自1954年中央就出臺了防止農民盲流入城的文件，大躍進之后又有了城鄉戶籍制度的規定，因此這種戶籍制度的規定限制了人口的流動。不但限制了城鄉之間的人口流動，也限制了城市與城市之間的人口流動。

　　同時中國特有的城鄉土地的雙軌制，特別是82憲法的修改之后，將農村土地定為集體所有，將城市土地定為國家所有。這兩種制度成為了人口流動和城市化高速發展進程中的兩大壁壘障礙，也是造成與住房利用率無關的特殊的空置現象，和隨勞動力流動而產生的住房困難問題。

　　一是城市化進程中約有四億多農村勞動力在全國流動，其中約3億多人進入了各類城市長期生活，1億左右人在家鄉附近的城鄉之間流動列入非常住人口。這樣就造成了大量農村的空置現象。

　　我朋友父母所在的浙江地區的一個村，在距城市幾里地之外的山溝里，全村80多戶農戶，只剩4戶人家還常住在村里，其余宅基地已沒有本村人，大部分空有住房而無人居住和使用。一部分出租給了專做垃圾分類的個體外地農戶，滿院的大量垃圾分類后的殘余被倒進進了附近的山溝之中，造成極大的污染。

　　這進入遠距離大中城市的幾億人中，有約20%的家庭在城市購買了住房并長期居住了，80%左右的則用租住的方式在城市或工棚中租住，許多幾乎長年不再回到家鄉。但戶籍制度則使這些家庭無法變為城市戶籍，無法融入城市生活，無法享受城市中的子女教育、醫保與養老等公共服務。也有許多兒女進城了，將父母接到城市的他們同樣也無法分享城市的公共服務，仍依賴于農村，保持著各種千絲萬縷的聯系。

　　由于土地制度問題，這些戶籍仍在農村的人口，無法將宅基地、承包地變成進城的資本，并用戶籍捆在了農村的土地上。雖然他們大部分時間居住于城市，并從城市取得部分收入，但子女教育、醫保、養老、失業保險大多依賴于農村和承包地，這就造成了大量的農村住房的空置和宅基地的浪費。同時他們又必須取得在城市中生存的住房！即使短期回鄉，仍需保留城市住房的條件！

　　這種兩地雙居住房的特殊情況，大約只有在中國這種特定的制度之下才會存在。

　　二是中國的戶籍制度還使城市戶籍的人口，在異地投資或工作時，包括母公司或集團公司向各地分公司的派出工作，都會產生這種兩地或三地的住房需求。如在父母所在地的戶籍和住房，在集團或母公司所在地的住房，在被派出的分公司或項目所在地的臨時或幾年期內的住房等。

　　異地工作的情況和派出工作的情況并非少數，僅房地產公司的這種派出和異地工作的人數就大于總人數的10%。如果所有這種有異地投資或項目的企業都有10%左右的異地工作人員，那么這個總量是巨大的。這些人員中或許有50%會購買住房，50%會租用住房，不管何種方式大約都會占用多重資源，并會在幾地之間流動，形成一地居住時，另一地的住房空置。長期空置的時間甚至會大于六個月，且無法將空置的住房用于出租。

　　這種特殊的制度原因會讓城市和農村的住房都無法改變被空置的現象。但這種制度原因造成的空置與無法充分利用資源的情況，在國際上的絕大多數或其他任何國家也許都是不會出現的。尤其是中國租賃市場的不完善性，造成許多城市無法提供這種長租房。加之房價的上漲給了這些有能力購房者一種投資的機會和可能，多地占有住房而不會在異地工作時輕易放棄原有住房，就成為一種常態。

　　許多國家的二手房交易市場發達，且房價起浮不太大，尤其是購買住房時會有個人所得稅的抵扣，因此大多這種異地工作的情況出現時，多會整個家庭同時搬入家庭主要勞動收入者的工作地，并更換住房，將原有住房賣掉（購買兩套住房時無法抵扣個稅，或占用和浪費抵扣額度）。同時一個重要的原因是這些國家沒有戶籍限制，可以讓任何異地工作的人很容易的融入于所工作的城市，并可以與當地人一樣分享所有的公共資源和服務，包括沒有子女上學、醫療、教育、勞保、退養的各種障礙，而這些都是中國無法提供的條件。

