2018年樓市調(diào)控的政策基調(diào)已經(jīng)確定。

　　今年的政府工作報(bào)告再次明確，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育租房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

　　“房住不炒”此番出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，也意味著今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將繼續(xù)，投機(jī)性需求仍將被擠壓。不過(guò)，整體上調(diào)控政策和方向?qū)⒏于呌诓顒e化。

　　央行副行長(zhǎng)潘功勝在全國(guó)兩會(huì)期間的記者會(huì)上也指出，央行會(huì)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)差別化的住房信貸政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購(gòu)買(mǎi)住房的合理需求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2017年全年房地產(chǎn)調(diào)控最大的特點(diǎn)是一城一策，甚至一城多策，分類調(diào)控是2017年調(diào)控的主基調(diào)。預(yù)計(jì)后續(xù)還有城市會(huì)調(diào)整政策，過(guò)去部分城市的一刀切政策，實(shí)際上并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)，預(yù)計(jì)更多的城市將執(zhí)行一城多策，調(diào)控多樣化。

　　他表示，2018年將是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立的關(guān)鍵年份，要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系。另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性，回歸居住屬性。

　　租賃發(fā)力

　　相比2017年房地產(chǎn)調(diào)控以抑制樓市高燒、降溫房地產(chǎn)市場(chǎng)為主，從去年四季度到2018年，房地產(chǎn)調(diào)控將以落地各種政策為主，其中租賃是關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至日前，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)10個(gè)城市成交租賃類土地成交+供應(yīng)超過(guò)10萬(wàn)套。

　　北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過(guò)10個(gè)城市開(kāi)始租賃用地供應(yīng)加速模式。

　　從全國(guó)看，累計(jì)多城市合計(jì)出讓的租賃土地面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，按照平均60平方米單套計(jì)算，可以直接提供租賃房源超過(guò)10萬(wàn)套，集中在北京、上海等一二線租賃熱點(diǎn)城市。

　　張大偉認(rèn)為，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

　　全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表、58集團(tuán)CEO姚勁波表示，希望政府能加強(qiáng)推動(dòng)住房租賃制度建設(shè)，破除“買(mǎi)房才是安居”的固有觀念，進(jìn)一步推動(dòng)“租售并舉”等制度的落實(shí)，從政策層面予以保護(hù)，逐步使租房居民在享受基本公共服務(wù)方面獲得與買(mǎi)房居民同等的待遇，進(jìn)一步增強(qiáng)承租者的安全感。

　　姚勁波還建議，應(yīng)進(jìn)一步放寬承租人租房時(shí)的公積金提取限額，并考慮租金抵扣個(gè)人所得稅，政府、房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)應(yīng)多方合作，在大型工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)周邊增加經(jīng)濟(jì)型公寓，進(jìn)一步保障勞動(dòng)者的就業(yè)和生活。

　　姚勁波在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)表示，中國(guó)大城市的租賃市場(chǎng)非常龐大，要讓更多年輕人進(jìn)一步增加對(duì)租房的接受度，改變“買(mǎi)房才是安居樂(lè)業(yè)”的傳統(tǒng)觀念，建立更加積極的置業(yè)觀。

　　今年年初，各地召開(kāi)的地方兩會(huì)上，多地政府也紛紛確定了今年租賃住房的建設(shè)和籌集目標(biāo)。

　　從全國(guó)租賃城市落地政策看，除了要增加房源供應(yīng)外，多地也出臺(tái)了針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了政策內(nèi)容。政策落點(diǎn)主要是保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

　　張大偉認(rèn)為，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。

　　多渠道供地

　　近期，租賃住房用地供應(yīng)又迎來(lái)了新的政策利好。國(guó)土資源部高層今年年初表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

　　這被業(yè)界解讀為將為租賃房用地增加新的供應(yīng)來(lái)源。

　　去年8月底，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)土部會(huì)同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

　　2017年，北京供應(yīng)了203公頃(203萬(wàn)平方米)的集體土地用于建設(shè)集體租賃住房。已供應(yīng)的203.9公頃用地，主要位于北京市中心城區(qū)、城市副中心和平原地區(qū)新城范圍內(nèi)，符合“毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城”的選址原則，具有較明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有利于促進(jìn)區(qū)域職住平衡。已供應(yīng)用地中，在綜合評(píng)估區(qū)域范圍內(nèi)基礎(chǔ)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、社區(qū)綜合服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施的服務(wù)容量與承載能力的前提下，增加了相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施用地，提升租賃住房的宜居環(huán)境。

　　目前，北京海淀區(qū)唐家?guī)X、朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地建租賃房項(xiàng)目、1.28萬(wàn)套房源已經(jīng)開(kāi)工，已入住4000多戶。

　　在2017年完成203公頃集體土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，今后4年，北京將供應(yīng)約800公頃集體土地用于建設(shè)集體租賃住房，平均每年供地任務(wù)量約200公頃。

　　除了增加土地供應(yīng)外，金融支持也必不可少。農(nóng)業(yè)銀行今年年初在北京發(fā)布“法人租賃住房貸款”產(chǎn)品。農(nóng)行北京分行擬向參與北京市集體建設(shè)用地租賃住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的首創(chuàng)置業(yè)、北京城建等6家企業(yè)合計(jì)提供2000億元信貸資金。

　　北京市城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京市集體土地面積可觀，部分村鎮(zhèn)有條件建設(shè)租賃住房，但是遇到項(xiàng)目融資難、缺乏專業(yè)運(yùn)營(yíng)主體等一系列難題。

　　農(nóng)行此次推出的“法人租賃住房貸款”，貸款對(duì)象涵蓋租賃住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體、購(gòu)置并購(gòu)主體、專業(yè)運(yùn)營(yíng)主體和其他出租主體，滿足客戶在房源獲取階段、裝修改造階段、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段的合理融資需求。

　　除了北京和上海已經(jīng)開(kāi)始利用集體土地建設(shè)租賃住房外，另外11個(gè)城市集體土地建設(shè)租賃房方案近日也獲得了兩部委的聯(lián)合批復(fù)。

　　一些城市的試點(diǎn)實(shí)施方案中提出了較為具體的建設(shè)目標(biāo)。比如，合肥方案稱，2017年至2020年完成試點(diǎn)目標(biāo)5000套，建設(shè)面積約45萬(wàn)平方米，其中：2017年底啟動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

　　廣州方案則表示，至2020年全市計(jì)劃利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房建筑面積300萬(wàn)平方米，每年批準(zhǔn)建筑面積按100萬(wàn)平方米控制。

　　南京方案提出的總體目標(biāo)是，到2020年底建成一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目，建設(shè)集體租賃住房總建筑面積30萬(wàn)平方米左右。

　　對(duì)于上述11個(gè)城市的試點(diǎn)方案，兩部委要求，試點(diǎn)城市要牢固樹(shù)立大局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，豐富住房用地供應(yīng)渠道，建立租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。