tái)的風(fēng)控專員告訴北青報(bào)記者，首付貸其實(shí)在好幾年前就有了，但在去年以來發(fā)展迅猛，目前市場(chǎng)上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購房者比例大概在5%~10%之間，其中“首付貸”又占了近一半的比例，其次是信用消費(fèi)貸。

　　而根據(jù)媒體報(bào)道，目前房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，三成購房者是借助中介公司杠桿來完成購房的。根據(jù)各大中介公司公開宣傳的數(shù)據(jù)顯示：鏈家約有2100億元使用了杠桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個(gè)中介行業(yè)通過“場(chǎng)外配資”實(shí)現(xiàn)購房成交金額或早已超過1萬億元。而這個(gè)數(shù)據(jù)還不包括許多大大小小的P2P平臺(tái)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加杠桿可以視為場(chǎng)內(nèi)加杠桿，更多的場(chǎng)外杠桿也在出現(xiàn)。各種首付貸款已經(jīng)可以將首付降到最低5%，也就是杠桿率可以放大到20倍。甚至部分企業(yè)，已經(jīng)可以提供契稅貸款。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“首付貸”的風(fēng)險(xiǎn)被夸大。網(wǎng)貸之家首席研究員、盈燦咨詢CEO馬駿表示，目前有些大的P2P平臺(tái)已經(jīng)“陽光化”了。以前沒有首付貸的時(shí)候，購房者必須通過親戚朋友等借錢，但現(xiàn)在有了首付貸。這在房地產(chǎn)市場(chǎng)以萬億元計(jì)的交易中，只是九牛一毛。

　　分析

　　為何地產(chǎn)中介熱衷于“首付貸”?

　　北青報(bào)記者在調(diào)查中了解中，多名購房者曾在看房的過程中被中介極力推薦首付貸。那么，地產(chǎn)中介和 P2P 平臺(tái)為何熱衷于“首付貸”呢?

　　以鏈家為例，目前鏈家金融業(yè)務(wù)已經(jīng)占到整體收入的10%，而2017年預(yù)計(jì)可貢獻(xiàn)20%的收入，鏈家理財(cái)CEO魏勇曾公開表示，預(yù)測(cè)未來5年金融業(yè)務(wù)將為鏈家提供50%的凈利潤(rùn)。

　　在鏈家理財(cái)平臺(tái)上，有兩款主要的理財(cái)產(chǎn)品：面對(duì)投資者的定期寶和面向購房資金需求者的家多寶。由于投資人和借款人的利率并不一致，其中存在息差。在上海“鏈家事件”中，其息差問題曾被市場(chǎng)人士質(zhì)疑。

　　分析人士指出，家多寶背后的借款人借款期限是固定的，但是投資方所對(duì)應(yīng)的定期寶產(chǎn)品卻按照時(shí)間分為60天、半年期、一年期三類。資金兩端一一匹配在鏈家理財(cái)平臺(tái)上并沒有出現(xiàn)。

　　觀察

　　首付貸將引發(fā)監(jiān)管風(fēng)暴?

　　據(jù)了解，上海“鏈家事件”發(fā)生以后，銀監(jiān)會(huì)召開了一次“鏈家地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件處置工作座談會(huì)”。而據(jù)深圳媒體的報(bào)道，深圳市金融辦近日下發(fā)了一份《關(guān)于商請(qǐng)?zhí)峁┓婪斗康禺a(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)材料的函》，稱“根據(jù)省市主要領(lǐng)導(dǎo)批示精神，現(xiàn)針對(duì)深圳市房地產(chǎn)交易過熱，銀行機(jī)構(gòu)、P2P小額貸款公司等機(jī)構(gòu)相繼參與“首付貸”、高杠桿放貸，放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何進(jìn)一步防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。

　　另據(jù)媒體援引知情人士的信源稱，包括央行和銀監(jiān)會(huì)在內(nèi)的金融監(jiān)管部門，正密切關(guān)注部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，將要求商業(yè)銀行對(duì)于住房貸款申請(qǐng)嚴(yán)格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應(yīng)發(fā)放貸款。監(jiān)管部門將打擊部分中介機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、小額貸款公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等發(fā)放用于購房首付款的貸款行為。

　　一線城市房?jī)r(jià)急劇上漲，“杠桿上的樓市”在今年的全國兩會(huì)上也成為重要議題。全國人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。一些銀行的購房貸款首付已經(jīng)從原來的40%降到30%，現(xiàn)在有些已經(jīng)降到20%，如果房產(chǎn)商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實(shí)際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付，而美國次貸危機(jī)的源頭就是零首付，房?jī)r(jià)也就沒頭沒腦地兩個(gè)月、三個(gè)月暴漲了30%、50%。這和去年股市高杠桿造成的3000點(diǎn)到5000點(diǎn)的后果是一樣的。

　　從多方面的消息來看，一場(chǎng)針對(duì)“首付貸”為代表的杠桿資金的監(jiān)管風(fēng)暴正“山雨欲來”。