　　中國將要修改的個稅法，開始將個稅征收扣除項中增加住房利息支出了，但卻未做出抵扣總額的限制，也未做出只有一套住房貸款時可享受這種抵扣的規定，也未對非納稅地購房做出限制（集團或母公司派出異地工作的人員，許多納稅地仍在派出單位總部，而非工作地），因此即使這一政策出臺仍因制度障礙存在許多問題。

　　中國被派出異地工作的這些中、高收入的人員，大多既有購買住房的能力，也有攜帶家人在異地生活的能力，同時有保留原住地住房的財力，或許還有派出單位提供的住房補貼，因此購房并在離開時賣出住房就成了最好的投資。

　　中國的特殊制度在一個側面制造了城市化進程中的障礙，在另一方面則造成了住房投資收益的奇跡。因此中國的住房空置率就成為了一種無法真實反映整體住房需求的指標。在不同城市是如此，在整個國家也是如此。一方面是空置在城鄉都出現；一方面是總的供給量大于1:1；一方面是許多人占有多方資源；一方面是市場供給嚴重不足；一方面是住房需求緊張；一方面是資源不能充分利用；一方面是住房條件無法改善；一方面要提高城市化率；一方面是已進入城市的常住人口無法融入城市，分享城市公共服務。如果單從單一指標或某一方面看，都可得出對市場判斷的不同結論。但如果不從制度原因看，則無法解釋為什么眾多原本相互對立的現象卻同時存在著，尤其是如果僅用任何單一指標與國際去對比，則必須會出現也許是完全相反的結論。

　　中國現有調查所得出的空置率指標如果與國際同一指標對比則會出現制度性原因造成的誤差。如果不是用住房的空置率指標，而是用寫字樓的空置率指標與國家對比，那么可能可比性和制度條件都相差無幾，只是五十多年福利分房留下的基礎和制度性障礙會造成中國特殊住房制度下的特殊情況。

租金提高但租金回報率低這是一個問題

　　任何不動產的投資者都會用租金回報率衡量計算投資的可行性，無論是住房投資，還是寫字樓或商業設施的投資。除了房屋本身可能因價格變化而產生的投資風險之外，首先是出租回報率的合理性。

　　中國出現了兩種不同的情況，一是商品住房的投資，大多用租金回報率計算是利潤很低?？鄢愘M之后，難以找到合理性。但住房價格的不斷上漲，則比租金回報更有利的支撐著投資者的信心，甚至未裝修的房子，根本不用出租，就可以得到高額的回報。二是寫字樓等公建的租金反而比住房租賃有更合理的回報率支撐，減少了市場價格變化的風險。

　　為什么中國城市中，特別是大中城市或第三產業比重較高或合理的城市，寫字樓的租金回報率會好于、高于住房的租金回報率呢?

　　原因在于中國有五十多年的住房福利分配的歷史，并且這些住房用老人老辦法的特殊方式用房改低價變成了個人擁有的住房資產。而寫字樓市場沒有這種福利分配低價轉化的基礎，特別是第三產業發展是改革之后的事，是與寫字樓商品化同步發展的進程，處于同一競爭的水平，有可比性。但住房卻發生了前后兩種不同的情況。

　　住房的商品化率約占全部住房總量的30%，福利分房、原有私房、拆遷安置房、自建房、低價經濟適用房、限價房等保障類住房等所占的比重巨大，遠超過商品房的比重。但兩者取得的成本不同，因此無法同樣用一個公式計算投資租金回報率。

　　市場經濟中競爭的原則是建立在平等的基礎上并由此而公平競爭的。但中國城市的住房有五十多年的福利分房的歷史，卻只有二十年市場化的時間，大量的住房是低價轉成個人資產的住房，是對歷史低工資收入的一種補償形式。而市場中的商品房則是按市場價格，尤其是不斷攀升的市場價格計算租金回報率的。

