鄧元杰：這是任志強在當今樓市繼續調控、各項政策越來越偏離實際情況時，忍無可忍而寫出的一篇兩萬字雄文！為什么我說他“忍無可忍”？因為如果你仔細讀這篇文章，就會明白他的心情，尤其是到文章的最后。

　　本文，既可以看成是任志強在分析樓市，也可以看成他在給政府極為認真地提建議。絕大多數人如果花一個小時認真讀讀，對房地產的理解會上一個檔次。讀完之后，別忘了分享給你的朋友們，因為這是真正的重磅好文！

　　幾乎所有的經濟學家們都在用中國的情況與國際的情況對比，去討論中國的經濟問題，特別是對比討論中國的房地產問題。但幾乎所有的討論中都忽略了中國的特色與國際慣例的差別。也只用一些名詞套用卻忽略了這些名詞的內在含意，忽略了產生這些名詞背景的原因，因此在社會中造成了極大的誤解和錯判。但卻對官方的政策制定產生了極大的影響，導致各種行政調控對市場產生了逆向發展的引導作用，并一錯再錯的誤導著中國的經濟和民心。

　　我僅舉幾個常用的詞，解釋其中的定義和中國特色的差別。

房價收入比誤導政策

　　這是個衡量房價和國民收入之間的關系，平衡市場價格與購買能力的比例，也是一個重要的判斷市場房價的指數。

　　國際的房價收入比定義為：國民收入的中位數，每套住房面積的中位數與房屋價格的中位數，三者之間的關系。

　　之所以用中位數作為基礎是不論奢侈性消費的情況 ，只兼顧社會的中位以下水平。（鄧元杰注：在收入差距極度擴大的情況下，中位數要遠低于平均數。比如一個國家國民的收入中位數是5萬元，但平均年薪可能是20萬。因為一個高收入者的收入很可能是低收入者的幾十倍。因此，用中位數計算房價收入比，會導致這個值比較低）

　　購買力的中位數是指居民的中位數收入水平，兼顧著中位數以下的消費能力，而不計算高收入者的消費能力。房屋面積的中位數同樣是指全社會住房水平的中位數標準，高于此標準的則為高消費能力。

　　房屋價格的中位數同樣是指全社會每套住房價格的中位水平，而非指含高消費的特殊產品。

　　中位數堅持的是以社會中位水平的情況，以保護和兼顧低于中位數水平的家庭住房問題而不計算高消費的水平。

　　中國在計算物質指數時，同樣把一般消費品納入指數，而將奢侈品消費排除在外是同一意思。但中國的住房價格卻從未公布過中位數，而是使用的平均數。（鄧元杰注：這導致計算出的值嚴重偏高）。平均數的最大誤導就是將高消費的水平并入其中而對市場產生了巨大的誤導。

　　當社會用平均數去計算收入水平時就大大的提高了平均收入的水平，而用平均房價時不但提高了房價的水平，同時忽略了低房價商品的存在并在市場引發漲價的恐慌。同時不使用住房面積的中位數也會提高了全社會的住房要求和標準，產生過度的追求。

　　2016年底的數據是全國平均房價超過萬元的城市19個，其中平均房價超過2萬元的城市9個，全國平均房價不到8000元/平方米，但中位數則不到4000元/平方米，相差近一倍。

　　2016年底長沙市（含區縣）平均房價為7000多元/平方米，最低價2000多元/平方米，最高近30000元/平方米，但中位數不到4000元/平方米，大約也與平均數相差近一倍。

　　上海市最高房價為30萬元/平方米，最低則只有2萬多元/平方米，平均價約為5.4萬元/平方米，中位數則不到3萬元/平方米，也幾乎相差近一倍。

　　可見無論是城市還是全國，平均數與中位數之間的差距大約都在40%以上，平均數大大提高了市場對房價的認知。

　　中國城市的戶均面積約為75平方米左右，但中位數則不是60平方米。如上海的戶均為68平方米，但中位數則不足50平方米。許多學者都按每戶90-100平方米計算房價，這就大大抬高了房價的總量。

　　房價的平均數和房屋面積的數據遠大于中位數就會使計算中的總房價遠超過按中位數計算出的結果，并讓這個差距遠遠的大于50%，變為成倍增長了！

　　當中國計算收入時通常會按統計局公布的人均收入或職工收入計算，但這些收入均以工資收入為主。許多富人的收入卻并非主要來自于工資收入，這就讓平均收入的水平大大低于實際收入水平。

　　國際上的計算中位數收入時，則在收入中包括財產性收入、投資收益、廣告收益、一次性勞務、稿件等其他收入。這就讓兩者之間的收入計算范圍出現了極大的差異，并使計算收入比時出現無法對比的情況。

　　因此中國所有的專家、經濟學家們喊出的房價收入比都是與國際計算非統一標準，并具有極大偏差和欺騙性的計算。完全不具有對比性。

　　我也無法計算出完全按國際標準計算的中位數的房價收入比，但我知道目前公布的這些房價收入比都是被嚴重擴大了現實差距的不正確數據。

　　正是由于這種用平均數而非中位數的統計方式和宣傳作用，導致的結果是不但沒有讓高房價的那些房價下降，反而在把那些低房價的房價大大拉高，向平均數靠攏了。

　　當我們試圖用平均數控制地方的房價漲幅時，造成的結果是地方政府不得不將原并未納入市區統計范圍的區縣的低房價都納入統計中去平均，以降低名義的平均房價。卻大大提高了原來較低的房價，造成部分城市名義均價的下降，但全國房價的普遍上漲。

