60多歲的李女士已在香港青衣海濱公園片區生活了二十多年，雖然已經退休，但作為香港特區政府聘請的保安員，肩負著青衣多個半開放私人小區及公共屋苑的保安工作。這對李女士來說并不容易，因為這些小區門外的公共地區都是她的管轄范圍，可門里發生的任何事又不是她所能管得了的。
青衣海濱公園附近的半開放式小區是香港多數住宅區的縮影，住在這些大樓里的居民，往往多條馬路，就能走到菜場和圖書館，而這些公共設施是屬于周邊多個半開放式小區的公共空間。
管理公共空間的保安員多是像李女士這樣的退休人士，類似由北京居委會大媽和志愿者組成的“朝陽群眾”，是香港各個公共、私人地區的保安主力軍。逢年過節，李女士和她的同事們都要加班加點巡邏，防止意外發生。
《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（下稱“意見”）日前發布。意見提出，未來內地在原則上將不再建設封閉住宅小區，新建住宅要推廣街區制，已建成的住宅小區和單位大院也要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。這意味著，類似香港青衣海濱公園附近的這些半開放式小區，在內地將逐漸增多。
香港著名的重慶大廈最初也是一座開放式的住宅樓
不封閉的小區安全嗎？
香港居民梁麗（化名）住在緊靠路邊的一幢獨棟建筑里，這里比青衣海濱那片小區更為開放，走出電梯，與保安大叔寒暄幾句，再走個三四步就已站在大街上了。大樓右邊，緊挨著大堂門的就是一個便利店，左邊緊挨著的也是一個小店鋪。
“大堂的門需要輸入密碼才能進入，只有這里的住戶才有密碼，樓下也一直有保安守著，他和這棟樓里的人都認識，陌生人一眼就看得出。”在這里住了幾年的梁麗并沒有擔心過安全問題，“樓下還有攝像頭監控，住得很放心。”
香港大學城市規劃及設計系助理教授李衛鋒告訴《第一財經日報》記者：“香港很多住宅區雖然看不到有形的圍墻，但每棟樓都有自己的保安系統，只有這棟樓中的住戶才能以密碼或者住戶卡的方式進入，可以說都是半封閉式的?！?/p>
當然，香港也并不都是半開放式小區。王芳（化名）所在的小區格局更接近內地的小區，每個入口都有保安，住戶需要隨身攜帶住戶卡，進入小區必須出示。而小區內的游泳池、羽毛球場、網球場等設施也需要有住戶卡才能使用，非住戶若要使用這些設施，需要支付比住戶高出2倍以上的價格。
對剛從內地搬來香港的王芳來說，這樣的小區環境更為熟悉，“這比住在路邊的住宅樓里更安靜一些，灰塵可能也少一些。”
“在香港，既有內地那種封閉式的、有圍墻的小區，也有相對開放的小區，小區內的道路是否對外開放，取決于政府對于地塊的規劃及發展商如何選擇等多個具體因素，單從文字上來看，并沒有對住宅區是否要有圍墻做出明文規定?！毕愀鄢鞘幸巹澪瘑T會（下稱“城規會”）成員、香港理工大學建筑及房地產學系教授許智文對《第一財經日報》記者表示，不過在香港，更多的是沒有圍墻的開放式小區。
對習慣了圍墻帶來的安全感的內地住戶來說，街區制帶來的最大憂慮或許就是安全問題。但以香港的經驗來看，無論是一下樓就已來到馬路邊的獨棟住宅樓，還是王芳所在的少數大型封閉式小區，安全問題都得到了很好的處理。
梁麗和王芳所在的住宅樓，每棟樓底層都有保安24小時值班，進入樓內都需要輸入密碼，且密碼每隔一段時間就會更新，小區門口和樓下大堂也都配有監控攝像頭。在設施較新的住宅樓里，電梯內一般也都有監控攝像頭，樓下的保安也都能通過屏幕進行監控。
可以說，各類安全設施及像李女士那樣的“退休保安軍”，以及經常巡邏的警察，為香港的住宅區提供了可靠安全保障。
考驗城市規劃功力
在香港，雖然特區政府沒有對住宅區是否要有圍墻做出明確規定，但完善的城市規劃制度確保了地產開發商會事先根據土地用途和規劃做出恰當選擇。
“政府在提前做出的土地規劃中，會指明有關地塊的用途和其他細節要求?！痹S智文表示。例如，相關地塊上的某條道路是否要對外開放使用，一般在地契中已經列明。
許智文舉例稱，在香港著名的大型住宅區太古城中，住宅樓之間有多條公路穿插，哪些道路對外開放，事先都已寫進規劃，因此，地產商在建造時也沒有選擇建造圍墻。
作為特區政府機構，香港規劃署負責制定擬備各類規劃圖則，為土地的恰當用途和發展提供指引，包括設計全香港的發展策略和個別地區的詳細發展藍圖。根據城市規劃條例第2條成立的城規會，則實際掌握著香港土地用途規劃的權力。
根據本報記者了解，城規會目前有39名成員，其中33名屬非官方成員，他們大多從事與城市規劃有關的法律、工程、建筑、測量、環保等工作。
香港立法會的資料顯示，香港所有土地的發展均受其現有地契條件的限制，盡管如此，土地契約條件并非不可修改，只要符合該地塊的規劃要求，向政府申請修訂并獲得批準后，申請人只需補付相當于新舊地契條件許可發展土地價值差額的地價即可。但對于最終建成的小區采取何種模式，除了地產開發商的意志外，規劃圖紙還要通過香港屋宇署的審批。
“政府對于城市用地的規劃往往提前數年就開始進行，制定規劃期間政府需要向周圍居民、環保組織等多方咨詢意見。”許智文解釋，政府在規劃上也提供一定彈性，原則是在不違反規劃的情況下做到地盡其用。
計劃將古洞北、粉嶺北等區塊的農地發展為住宅和商業區的新界東北新發展規劃，就是大面積城市發展規劃的一個典型。這項發展規劃涉及土地面積787公頃，建成后可提供近6萬個住宅單位。對此，特區政府早在2008年就已啟動發展規劃工作，至今仍在進行。
“相對于比較有墻沒墻而言，更重要的還是住宅區的規模和混合程度，封閉模式最大的問題是把城市功能割裂成塊，香港的住宅區規模小，相互之間混合（滲透），打破了這種割裂的情況。”李衛鋒認為，隨著內地推廣街區制，在城市規劃上將需要像香港這樣，做到更細致、更立體的規劃。
除此之外，也有聲音認為建立開放式社區的難度會越來越高?！澳壳跋愀酆芏嗌鐓^都很強調‘私人產權’，寧愿關起大門，只給小區居民享受會所、設施等福利。”萊坊高級董事、估價及咨詢部主管林浩文向本報記者表示。