　　老的福利分配的住房雖然有些居住條件較差，但大多在成熟市區，并同時擁有方便的教育、醫療、交通、公共服務等條件，因此使用方便，但取得成本極低，租金回報率極高。因此有比商品房高數倍或數十倍的競爭優勢，也因為這些住房的成本低，反而造成了租金低但回報率高的情況，也因此全面拉低了市場中的租賃價格。

　　如80年代之后建設的房改房，在經福利分配之后用低價房改時，60-80平方米的住房大多只有2萬至6萬元的房改價支付成本，月租金3000-5000元，就可在當年收回全部支付成本，租金回報率極高。

　　但同樣的商品房即使按房改時北京的市場價5000元/平方米算，同樣的租金收入，大約也要數年（7-10年）才能收回投資成本。與房改房相比就毫無競爭力了。

　　當房價不斷上升時則商品房的競爭力與房改房就更無力可抗了，因此投資的回報率也無法對抗，只能靠市場價格的變化發財了。

　　中國城市住房租賃價格與國際不同的正在于有兩種高低不同的成本價格的房屋，同時在市場中博弈。這五十多年的住房福利分配則提供的大量可低價出租但高回報的住房，導致商品房的住房出租回報率無法達到合理的水平。

　　近年中國提出了大力建立租賃市場的問題。世界多數國家，尤其是經濟發達國家，大中城市中的住房租賃需求高，大城市基本達到50%左右的租賃。但這種租賃市場中的住房70%都是私人提供的，日本、德國、中國香港、美國都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的帶有保障性質的低價租賃住房，機構提供剩余的租賃住房。但市場中的租賃價格是平等競爭的，有些國家還有減稅支持。如對私人住房變成租賃住房加入住房合作社或類似機構，以及用基金方式提供租賃住房的減免稅政策，以此來平衡租賃的價格，同時又保證投資者的合理回報率。

　　中國目前的租賃市場本以私房為主，卻無組織的進入了市場。政府也僅提供少數的低價租賃房和公租房（廉租房等），政策中限定個人不得購買第三套私有住房后，市場中私人住房用于租賃的數量增長迅速下降了，租金反而不斷的上漲了。那些不許合租、打隔斷的政策，則加速了租金的上漲，即使這樣也無法滿足市場中的租賃需求。

　　近年中國政府提出了加大多方租賃用房的建設，但多是競地價的長租房，于是為保證最基本的租金回報，也必須大大的提高租賃市場的價格向高端邁進。但是否所有的租賃市場都只是為滿足高收入階層的租賃需求呢？如萬科北京推出的長租房月租高達15000元，一次性支付十年的租金，含利息等于月租金在20000元以上了。這種高價的租賃價格只能滿足少量高端需求，會起到普遍抬高市場租賃價格的水平，但卻在高投資中只能取得較低的保本式的回報率。也同樣與房改房的租金無任何競爭的能力。

　　但中國政府出臺的這種建立租賃市場的政策，似乎并不是為了本就買得起住房的中高收入家庭，而是為了滿足買不起商品房的中低收入階層的需求，那么高租金的住房建設豈不是事與愿違嗎？

　　至少從眼前看萬科這種長租房雖然提高了月租金的標準，但并未提高租金的回報率，那么當這種租賃市場大量出現時，中國市場商品房化的租金回報率就更無法與國際對比了。也會讓本就很低的商品房化的租金回報率降低，變得更不合理或更不具備市場化合理發展的條件了。

