又到一年公辦小學報名季。

　　在杭州樓市，學區房是永恒的話題，無論二手房市場如何波動，擁有優質學區資源的小區一直是購房者關注的熱點，其價格也堅如磐石、穩中有升。

　　每年的三四月份，都是學區房的成交高峰。不過今年，隨著搖號細則的實施，以及前些年二胎政策全面放開后的后續效果，杭州學區房市場悄然出現了一些新變化。

　　房東惜售，成交量同比前兩年有所下滑

　　學軍小學求智巷校區(俗稱學軍小學本部)的學區房，是杭州所有學區房中的大熱門，無數家長都夢想擁有一套這里的房子。然而，盡管學軍本部學區房屬于“皇帝的女兒不愁嫁”，但是從多家二手中介門店反饋的情況來看，今年的金三銀四，學區房成交量同比2016年和2017年有所下滑。

　　豪世華邦博庫店店長洪波，平時打交道的主要就是十三中教育集團(總校)對口的四大知名小學(學軍小學求智巷校區、文三街小學、文一街小學文一校區、行知小學)的學區房。他說今年有個很直觀的感受，就是這一片區三四月份的學區房成交量比較平淡，不像前兩年那么火熱。

　　“2016年和2017年，這一片區的學區房成交量都在300套左右;即使是行情還沒有起來的2015年三四月份，成交量也有200套左右。而今年還不到200套。”

　　我愛我家求智巷店(主要打交道的是學軍本部、文三街小學、文一街小學學區房)的李經理也有同感，她說，就他們店所涉及的這三大學區房的市場成交量來看，今年4月份成交了60套左右，而在去年4月份這個數據肯定遠遠超過60套。

　　成交量同比下滑的情況，不僅僅出現在學軍本部及周圍的學區房。城東的采荷一小和采荷二小學區房，也同樣如此。豪世華邦采荷店店長宋云龍說，像采荷一小的學區房，前兩年3月份的月成交量都在90套左右，而今年3月份只有60多套。

　　分析原因，一來是今年過年比較晚，元宵節回來已是3月上旬，這在一定程度上影響了3月份的成交量;二來搖號政策出來后，導致一部分原本打算賣房置換的房東開始猶豫惜售，雖然掛牌量沒有明顯減少，但其中誠心賣的房源卻不多。

　　裘先生在2015年以不到100萬元入手了一套20多平方米的文一街小學學區房。當時的想法是萬一以后兒子進不了民辦小學，至少還有一套公辦學區房“打底”。這兩年，隨著二手房大漲，這套文一街小學學區房也漲勢可觀。今年兒子如愿考進了民辦小學，夫妻倆商量要不要把文一街小學學區房趁高位賣掉。不過顧慮到這套房子賣掉后如果再買房改善就需要去搖號了，夫妻倆又感覺很頭大。最后，決定先繼續持有出租再說。

　　學區房成交價仍在上漲，但漲幅減緩

　　杭州的學區房價格，在2016年和2017年都有一波顯著的漲幅。

　　2016年3月那會兒，學軍本部學區房中，下寧巷掛牌單價還在4.5萬~5萬元/平方米，求智巷的掛牌價也普遍在4.8萬元/平方米;相對比較新的崇文公寓和文錦苑，單價基本穩定在5萬~5.5萬元/平方米。

　　但是到了2016年10月，一套下寧巷小區28平方米左右的小戶型，以230萬元總價成交，折算下來單價達到了83123元/平方米。

　　今年，學區房的價格仍在上漲。目前，學軍本部學區房中，離學校比較近的幾個小區，如下寧巷、求智巷、文二新村，50~70平方米的房源掛牌價在8萬~9萬元/平方米;離學校稍微遠一點的西溪河東、馬塍路，掛牌價在7.5萬~8萬元/平方米。

