哪里出了問題?

　　據馬秀蓮介紹，要求開發商在開發商品房時配建一定比例保障房、建包容性混合型社區，也是歐美很多國家采用的通行做法。很多住房項目還采取了物理形態無差異的真正“插花式”混居模式。

　　為什么中國開發商配建保障房的“后遺癥”，會在近半年來如此集中地爆發?

　　馬秀蓮分析，根源在于博弈的語境不一樣。政府在此輪博弈中過于強勢，平抑地價同時競配保障房的做法，將成本和代價全部轉嫁至開發商，進而轉嫁給至商品房和保障房業主。

　　在美國，市場自由，多方博弈，成本的分擔方也更多。“比如說開發商會跟土地供應商談，因為要配建，土地價格能否便宜點，并且開發商享有政府對密度、高度和審批速度等方面的一定優惠。”馬秀蓮說，中國土地供給方和政府合一，博弈方少，權力關系與市場競爭度都不一樣。

　　2017年2月，北京市住建委發布《自住型商品住房規劃設計方案審查要點》征求意見稿。該文件提出，同一居住項目在建筑控制高度條件一致的情況下，自住型商品房與普通商品房在建筑密度、人口密度和人均綠地指標等方面應基本保持一致，并且，明確要求商品住房與自住型商品住房實施統一物業管理。

　　馬秀蓮認為，目前絕大多數配建保障房只能稱作“配建”，不能算作“混合居住”或“融合社區”。“如果要實現混居，應該是一樣的房子和公共空間，這肯定有成本的問題，開發商不會干，誰又來承擔這個成本?”馬秀蓮建議，如果要求物理形態上的無差異，建議政府更多地分擔開發成本。

　　相比于保障房怎么建，許多公眾更為關心的是，保障房究竟要保障誰?從保障房在中國誕生起，關于其公平性和尋租空間的質疑，就不絕于耳。

　　其中，最有爭議的是經適房、限價房等產權類保障房。設計上，這類住房具有很大的套利空間。這種空間一旦存在，很難控制投資投機者購買自己并沒有居住需求的房子，甚至以種種方式規避財產收入審核，獲取保障房。

　　以限價房為例，按設計，原本應以同區域、同品質商品住房80%左右價格定價，但實際定價多只有商品房的一半左右。按照北京市住建委相關規定，限價房購買五年后即可上市，屆時按同地段普通商品住房指導價與限價房購買價格之差的35%，向政府上繳土地收益金。然而，商品住房指導價與實際市場價格之間差異巨大，這意味著限價房牟利空間非常可觀。

　　以玉璞家園小區為例，鏈家地產中介告訴財新記者，這一片區的商品房指導價約在24000元-25000元/平方米。此價格與限價房購買價格相差無幾，周邊二手商品房交易均價已升至每平方米六七萬左右。

　　2016年1月，北京市住建委曾披露，2014年-2015年間，發現有2442戶家庭在獲得保障后，又通過繼承、購買等方式取得其他住房。

　　不過，近年來，北京等全國主要城市，保障房開始轉向。2016年1月，北京市住建委宣布，在完成“十二五”100萬套的保障房目標、基本解決有效備案家庭住房困難的承諾后，北京原則上將不再建設經適房和限價房。未來，北京將主要設置三類保障房：自住房、公租房、棚改安置房。近期，北京市住建委又表示，今后，將把自住房按照共有產權房形態管理。然而，已售經適房、限價房增值收益如何更公平合理分配?如何改進管理和設計，避免自住房、共有產權房，重蹈限價房覆轍?這些問題亟待解決。

　　(應受訪者要求，文中張濤、李磊均為化名。財新記者王婧、侯雯對此文亦有貢獻。)