　　中國特色的制度障礙導致租金回報率這個市場投資的指標也變的深不可測了。

個人擁有第二套（含以上）住房的比例問題

　　國際上通常不統計這個指標，沒必要在一個充分市場化的條件下，提出這種計算的要求，也沒有對市場產生影響的任何作用。

　　充分市場經濟的條件下，大多土地是私有的，住房交易是自由的，財富擁有的權利和擁有資產的存在形態，以及處置方式都是自由的。政府要管的是你是否按各種規定納稅后而擁有財富，你是否合法取得的收入或創造的財富，你擁有的財產如不動產是否依法交納稅費和承擔義務，你的不動產的使用是否合法等。你擁有的不動產財富無論是用于社會出租還是自用，都是你自己的權利，合法取得和依法納稅則是必要條件。

　　大約只有中國從投資炒房的角度，為控制市場的價格，而對個人購買住房提出了各種限制條件。如一、二套購買住房的首付比例，貸款利率的不同，不得購買第三套住房，以及不同城市的不同限制條件。

　　正因為這種早期存在的投資或投機的炒房行為，在政府炒地之后不斷加碼和惡化，變成影響到市場價格的波動，因此做出了許多限制性條件的規定，以及要有一個“個人擁有第二套（含以下）住房的比例”的計算。但提出這種計算要求，并想以此來否定市場自由經濟的合理性，和試圖用此來證明投資、投機炒房是市場化的弊病，以及證明這種投資行為的比重及對市場價格的影響。

　　但提出這種計算方式，并試圖以此證明投資投機炒房的人們和決策者們犯了極大錯誤，他們似乎忘了中國有五十多年住房分配的歷史！也忘了中國政府大量征地拆遷進行市政基礎建設和賣地，舊改過程中有大量和長期的實物拆遷補償政策，這些政策都會造成不同收入階層的家庭都擁有第二（含以上）的住房，但這些都與住房市場化改革無關，也與市場住房價格無關！

　　北京80年代的拆遷政策都是實物拆遷，最初設計居住面積，按拆除的居住面積加一定人口因素等補償住房。而新住房的廁所、廚房、門廳等都不計入補償面積。后來按居住面積的1.3-1.7倍補償+人口因素，因此被拆遷安置的住房雖然遠了（當時的遠，如今也變為近了）但面積增加了。按代分房的家庭則有了兩或三套住房，如果原有面積多的平房，則會補償更多。北京許多拆遷戶，無論其家庭中原收入水平高低，都會因拆遷安置而受益，因此有“拆遷、拆遷，一步登天”的說法。

　　舊城危改之后，許多拆遷是原地回遷安置的。異地安置則條件優惠，因此老北京相當比重的拆遷安置戶在1997年房改政策出臺之前，都靠拆遷改善居住條件。

　　同樣80年代之后，不斷增長的福利分房，也讓城市居民的住房在國企、集體或擁有原有土地較多的企業就業的分配中改善了，更不用說大量在政府和國家機關、機構、事業單位就職的改善了。

　　擁有土地的單位，大多會引入開發商用四六分成、五五分成、六四分成等不同比例的分成方式，將自己用土地換來的分成住房進行福利分配。開發商用分給土地方的房子做購置土地的成本，將分得的房子用商品化的方式提供給市場，進行合建或交換。

　　五十多年的福利分房，特別是80-90年代的快速建設的福利分房，從還建開發走向開發建設，從用指標的委托代建到用指標的購買方式，有土地的合建方式進行了大量分配。直到21世紀初這種福利分配之后房改的風頭才逐步熄滅。

　　這一階段的福利分配并不是按收入劃分的，而是人人有份。按資格、年限待遇不同，但資格同等。單位司機可能和最高領導同住一樓，只是有大房、小房面積不同之分，朝南朝北方向不同之分。

　　同時有些分房則是按單位職工資格，而非按職工家庭是否有房分配的福利。于是不同的家庭可能因夫妻兩人各自分配了住房，再加上父母的住房讓原來住在一起一套房的大家庭可能同時擁有了三套、四套的住房。還有按級別補助的面積，不能在一個住房滿足時就用增加一套住房的方式解決，也有因工作任職調動的則先后在不同單位分配了福利住房。

