北歐獨居戶已達總家庭戶的40%，西歐也在25%左右。但中國目前僅為6%左右，如上升到25%的水平則對住戶的需求會大大提高，或幾年之后出現德國成倍增長的情況。（鄧元杰：還是不要上升吧！人們要多生孩子！家庭要和諧！）
從撫養率水平的提高看，這種老齡化和年輕化分居的情況只會越走越快，則戶均面積的情況也不樂觀。
3.套均面積：指每套獨立計算的住房的面積，而不論這套住房中是住了一個人或幾個人，是一個家庭還是多個家庭。這個指標是衡量一個國家住房水平的重要標準。
中國早在80年代出臺過套均面積的標準，一居40平方米以下，二居60平方米以下，三居80平方米以下，后在商品化之后這個標準被打破了。但2006年又出臺了90/70的規定和隨后又有了按面積計稅的規定，如144平方米的高限等規定。
因此中國的套均面積被政策嚴格控制，全國100平方米以上的住房比例約為全部住房總量的25%左右，150平方米以上的住房則低于15%，因此套均面積的水平遠低于發達國家的水平。
香港人多地少，住房面積是全球最低的。100平方米以上的住房則為豪宅了，但占比極低。政府提供的小面積住房所占的比例極高，中國現有住房的情況雖然遠遠高于香港的水平，但與經濟發達國家相比則差距巨大。
不分歸誰和誰在用的戶均套數算法不對
一個城市或國家的住房是否已經滿足或基本滿足了需求，首先要看住房的獨立套數，能否超過家庭的總戶數，并隨著家庭戶數的分裂進度，始終保持著適度的空余量，使人們有自由的選擇權。
通常一個國家或城市的現有住房應達到總家庭戶數的數量，并大多有10%的余量，即達到家庭總戶數的1:1.1。如果在家庭分裂的高峰期就應達到1:1.2，如果是城市化率高速增長時，除滿足現有城市需求之外，還有一定的余量來滿足新進入城市的家庭需求。
中國目前公布的戶均套數大約為1:1.1左右，即總住房套數大于總家庭戶數，似乎已經能滿足現有城市家庭戶數的需求了。
這個計算中并不管這個住房是歸誰所有，由誰居住，或是尚未銷售。而只計算現有住房的總量是否已大于家庭總戶數，實際的情況是多于或少于家庭總戶數，少于家庭總戶數的肯定是不能滿足需要的，大于時要看能否跟得上家庭分裂速度或新進入城市的家庭速度。
家庭分裂速度是指一個家庭因子女結婚可能變成了兩個或三個家庭，新進入城市的家庭則是隨著城市化進程和速度增長和變化的。
一般而言1:1.1是最基本的條件，多余的10%則是滿足住房調換、工作變化、家庭分裂的必要選擇余地。而城市化進程則應有更多的余量，如北京市每年新婚家庭的數量低于總家庭戶數的10%，但五年前的年新增人口量則大于原有家庭戶數的10%。
但中國的統計之中，忽略了兩個問題，一是非成套住房的數量占比高達25%，這些非成套住宅中的套數計算是個多變的情況。如一間平房可能為一戶，但一年之后四、五間平房變為了一戶。這個差距會變化巨大。二是戶籍制度中無法計算出戶籍不變的家庭分裂情況。如獨居人口的情況迅速增加，有些為人口老齡化產生的，戶籍數量不變，但更多的則是年輕人的戶籍未動，也未結婚另組家庭，但卻獨立居住，應被計算為單獨戶，卻未被按戶計算的情況。也包括各城市中異地工作獨立居住的情況，他們的戶籍并不在這個城市，但卻會在這個城市長住，需要擁有獨立的住房。
當然也有大量合居的情況，如異地工作的人員可能合租一套住房，外地或農村人口大量進城時，也會有打工者合居的情況，但中國的統計則無法跟上這種多元的變化。
如果從北京市租賃市場的情況看，約有20%的住房用于出租，但卻要滿足36%的常住人口。大約5-7人的住房需求，卻只有一套住房的供給，那么如果這樣計算，大約住房不能滿足非戶籍人口都按戶計算的人均1:1.1套的住房，全國大約也是如此。
可以肯定的是如果將進入城市的常住人口中，都以家庭方式計算為戶時，中國現有的住房無論如何都無法滿足1:1的最基本條件。但實際中獨立進入城市的個人大約都不是按家庭計算的，也才因此會有1:1.1的說法。
但在國際上的統計之中，這種非戶籍管理方式，是個人獨立護照的管理方式。則進入城市的非家庭關聯的持獨立護照的人口都是按單獨戶計算的，其獨立住房的需求則要求戶均住房套數計算時，必須按獨立戶對應獨立住房套計算。
于是這就讓中國的統計方式與國際的統計方式產生了不同的定義和不同的計算結果。
只管住房成套率不管房子破不破也不對
住房成套率是衡量現有城市或國家住房的基礎狀況和發展程度的指標。成套率越高或100%，則說明這個城市或國家的住房至少已達到了成熟的階段，能基本滿足生活的需求了，進入了提高質量與舒適度的階段。而成套率水平越低則說明這個城市或國家雖然有住房，但這個住房是不達標的，不能滿足生活需求，并亟待改善。處于這樣發展階段的城市或國家仍處于改造建設的高峰期。
如中國三四線城市的棚改就是這種情況，雖然有住房，但住房條件極差，非成套率高，危舊破嚴重，已到了非改不可的階段。
