由此可見一個非市場化經濟的國家在改革之后才進入住房市場化20年左右的時間，商品化程度和數量都極低，并不能僅用國際通行的住房私有化率指標去衡量和證明市場中發生的變化，更不能證明市場中的泡沫！

以房屋總市值推論中國房地產泡沫是錯誤的

　　國家房地產的總市值既是一個國家城市化發展的標志，也是一個國家房地產在國家經濟中總量的衡量。

　　據第一太平戴維斯2016年8月的預計，中國的房地產市值約為270萬億元人民幣，為2015年國內生產總值67萬億元人民幣的4倍，隨后又測算稱，已達300萬億元市值。最近則在某些專家、學者的口中稱為已達450萬億元，還有些與美國的房地產總市值約為26.8萬億美元相比，認為中國的房地產已出現了嚴重的泡沫情況。

　　根據國家統計局和住建部公布的兩個數據看，中國城鎮的住宅總量約為220億～245億平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100億平方米，非商品房約占70%的住房總量，其中包括拆遷房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能進入市場銷售計算，并且全部按2017年全國平均住宅房價8600元/平方米計算，其總值也不過200萬億元左右。如扣除年代、成套率、配套設施等因素，高算總值不超過150萬億元，合理低值則不過100萬億元左右。如扣除不可進入市場銷售的部分，則會估值更低！

　　中國目前的大中城市中仍有大量未拆除重建的危舊破建筑，三四線城市則是剛剛進入大量進行棚改的起步階段。從這三年棚改1500萬套的目標看，并不能解決完三四線城市的全部問題，而五六線的城鎮又會如何呢？

　　僅從三四線城市大量的棚改就可以得出結論，這些大量的存量住房的條件極差，危舊破情況嚴重。許多住房根本不具備商業價值，連中央政府都不得不動用大量的財力給以補貼，支持拆除重建，就可想而知這種住房情況的困難了。而中國除70個大中城市之外，還有590個城市和眾多的縣鎮，其住房情況仍有待改善。

實現小康和現代化目標城市化率應超70%

　　一個國家的城市化率與這個國家的經濟發達程序密切相關，也與人民的生活水平和富裕程度相關。全球城市化率的高速發展則是集中生產能力、資本能力和第三產業發展的必要條件。

　　1800年之前全球幾萬年所創造的GDP約占全部總量的5%，1800年之后的GDP則占歷史總量的95%，是因為1800年之后城市化的高速發展帶動的經濟高速增長，經濟的增長又反過來推動人口向城市集中，加速了城市化的發展。

　　1800年到2010年全球的總人口量增長了6倍，但全球城市人口的數量增長了60倍。2006年全球城市的總人口數就超過了農村的總人口數，發達地區的城市化率已經突破了80%，欠發達地區的城市化率也突破了45%，全球平均的城市化率已經超過了53%，并且仍在高速增長。

　　但中國的戶籍人口城鎮化率僅為42%，低于欠發達地區的城市化率水平。按常住人口的城鎮化率計算也僅為58%不到，遠低于發達地區的水平。

　　中國要想實現小康和現代化的目標，至少城市化率的水平應在70%以上，否則無法實現經濟的增長和人民收入水平的提高。

　　但中國的真實城市化率水平極低，正是因為戶籍制度的限制造成的。目前名義上的城市戶籍人口的城市化率為42%，但原有城市戶籍人口的戶籍與工作地不在同一城市的情況極多，于是就無法充分享受城市化帶來的公共服務和資源優勢，如子女入學、家庭成員的醫保、退養等，都未能充分的實現城市化的條件。

　　而非戶籍人口的城市化，則是假城市化。這些非戶籍人口的城市化中，絕大多數人的生活保障與收入來源，還依賴于農村，仍離不開承包地、宅基地，更不用說子女入學、退養、醫保等其他問題了。因此凡是不能實現收入來源于城市而非農業的城市化率都是假的城市化率，重要的衡量城市化率的指標不是指人在哪里住，而是指你的收入來源來自于農村還是來自于城市。

