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商品房業(yè)主對(duì)限價(jià)房業(yè)主“成分”的質(zhì)疑，是因一場(chǎng)各不退讓的“拆墻”“護(hù)墻”斗爭(zhēng)引發(fā)的。這又令北京保障性住房配建方式問(wèn)題暴露無(wú)遺。從土地出讓開(kāi)始，這道“墻”已經(jīng)筑下了。
2017年3月，是玉璞小區(qū)交房的日子。此前搖號(hào)中簽并購(gòu)買(mǎi)該小區(qū)的業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)來(lái)看房。34歲的李磊也是其中一員，從西南四環(huán)的父母家首次趕來(lái)看房時(shí)，他稱(chēng)，被眼前的情況震驚了。
這三棟均超20層公寓式的建筑，走廊外側(cè)直接對(duì)外敞開(kāi)，沒(méi)有安裝任何窗戶。時(shí)值雨天，走廊滲水嚴(yán)重，一片狼藉，雨水甚至直接飄進(jìn)面對(duì)走廊的廚房。此外，整個(gè)小區(qū)僅有一處約200平米左右的公共活動(dòng)空間，備有的兒童娛樂(lè)設(shè)施空地上，同時(shí)興建著小區(qū)燃?xì)庠O(shè)施與化糞池，無(wú)風(fēng)時(shí)隱約可聞到一片臭味。李磊數(shù)了數(shù)，僅這塊公共活動(dòng)區(qū)域，就裝了38個(gè)井蓋。
“我原來(lái)想象的小區(qū)至少能有一個(gè)遛彎的地方，現(xiàn)在卻建成貧民窟了?！崩罾谡f(shuō)。
財(cái)新記者前去小區(qū)時(shí)，一些老人沒(méi)有地方活動(dòng)，搬了椅子坐在小區(qū)外的草坪納涼。
很快，業(yè)主們將矛盾焦點(diǎn)對(duì)準(zhǔn)小區(qū)南部的那堵隔離墻——如果沒(méi)有那堵墻，購(gòu)房合同上約定的2.8的容積率、30%的綠化率都能達(dá)標(biāo)。
在墻的那邊，是名為“西宸原著”的高端小區(qū)，以高端平層、雙拼和疊加別墅為主，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，銷(xiāo)售廣告稱(chēng)其“按恭王府規(guī)劃造園”。
高墻何來(lái)?要追根溯源到從商品房配建保障房的政策。
2010年以來(lái)，為控制名面上的土地拍賣(mài)價(jià)格，北京住宅用地供應(yīng)逐漸流行“限地價(jià)、競(jìng)配建”的方式，設(shè)定上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到上限時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)投報(bào)配建租賃房面積的方式確定競(jìng)得人。
2014年2月，這一緊鄰西三環(huán)的熱門(mén)地塊吸引了十家房企競(jìng)拍。15輪之后，地塊報(bào)價(jià)達(dá)到了合理價(jià)格上限35.7億元。最終龍湖地產(chǎn)和葛洲壩聯(lián)合體以配建5.4萬(wàn)平方米限價(jià)房的條件勝出。
5.4萬(wàn)平方米的限價(jià)房，當(dāng)時(shí)已規(guī)定銷(xiāo)售限價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，定價(jià)僅為商品房市價(jià)的一半左右。其時(shí)周邊二手房均價(jià)約為4萬(wàn)元/平方米。扣除限價(jià)房后，可建純商品住宅的建筑面積僅有5.2萬(wàn)平方米。折合住宅樓面價(jià)高達(dá)6萬(wàn)元/平方米。而同期周邊相對(duì)高端的保利百合，成交價(jià)約5萬(wàn)元/平方米，低于龍湖拿地樓面價(jià)。
開(kāi)發(fā)商要回本盈利，只有用商品房的利潤(rùn)平衡配建的限價(jià)房，并盡可能將商品房賣(mài)出高價(jià)?！跋薜貎r(jià)、競(jìng)配建”的方式，往往將這種平衡能力逼至極限，決定了一邊是極高密度的保障房，一邊只能做成高端盤(pán)，兩者形態(tài)差異巨大。
為了銷(xiāo)售，龍湖在宣傳時(shí)采用了“西宸原著”的小區(qū)名字，而非項(xiàng)目備案名和預(yù)售證上所寫(xiě)的“玉璞家園”，并將兩個(gè)小區(qū)做出隔斷和區(qū)分。不過(guò)政府在出讓地塊時(shí)并未規(guī)定，兩種類(lèi)型的商品房不允許設(shè)置隔離。