　　有的則在福利分房之后，又購買了商品住房，或同時有了拆遷安置用房等其他住房。因此擁有二套（含以上）住房的家庭，幾乎平均的分布于不同的七類收入水平的家庭之中。

　　在第二套（含以上）住房的用途中，用于出租比例差距也不大，用于偶爾居住和其他的略有差別，但空置不用的則極少。其他項目中有的改為了商用，有的或許有空置和等待置換的狀態（統計中未加說明）。

　　但可以從分配于不同收入階級中看出，擁有住房的比例相差不大。擁有第二套（含以上）的比例，隨收入差別升級，逐步擴大?？芍獡碛械诙椎脑虿⒎嵌紒碜杂谑袌鲋械纳唐坊?，高收入階層擁有第二套（含以上）也并非多為了投資炒房，因此從擁有多套住房的情況看，并非因為和來自于炒房的動因，更主要與住房市場化無關！

　　限制購買第三套住房的情況更是與此不完全同步，一是福利分房的不計入購房之中，如再購買兩套也是多購了許多；二是減少個人購房的數量也會影響到租賃市場的房源供給。總之，中國擁有二套或以上住房并非因市場化，也不能證明大量炒房行為的情況。

　　當大量國際通用的指標體系中的數據，因中國特色而與國際無法接軌時，當這些指標被學者專家們誤讀錯用時，當決策者無法分辨這些事實真相時，必然會對市場產生錯判。并會以錯誤的數據對比為基礎，做出錯誤的決策和用錯誤的調控手段及辦法，讓市場出現更大的錯誤。

　　除上述的這些可與國際對比的指標性數據被誤讀誤解時，中國還有許多數據也會因中國特色而被誤讀誤解。

　　如大家最關心的庫存量，是指現房而未銷售的庫存。在香港是用當年銷售的空置率來表示的，中國是用當年的未銷售庫存量來表示的，因此香港計算的是套數，中國計算的是建筑面積。

　　中國的未銷售量庫存中既包括了商業、寫字樓，也包括了住宅。如按當年的各分類銷售情況看，商業與寫字樓的庫存約等于一年的銷售量，但其中許多的領取了銷售證，列入了庫存量的建筑被自用或出租等方式使用了，卻無法及時在統計中反映。而所謂“去庫存”所指的大量住宅，則不到當年銷售量的50%，從數量上看并非是嚴重和可怕的庫存。

　　但不動產的特點是這些庫存大多發生在無銷售的城市或地區，也許永遠都無法銷售，長年處于庫存之中。而有銷售需求的地區則并沒有應用的庫存量，因此造成了許多地區有巨大的庫存，許多城市則供給緊張，房價不斷高漲。

　　并且這些所謂的庫存中，還有些是房子竣工了，但配套設施不齊全，如道路交通、水暖電氣熱的缺失等，造成這些住房無法使用和交付。也成為庫存無法消化的原因之一。

　　如爭議較大的是中國在建工程的總量很大，開發商在施面積高達70多億平方米，與每年的竣工量和銷售量不成比例。

　　早期中國開發商的在施面積與竣工面積的比大約是1:0.29，即大約等于3年竣工量。這是一個合理的建設周期。但近幾年基本為1:0.15，即大約等于7年才能完成的竣工量，或說工程項目的建設周期延長到了七年才能竣工，這并非合理的建設周期。

　　這種統計大約也與中國特色相關。一次性審批的規劃，一次性審批的開工量都很大，但實際的開工和施工是分步進行的。如一次批了十個樓座的開工，也許基礎是一個，但樓座是分期建設的。因此在統計中會出現開工量巨大，在施量巨大，但每年的竣工量卻與在施量不相匹配。

　　因為有這樣大的在施量，許多學者和專家以為中國未來的供給量巨大，可以滿足幾年的消費，擔心市場無法消化并變成巨大的庫存。

　　如去年全部商品房銷售面積為16億多平方米，但在施面積為70多億平方米，那么這些在施面積用70÷16=4.37，要用4年半的時間才能消化。如果每年再有相當的新開工，那市場豈不是會有大量的積壓？

