經(jīng)過迷茫與探索，“租售并舉”成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新方向。近期，從中央到地方，政府不斷加力，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)。7月18日，九部委聯(lián)合印發(fā)文件，推進(jìn)在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。龍頭企業(yè)萬(wàn)科披露了發(fā)展長(zhǎng)租公寓的新目標(biāo)，不少企業(yè)也有嘗試。買地建房模式已基本到頭，日益成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

　　倡導(dǎo)“租售并舉”，被視作建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重大舉措。公眾期待此舉能收到實(shí)效。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能再過度倚重房地產(chǎn)。房子是用來住的，不是用來炒的。保障公民基本住房權(quán)益始終是房改的根本出發(fā)點(diǎn)和底線。任何改革和調(diào)控舉措，都不應(yīng)背離這一初衷。

　　“租售并舉”涉及現(xiàn)有房屋租賃市場(chǎng)和保障房中的廉租房、公租房部分。近幾年，保障房因受到政府重視而快速發(fā)展，但規(guī)模還不夠大，租賃市場(chǎng)則一直處于自發(fā)狀態(tài)。中國(guó)住房租賃比例僅約兩成，而發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體達(dá)到五至七成;中國(guó)住房自有率長(zhǎng)期維持在70%以上，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國(guó)家。這種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，加上“土地財(cái)政”，使得畸高房?jī)r(jià)成為一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題。政府多次調(diào)控，但效果并不理想。如今，力促住房租賃市場(chǎng)，顯然意在通過調(diào)整房地產(chǎn)供需來影響價(jià)格，并滿足居民多元住房需求。早在一年前，國(guó)務(wù)院辦公廳即發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，如今終獲落實(shí)。北京、上海等特大城市在土地供應(yīng)上為租賃市場(chǎng)留出大口子，被看作動(dòng)真格之舉。

　　不過，此番政策調(diào)整能否有效平抑市場(chǎng)高房?jī)r(jià)，促進(jìn)住房回歸本位，市場(chǎng)還抱觀望態(tài)度。人們還記得，國(guó)務(wù)院曾于2007年出臺(tái)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，“應(yīng)保盡?！钡奶岱钊祟H為振奮。但是，由于土地財(cái)政積重難返，強(qiáng)有力的統(tǒng)籌舉措遲遲未見出臺(tái)，相關(guān)土地供給不足，房?jī)r(jià)迎來一輪又一輪的暴漲?！白馐鄄⑴e”是否會(huì)重蹈覆轍，正是公眾憂慮所在。也有人積攢資金隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)入場(chǎng)大炒。此番房地產(chǎn)大方向的調(diào)整，能否緩解住房市場(chǎng)壓力，實(shí)現(xiàn)“居有其屋、住有其所”，并堅(jiān)守調(diào)控政策底線，構(gòu)筑長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，將考驗(yàn)政府的誠(chéng)意和決心。氣可鼓，不可泄。

　　走“租售并舉”之路，必須培育多元化的市場(chǎng)主體。在我國(guó)保障性租賃住房建設(shè)中，政府投資約占八成。欲實(shí)現(xiàn)“租售并舉”，政府財(cái)力難免捉襟見肘。應(yīng)當(dāng)拓寬社會(huì)資本的參與渠道，大力發(fā)展住房租賃企業(yè)，這不僅能填補(bǔ)資金缺口，還能豐富和完善住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。此外，政府還應(yīng)保證所需用地，以增加住房租賃市場(chǎng)的供給。對(duì)從事房屋出租的企業(yè)和個(gè)人，政府應(yīng)給予更大的稅收優(yōu)惠。在需求端，可通過多種金融手段，幫助給滿足條件的家庭或個(gè)人實(shí)現(xiàn)住房夢(mèng)，還可提供合理水平的補(bǔ)貼。這些政策舉措，多為發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)期探索出的寶貴經(jīng)驗(yàn)，值得認(rèn)真借鑒。

　　中國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展不規(guī)范，承租人權(quán)益保障力度薄弱，也是必須解決的問題。這涉及常見的業(yè)主隨意中止合同、單方面提高租金等行為。日前，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，力圖保障承租人權(quán)益，條文相當(dāng)詳備。公眾期待條例經(jīng)過完善后盡快施行。關(guān)鍵是實(shí)效。

　　在中國(guó)，保障承租人權(quán)益有著更重大的內(nèi)涵，這就是他們能享受什么樣的公共服務(wù)。住建部人士表示，將通過立法，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。這是繼廣州為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)提出教育上“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”后，主管部門的一次明確表態(tài)。這一方向值得肯定。然而，基本公共服務(wù)均等化遠(yuǎn)非一紙文件就能辦到。如果租賃市場(chǎng)改革不能夠倒逼戶籍、社保等更深層次的改革大步推進(jìn)，承租人可以享有的公共服務(wù)就可能淪為“畫餅”。

　　打破發(fā)展租賃市場(chǎng)所面臨的桎梏，其實(shí)正對(duì)應(yīng)著建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，涉及金融、土地、財(cái)稅、投資等多方面的聯(lián)動(dòng)，需要立法保障和政策扶持。每一步都需要毅然打破利益藩籬。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期過度倚重房地產(chǎn)。它是固定資產(chǎn)投資三大組成部分之一，并對(duì)鋼鐵、建材、機(jī)械、家電等眾多行業(yè)具有顯著的帶動(dòng)效應(yīng)。任何時(shí)候，這一重要產(chǎn)業(yè)都值得高度重視，但是，過度依靠房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可持續(xù)，且存在巨大金融和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。目前正是改革難得的窗口期。深化房地產(chǎn)市場(chǎng)改革是社會(huì)共同的期待，有廣泛的民意基礎(chǔ)。另一方面，2017年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平穩(wěn)，可以減緩房地產(chǎn)改革帶來的經(jīng)濟(jì)陣痛。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革已近20年，成就巨大，缺陷明顯。如今需要細(xì)加總結(jié)，轉(zhuǎn)舵揚(yáng)帆，調(diào)整航向，探尋真正的“符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”。中國(guó)經(jīng)濟(jì)欲擺脫靠蓋房子穩(wěn)增長(zhǎng)的老路，就必須發(fā)掘新的發(fā)展動(dòng)能?！白馐鄄⑴e”將決定房地產(chǎn)業(yè)的興衰，也關(guān)乎中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來。

　　(本文為2017年7月31日出版的《財(cái)新周刊》第30期社評(píng))