何為成套住房？一般國家的定義是獨立單元的住房需要有生活必須的獨立設施。如要有自己的衛生間（含洗浴設施和廁所功能的衛生間，僅有廁所則定義為半個衛生間）、有自用的廚房、還要有必須的取暖設施和條件（冬季寒冷的地區）。高標準的成套定義則還有獨立的電、水、熱水、燃氣、門廳、飯廳、客廳等必要設施。
中國現有的住房成套率水平大約在75%左右（不含農村的住房），約有25%左右的住房為非成套住房。但這個成套率的水平低于國際標準，其中大多數只有半個衛生間，即只有廁所，而無洗浴設施，更不用說沒有管道燃氣的住房比例高達80%以上，沒有熱水的住房比例高達95%以上。因此才會有大量的電熱水器替代的市場。
中國城市的早期建設中大多是平房，沒有獨立的供水、供暖、供氣和廁所，改革之前大多的洗澡要靠木桶或去公共澡堂。隨著技術進步和經濟發展，大多新建筑有了改善。但這些歷史的平房保護區，如北京的78平方公里的舊城保護區，仍只能用煤改電解決燃煤做飯、取暖問題，仍無法用管道解決燃氣、熱力供應等問題。胡同中仍主要靠公共廁所解決衛生問題，洗澡等問題大多只能靠熱水器了。
公私合營和人民公社的階段，在農村取消私家廚房，改為大食堂的同時，城市中也建設了大量的這種無獨立廁所和廚房的住房。北京就有所謂的社會主義大樓，這種樓是典型的類似于集體宿舍的住房。上海每天早上在里弄里洗倒馬桶的情況一直延續到改革之后很多年。
住房福利分配終止之前，幾乎所有的成套住房都只有廁所而無衛生間。廁所中大多除便池用水之外，無其他水源。當洗衣機、熱水器出現時，大多要先對廁所進行水源改造。廚房更是狹小，以省出更多的錢擴大居住面積。當電冰箱出現時大多無法放入廚房，反倒放在客廳或臥室，成為了一種富裕家庭的“榮譽”。
但隨著市場化的發展，一些商品房才真正滿足了國際定義的成套住房的標準。家庭中有了獨立的衛生間和適度的廚房面積，以及供暖、供熱水等生活必備條件，逐步提高了人民的生活標準。
中國現有以有獨立廚房和廁所定義的成套率標準，如果換成國際必須有獨立衛生間的標準計算，那么中國住房的實際成套率水平大約就會降至30%-40%了。由此可見中國的住房水平與國際水平之間尚存在著巨大的差距。
人民生活水平的提高，不僅在于有房住（棚戶區也叫有房住），更在于這個住房要滿足生活必備的基本條件。只能在廚房去洗臉，不能在家中自由、方便的洗澡，都已成為新時代面臨的難堪。
大量要依賴公共廁所解決方便問題，共用一個水龍頭，在非獨立廚房做飯的大量住房則更是未來要解決的重大問題。而這種現象不僅在大量棚改的三、四線城市中存在，北京、上海、長沙、西安這些大中城市中也同樣大量存在，這些情況不但說明中國的住房建設尚處于發展的初期階段，而非成熟階段，同樣也證明中國的房地產尚有很長的路要走。除了新建之外，舊改的任務也將更加艱巨和亟待解決。
住房空置率無法真實反映整體住房需求
空置率是衡量現有住房使用情況的指標，空置率越低說明充分使用率越高。空置率高則說明供給量大，但使用率低的不合理性。
空置率可分為兩類：一類是指已進入市場的全部存量住房的空置情況；一類是指未進入市場的新房的空置情況。通常大多成熟的國家與城市只計算第一類情況，特別是二手房交易遠遠超過一手房交易量的國家。如美國大約二手房與一手房的比例為7:1，只計算第一類情況。
但香港則分別計算這兩種情況，第一類的空置率較低，大約為8%左右，第二類的情況高，有時高達50-60%。此次香港準備征收的一套房空置稅則主要針對于開發商未銷售的一手房和已購買而未使用的一手房，但并未對二手房征收空置稅。同時有二套房空置超六個月再交易的另外有稅。
許多國家用征收住房空置稅來提高住房的利用率。如德國，空置住房超過六個月的要征稅，而將住房納入合作社用于出租則會減免相關稅費。一面提高了住房的利用率，一面穩定了住房租金，并保證了住房投資者的收益。這里以六個月為限制一是給足了住房變更、改善的交易時間，另外也回避了偶爾居住的情況，如中國也有些“五” +“二”的居住方式，五個工作日居住一地，二個休息日居住一地的情況，或為照顧病人、老人并兼顧工作的兩地居住方式。
我不知道中國的空置情況是如何統計和計算的，如空置的時間是以六個月以上為空置還是以月或年計算為空置的。但我知道社會上曾傳說的中國城鎮住房的空置率高達22.4%或更多，高達6500萬-8800萬套的統計和計算結果一定是假的、錯的。一是中國的商品房總量也就9000多萬套，不可能有這么多的空置；二是中國的戶均套數才只有1:1.1左右，如果有20%以上的空置豈不是會有許多家庭無戶可住？三是中國擁有第二套住房的比例很低，總量很低，全空置也沒有這么多的量；四是大量的私人出租房來自于何處？連現有戶數的居住都無法滿足，又哪會有房用于出租呢？當出租市場有大量需求而又同時大量住房空置是無法解釋的。
楊偉民退任中財辦副主任之后，在上海會議的講話中講到中國城市和農村的住房空置率都很高。這是現狀，但卻有其特殊的中國特色的原因。而這是國際上幾乎所有國家都不存在的特殊原因。