　　因中位數的管理是以保護中低收入家庭住房需求的管理，以平均數為主的管理則是不負責任的一種市場管理。限制的是提高生活水平和城市建設的作法，讓中國的城市建設僅為滿足于當年的需求而失去了長遠。

　　中國歷史上曾用控制建筑費用的方式建設了大量低品質的住房，造成大量危舊房和棚改區的出現，造成了極大的浪費，今天難道還要繼續重復的走這樣的老路，再建一些要幾年后就被淘汰的建筑嗎？

　　《平均的終結》一書中早就將平均數這個嚴重影響科技進步和發展的判斷標準廢除了。但中國在明明已有中位數的國際標準的情況下，仍然堅持用平均房價來判斷和管控市場，必然只會對市場和管理帶來極大的危害，而絕不會帶來任何益處。

　　這種錯誤的統計與管理方式最終只會破壞未來發展的大局，當掌握公權力的人們只能靠錯誤的信息和判斷去做決策時，又怎么可能不犯錯誤，并讓市場走上正常發展之路呢？

中國住房私有化率與市場化程度無關

　　這在國際上是衡量一個國家個人和家庭持有私有產權住房的重要指標，即反映了市場化程度，也反映了家庭私有財產的分類比重。

　　但在中國這個指標與市場化程度無關，與家庭財產分布有關。

　　曾有許多的專家、學者認為中國的住房私有化率遠高于發達國家，認為這是一種市場化程度高的標志，并為此而高度驕傲和自豪。同時認為這是中國房地產市場潛在的存在巨大泡沫的一個信號。

　　但這是一個完全錯誤的判斷。

　　中國從城鎮住房私有化率的角度看，確實比發達國家都高，如加上中國農村的宅基地制度下的農村自有住房率，這個住房私有化率就更高了！

　　可惜的是中國的城鎮住房私有化率與中國的住房市場化無關，而是中國計劃經濟制度下的長達五十多年的住房福利分配制度造成的結果。

　　1949年中國政府頒布了一項命令“城市中的一切住房歸公”。除少數私有住房之外，沒收了原政府和被打倒、清除對象的所有住房，改為了城市住房福利分配制度。尤其是公私合營之后，又將大量的私有住房改為了公租式住房。

　　正是因為這種政府分配住房的制度背景，因此在確定工資、勞動報酬收入中，剝離了住房購買和支出的因素，降低了應支付的人工成本。換句話說是政府支付的工資和勞動報酬中從來就沒有住房購買和支出的部分，也消滅了市場中的住房商品化生產與交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因為“先生產，后生活”的政治主張，重在投入經濟而極少投入住房。

　　1949年城鎮人均居住面積為4.5平方米，但到了1978年改革前，城鎮人均居住面積下降為3.6平方米，不但沒有增加和改善住房條件，反而更差了。

　　上世紀80年代之后，才加強了城鎮住房的建設和福利分配，直到1997年23號文件停止住房福利分配之后的數年，這種住房分配制度才停下腳步。

　　這五十多年的住房分配又通過房改的辦法，實現了城鎮住房私有化率的大幅提升。這種房改中既包括了政府、單位分配的住房，也包括了因市政建設、城市改造大量拆遷、安置的住房（還包括單位機構以商品房價格購買后，實物分配的大量住房）。房改房的低價購置，將住房轉移變為私人財富，是對歷史低工資的一種補償，而非市場化形成的結果。

　　因此國際上的住房私有化率的擁有者，多為中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解決住房問題。但中國福利分房之后的私有化，則并非以收入劃分，最低收入家庭的住房私有化率高達72%，且有5%左右的家庭擁有兩套以上住房（如拆遷所得和雙職工雙單位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率為90%，兩者相差并不多。

　　中國自1997年開始實行住房商品化、市場化之后，開發商全部建設的純商品房僅為9000萬套左右（扣除開發商建設的非商品房套數，如經濟適用房、限價房、安置房等），不到全部城鎮住房總量的30%。即使不計其中一些為單位購買進行最后福利分配的部分，那么真正靠市場化商品房擁有私有住房的比例也不過30%而已。

　　因此可以看出中國靠市場商品化擁有住房私有化率的總量不超過30%。而大量則是靠非市場化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中國的這個指標無法與國際的指標對比，也并非在同一水平上。

　　更重要的是福利分房的原有住房的標準極低，并不能滿足現代已日益增長的生活消費。

　　80年代之前的住房分配幾乎是低標準的建設，大多是面積極小的，無完整生活設施的住房。如五十年代上海的紡織工人住進的新房，如今已經不得不拆除重建了，大多數臥室只有6-8平方米。許多還是共有廁所，無廚房，更不用說洗澡的設施了。

　　80年代改革后的標準也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超過100平方米的住房設計是要有高知、高干指標的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低標準的非商品化設計的住房。

　　即使是初期的商品住房，大多也維持在這個低標準的水平上。雖然有了獨立廁所和廚房，但卻沒有燃氣、沒有熱水，沒有洗浴設施，連刷牙都要擠進廚房去取水。至今這些低標準、小面積的住房仍是城鎮中的主力軍。

　　之所以中國的住房私有化率高，和個人財產中住房比例高，并非市場化之后人民的自由選擇，而是福利分房制度造成的必然結果，是政府用住房資產彌補歷史上工資收入分配不公所造成的。與中國的住房市場化程度無關，也與消費者購買能力無關。更不是反映中國經濟的發達程度，也同樣不能與國際上大多數市場化國家的住房私有化率相提并論。

　　根據統計局調查中國城鎮中還有大量的私有住房是自建房。這些自建房統計在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且無法在市場中公開交易，這一比重也很高。