　　但這些學者與專家忽略了另外一系列的數字關系，即銷售量與竣工量的關系。在每年的銷售中，銷售量總是遠遠大于竣工量的。

　　這大約也是中國預售制度特色的原因造成的。一是竣工面積中包括了不能計算為銷售面積中的車庫、配套設施、人防、變電站、熱力站、鍋爐等等面積，因此當年的竣工面積與銷售面積不是對應的關系?？⒐っ娣e中只有約70%的面積為可計入銷售面積的部分，車位是另外按個數計算的，而非統計在銷售面積之中。二是每年實際的銷售面積都遠遠大于竣工面積，大約為每年相差20%-40%。去年的竣工總量約10億多平方米，但銷售面積約17億平方米約為1:1.7的差距。

　　那么這個差距正來自于預售制度。每年銷售的面積90%以上為正在建設而未完工的房屋，10%不到的面積為庫存的現房。每年的竣工量實際都是在交付早于幾年前銷售的房屋。大多與當年的銷售情況無關，也絕不會因竣工而造成大量庫存。

　　如果按前十年銷售面積與竣工面積之差計算，現有在建面積中約30多億平方米是已經被銷售了的面積。如扣除車庫等各種配套面積，則差距會更大。實際在建面積中再扣除一部分（約20%）的非銷售面積，那么等于只有新開面積和少量的在施面積是未被銷售的面積。

　　因此才能解釋為什么市場中許多城市有大量需求卻無大量的供給，要用排號搖號的方式銷售。除了因政府壓制用審批價格的方式導致一些本可向市場銷售的房屋無法銷售，造成大量積壓之外，實際的在施面積中本就沒有充足的供給量。

　　雖然中國有巨大的在施面積總量，但從已預售的情況看，并不能說明未來有巨大的市場供給量和可能造成巨大的庫存，反倒是有可能無法滿足需求。尤其是部分被嚴格調控的城市，無論是從土地供給，從新開工還是從在建面積上看都存在著無法滿足市場未來需求的情況。至少短期之內無法在市場決定價格的情況下，讓房價下跌而不上漲。

　　也許中國需要按中國特色另外準備一套能更完整反映市場實際情況的統計方式：一是用同一定義和標準與國際統計接軌；二是能真實的反映市場的情況；三是不再以全國范圍統計，而是以地方范圍統計（城市統計）為主的加總方式，以更全面的反映地區和城市的情況；四是尤其萬萬不可都用平均數的概念去反映市場的價格和試圖調控平均房價的上漲！

　　市場中的價格信號是最真實的反映市場供求關系的信號。但中國的土地是以價高者得競拍的，因此土地的供給量控制會引發天價土地，而房價又是本應由市場中的供求雙方決定的，卻被政府用公權力干預變成了政府審批定價，市場中的價格信號就被政府行政權力扭曲了，并不能真實反映市場中的供求關系。

　　于是對市場的判斷則不是靠市場中的價格信號，是靠政府對需求量與供給量的關系為參考了。但如果這一系列能反映供給與需求關系的指標都同樣因中國制度特色而被誤讀誤解，那么就無法真實的判斷和理解市場中的需求了。

　　因此長期的政策調控和密集的政令出臺，都證明政府并不掌握市場的真實情況，也無法出臺合理和較長期的政策，也因此才會有短期內不停調整政策的節奏。用頭痛醫頭，腳痛治腳的辦法應對復雜的市場，結果是頭病腳病都沒治好，反而讓全身所有的部位都出了新的毛病！

　　理清各種指標的定義與內涵，結合中國特色找出問題的所在，才能有助于更好的認識市場，并讓政府合理、正確的制定相關的政策。清理那些本不應靠公權力的干預破壞市場機制的行政命令，讓市場恢復其自我調節的功能?？空鎸嵉膬r格信號，掌握市場中的供求關系，合理的調整土地供給的數量和節奏，讓市場的供求雙方自由的選擇生產更適合于未來生活需要的住房和城市。讓中國的城市化帶動中國經濟的發展，并實現人民想要的中國夢！