　　幾位中介經紀人都表示，今年學區房價格年后比起年前普遍漲了5000元/平方米上下，不過相比前兩年勢頭有所減緩(去年平均漲1萬~2萬元/平方米)。

　　對于今年接下來的走勢，洪波認為學區房再繼續大漲的可能性不大，畢竟眼下文教區一帶的學區房價格確實已經到達了一個高位，而現在的趨勢是學區資源日益豐富，有很多分校可以選擇，家長們會酌情選擇性價比更高、年代更新的學區房。

　　宋云龍說，像采荷一帶的學區房，主力戶型在60~70平方米，這意味著采荷學區房入門門檻已經基本在300萬元這個臺階。

　　面對當前高企的學區房價格，不少購房者也躊躇了。

　　李經理說，去年的時候，有學區需求的家長買起學區房來出手還是很果斷的，對于價格后續漲勢都比較有信心，而今年就感受到不少意向客戶心態猶豫了。“現在學區房價格高，普通購房者買起來有點吃力，對于房價的后市也比較難判斷。”

　　特別明顯的例子就是文錦苑，以前基本上每月都會成交一兩套，但近半年來成交很少。因為文錦苑的主流戶型在120平方米上下，總價超過1000萬元，“客戶說，房子看看確實很好，但就是很難下手。”

　　二胎影響初現，學區房轉手年限延長

　　2016年，二胎政策全面放開后，就有不少業內人士預言這會給二手學區房帶來影響。如今，影響開始初步顯露。

　　洪波說，從他這些年接觸的學區房客戶來看，主要有三類情況。一類是像前文的裘先生那樣，目標是孩子讀民辦小學，但為了保險起見會提前2年買一套小戶型學區房，一旦孩子上了民辦小學，很快就拋售;一類是等到孩子上了公辦小學讀到兩三年級左右拋售;還有一類是孩子讀完6年小學升了初中，才出售，轉手年限在8年以上。

　　這是之前獨生子女時代比較典型的學區房轉手年限。但二胎放開后，家長們在出售學區房時有了不同考慮。

　　豪世華邦資深學區房經紀人陶靜波今年以來已經碰到過好幾次這樣的例子——有些一直掛牌在賣的學區房房東，突然表示不賣了，問原因，說是家里有二胎了;還有一些老一輩名下的老破小學區房，原本在賣，也是忽然說不賣了，一問，又是家里小一輩二胎了……“以前，一套學區房的轉手年限通常在6~10年，現在二胎逐漸普遍之后，轉手年限可能還要再加三四年左右。”

　　李經理說，她也感受到二胎放開的影響了。“現在買學區房的客戶年齡兩極化，有不少70后客戶趕著最后的尾巴生二胎，挺著大肚子就來看房買房了;也有很多90后未雨綢繆，提前三四年就來買學區房了。”

　　90后們提前買學區房，大多是因為這兩年公辦小學一表生爆表，不少購房者擔心即使咬咬牙高價買了房子，最后孩子還是上不了名校面臨被調劑的風險。

　　上個月公布的2018杭州市區學區劃分以及各街道的初步摸底情況顯示，幾大知名公辦小學全面爆表——

　　采荷街道常住戶籍適齡兒童人數超出學校招生計劃300余人，采荷一小、采荷二小一表生繼續面臨大幅度調配;

　　西湖區根據預測情況，文一街小學、學軍本部、文三街小學、星洲小學、翠苑一小文華校區等學校的學齡兒童戶籍生人數超過學校招生計劃數較多;其中學軍本部2018年戶籍生達到10個班，而學校最多只能容納7個班，這就意味著很多學生要面臨調劑，而現在還不斷有人在買房落戶，2019年、2020年的戶籍生也已經超過了招生能力。

　　上城區的勝利小學、天地實驗小學、勝利實驗學校和鳳凰小學，濱江區的江南實驗學校教育集團、聞濤小學、濱文小學、彩虹城小學、錢塘實驗小學等，今年都存在戶籍生超過了招生數的情況。

　　在各大學校一表生全面爆表的情況下，不少學校不得不提高對入戶年限的要求。公開資料顯示，以前提前2年入戶學區房，基本可以保證入學，但現在很多學校提高到3年，勝利小學去年入學的新生戶籍年限更是達到了三年零兩個月以上。