　　發達國家中許多人，特別是退休的老人并不住在城市，但他們的收入來源于城市，仍被計算在城市化率中。

　　在中國的各大城市中非戶籍人口的比例都很高。如北京2100多常住人口中戶籍人口僅為1200多萬，上海也同樣，廣州和深圳則出現了非戶籍人口的數量遠大于戶籍人口的情況。

　　廣州最新公布的情況中，戶籍人口為911.98萬人，非戶籍常住人口則為967.33萬人，非戶籍人口超過了戶籍人口。20-50歲的勞動人口占85%，63%為廣東省之外的人口，能在廣州購房的外來人口約為二成。非戶籍人口在教育、醫療、參保等社會保障方面處于較低水平。子女就讀公辦學校的不到5成（49.3%），就讀公辦幼兒園的僅為2成（20.5%），約35%的勞動者未簽訂勞動合同，約四成以上的沒有參加“本地統籌的城鎮職工基本養老保險”，四成以上的人員無醫保治療。

　　廣州的這種情況可以說是所有城市非戶籍人口的普遍情況，許多城市的情況則比廣州的情況更差。由此可見中國的名義城市化率中，大量的人口是非城市化的收入來源，或只有部分收入來源于城市，這種情況并未改變其原有身份和地位。雖然人身在城市，但大量的保障和部分的收入仍來自于農村。

　　這種名義上的城市化率不但不能與國際對比，也不能證明農村人口的真正轉移。不能改善農村的發展情況，也并未真正解決名義城市化率中的住房問題和人民生活質量提高的問題。

　　中國的城市化率提高將是影響中國經濟增長和房地產市場發展的重要問題。

住房面積不分青紅皂白的說法很不可取

　　住房面積統計既是市場需求與供給關系的一種衡量，也是人民生活水平的一種標準。既反映國家經濟發展和人民生活水平之間的關系，也反映住房水平和居住條件的改善。

　　住房面積通常用三種情況反映，一是人均住房面積的大小，二是戶均面積的大小，三是套均面積的大小。前者反映的是城市人口數與存量住房的情況；二者是按城市家庭戶數（即居住單位）計算的存量住房的情況；三是每套住房平均的面積，反映市場供給情況的變化。前兩者以人和家庭計算存量住房，三是以建筑本身的情況按獨立套數計算與人無關，但三者都反映市場中的存量與新增供給的變化。

　　1.人均住房面積：在中國的歷史上早期這一統計為人均居住面積的統計，因為那時大量的住房為非成套住房，沒有廚房、廁所的面積，更沒有樓房中分攤的地下室、電梯、樓梯等面積，因此只計算居住面積。1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，1978年城鎮人均居住面積為3.5平方米。

　　直到上世紀80年代大量的住房建設在福利分配的制度下，為盡可能的減少建設成本，增加居住面積，因此住房建筑盡可能減少非居住面積的配套面積。如幾乎所有的住房無廳、小廁所、小廚房。北京市前三門大街大量建設的居民樓都在設計中沒有門廳的設計。那時的拆遷政策也只計算居住面積，不把其他面積計算在補償范圍之中。廳按一半計算面積，因此拆遷房的建設也大多是無廳的設計。在以居住面積為統計基礎時，住房建設中配套的廳和廚房、廁所都大大的被壓縮了，更不用說有洗浴條件了。

　　大約90年代中期才有了廳的設計，并在住房商品化之后，讓廳變大了。廁所也變成了衛生間，廚房也不再是轉不過身來，放不下冰箱的小廚房了。

　　以后中國的住房統計也從居住面積變成了建筑面積，但在建設面積的房產證登記中（銷售中）都包括了建筑配套面積，即公共分攤面積一欄。

　　在住建部（當時叫建設部）88號令商品房預售管理辦法中，曾規定銷售住房可以按套內面積或建筑面積分類計價。但由于產權證登記中都將兩者合并登記為產權面積，于是就又有了分攤率的特殊名詞，指產權證面積中套內面積和公共分攤面積之間的比例。這是典型的中國特色。