這一做法并非孤立。2013年以來(lái)，“限地價(jià)、競(jìng)配建”成為一二線城市主要的土地出讓競(jìng)拍方式之一，拿地開(kāi)發(fā)幾乎無(wú)一例外地采取了隔斷方式，將商品房與保障性住房分開(kāi)管理，并壓縮保障性住房的開(kāi)發(fā)成本。
有的小區(qū)分開(kāi)后，政策房合同與規(guī)劃公示的諸多內(nèi)容無(wú)法達(dá)標(biāo)。位于北京朝陽(yáng)區(qū)東壩鄉(xiāng)的龍湖天璞家園，配建自住房規(guī)劃和項(xiàng)目公示的容積率為2.2，綠化率為30%，但根據(jù)自住房業(yè)主測(cè)算，隔斷之后，容積率上升為約3.4，綠化則更遠(yuǎn)不達(dá)標(biāo)，部分綠化甚至種在樓腳處。
“房子的質(zhì)量只能認(rèn)了，買(mǎi)之前也知道，法律上也不能追，只有這堵墻在法律上是可追的。”李磊說(shuō)。
分區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)設(shè)置隔離，一度是被北京市住建委承認(rèn)的。
2015年7月，北京市住建委曾發(fā)文規(guī)定，若商品房與保障房分區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)分區(qū)建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，分別配套設(shè)備設(shè)施;若實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理，建設(shè)單位不得通過(guò)增設(shè)圍欄、綠植等方式，將同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保障性住房與商品住房分割。
但今年8月，北京市住建委約談了20多家情況類(lèi)似的房企，除了龍湖地產(chǎn)，還包括恒大翡翠華庭、首開(kāi)華潤(rùn)花香四季、萬(wàn)科翡翠長(zhǎng)安家園等樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商。北京市住建委要求開(kāi)發(fā)商拆除小區(qū)內(nèi)商品房和政策性住房之間的隔離墻，8月31日是最后期限。
拆墻，遭到了商品房業(yè)主的強(qiáng)烈抵制。
2016年初，52歲的企業(yè)高管張濤賣(mài)掉自己在萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島的房子，掏出積蓄，以首付700多萬(wàn)的價(jià)格拿下了西宸原著一套總價(jià)2000多萬(wàn)的房子，目前月供8萬(wàn)余元。他介紹，小區(qū)業(yè)主中，70%-80%都是中老年人攜帶兩代人及以上居住，屬于將原先房子賣(mài)掉之后的改善型需求，“100%都還著每月好幾萬(wàn)的房貸”。
兩限房開(kāi)始維權(quán)要求推倒隔離墻后，商品房業(yè)主也聯(lián)合起來(lái)維權(quán)。
“情感上受不了，利益上也是直接受損的?！睆垵硎?，如果隔離墻拆掉，小區(qū)品質(zhì)和價(jià)格肯定大打折扣，即使經(jīng)過(guò)一年多高漲，房子已然升值。但“如果打開(kāi)隔離墻，均價(jià)跌30%，相當(dāng)于一個(gè)首付就沒(méi)了?！?/p>
限價(jià)房“玉璞家園”業(yè)主有937戶，商品房“西宸原著”業(yè)主有279戶，戶數(shù)差距懸殊。
雙方業(yè)主目前仍在協(xié)商之中，但很難達(dá)成共識(shí)與解決方案。“只有拆或不拆，這事是非黑即白的，所以其實(shí)沒(méi)有協(xié)商的余地?！睆垵Q(chēng)，“商品房業(yè)主已經(jīng)承擔(dān)了保障房建設(shè)成本。”
“龍湖商品房業(yè)主和限價(jià)房業(yè)主的維權(quán)，都有一定的合理性。他們并不是完全排斥對(duì)方，這個(gè)博弈框架是不一樣的。”長(zhǎng)期研究保障房的國(guó)家行政學(xué)院社會(huì)與文化教研部副教授馬秀蓮說(shuō)。
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