　　在不同的樓的建設中，這個分攤面積的分攤率差別巨大，如無電梯、無地下設施的大多樓梯、消防梯的分攤比例和門廳等都較低約為10%-15%。但有大門廳和電梯的樓則分攤比例提高了。多電梯、戶電梯含地下車庫通道電梯的則分攤比例更高。有的豪宅分攤比例高達30%，即一套產權證面積為100平方米的住房，套內面積僅為70平方米，其余均為公共面積。

　　因此在中國的人均建筑面積中計算的住房面積無法與國際的接軌，正是因為分攤面積的部分無法統一。在國際的人均住房面積計算中，是指套內屬于私人使用的面積，如德國是以建筑分戶墻中心線計算的，美國是以戶門內面積計算的等，而只有中國是含有公共分攤面積的，因此在與國際對比中會出現極大的差異。

　　如現有中國統計公布的城鎮人均建筑面積約35平方米，實際與國際對比時應扣除20%以上的公共分攤面積，則就只剩28平方米了，中國大城市的人均住房面積標準低于全國平均水平。如北京不到25平方米，上海更低，扣除公共分攤面積之后則人均住房面積都在20平方米以下，再扣除廚房、衛生間和門廳，居住面積就會更低了。

　　在中國自以為住房已經能滿足城鎮人均住房需求的人眼中，人均35平方米是個很高的數了，但實際的情況并非如此，尤其是在國際對比中就相差更多了。

數據來源：香港：香港明報報道；法國：CGEDD報告；德國：德國聯邦統計局；加拿大：ttp://shrinkthatfootprint.com/；美國：US.Census Bureau 2014；英國：BBC新聞；中國內地：《中國民生發展報告》、《房地產大周期的金融視角》、鏈家研究院

　　上表的國際比較中可以看出如扣除公共分攤的面積部分，中國城鎮人均擁有的住房面積與國際水平相差極大。甚至不到發達國家的50%的水平。現有的人均住房面積的統計，并不能反映真實的市場情況和真實的住房現象，更不能反映人民生活的實際情況。

　　2.戶均面積數：大部分城市并未公布這個戶均面積數，尤其是中國城鎮中外來人口的變化巨大。幾年前公布的戶均面積數為：

數據來源：法國：法國國家統計局；加拿大：http://shrinkthatfootprint.com/；德國：德國經濟周刊；日本：日本國土交通省；美國：US.Census Bureau 2014；香港：www.hongkongfp.com；英國：BBC新聞；澳大利亞：澳洲統計局；中國內地：中國國家統計局六普數據、鏈家研究院估算，不包括房改以前單位分配的公房和小產權房

　　從中國人均的住房面積看也許許多人會比較樂觀，但從戶均面積看也許就沒有那么樂觀了，以戶計算的住房面積情況在與國際的對比之中可知道差距巨大。

　　如扣除戶均面積中所包含的公共分攤的建筑面積，就可知這個差距更大了。

　　也許許多人會認為這幾年高速發展的城市建設會讓情況發生巨大的改變，但實際隨著中國老齡化的出現并越加嚴重，年輕人并非按戶籍所在地居住，獨居人口瘋狂增長，這個情況也許會更加嚴重。

　　德國1960年時人口7300萬人，但家庭個數為1900多萬個，隨著人口老齡化，到2010年全國人口增加了800多萬人，增10%多為8100萬人口，家庭個數則變為4100萬個，增加了一倍多。且老人住大房，會為兒女回家留住所。年輕人的住房則小，但住房總量大大增加。戶均人口從3.83下降到2.01。

　　中國的戶均人口同樣從80年代的人均3.89，下降到2.8左右，還在繼續快速下降。大城市如上海、北京均在2.6左右，說明人口數與家庭戶數的變化正在出現德國已出現的這種情況。

　　中國已出現了約7500萬個獨居家庭，過去的3年每年獨居家庭都以30%的速度增長，其中約3500萬個家庭是老年人的獨居家庭，4000萬左右為年輕人的獨居戶。但在中國戶籍制度的統計中，許多獨居年輕人的戶籍仍在父母的戶口本上，并不與父母同住，而是單獨居住。中國戶均住戶面積的統計中并未將這些戶籍未變的年輕人的獨居計算在以戶為單位的統計之中，因此這種戶均面積的統計可能會更加惡化。