租房是經濟發展大勢所趨

　　“受傳統觀念影響，大家都不惜為擁有自己的房子當房奴。可是一想著要背幾百萬元的貸款，我就覺得壓力太大，將嚴重影響生活質量。”一提起買房，研究生畢業留京的小王就十分頭痛，“現在北京的房子動輒五六百萬元一套，根本不是普通家庭所能承受的。是不是應該換個思路，租房住也可以啊。只要有靠譜的房源和房東，不老催著我搬家，租房也是一種很好的安居方式。”

　　近年來，一線城市土地供應不足，極大地影響了市場新房供應;而存量房規模的日益龐大，也給租賃市場的發展提供了條件。

　　據統計，目前我國大概有1.6億人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，這其中以新就業的大學生和外來務工人員為主要群體。“目前，北京的租房市場呈現穩步上升趨勢。”鏈家研究院院長楊現領對記者表示，發達國家的經驗表明，城市經濟越發達，其房價水平就越高，帶來的購房壓力也相應越大，租房便成為居民滿足居住需求的主要途徑。

　　有關調查結果顯示，我國住房自有率常年維持在70%以上的水平，遠高于西方發達國家。我國主要是通過自建房屋和購買商品房的形式來滿足居民的住房需求;而經濟較為發達的美國、英國、德國和日本，住房自有率均在50%—70%左右，其中德國更是在50%以下，大部分人以租賃為主要的居住方式。“隨著房價的上漲，再加上熱點城市限購越來越嚴格，具備購房能力的人慢慢減少，購房年齡將會延遲，這會導致越來越多的人需要在租賃市場停留更長時間。”按照同策咨詢研究部總監張宏偉的觀點，這是構建多層次住房供應體系的一個方面，“一二線核心城市房價確實有點高了，買不起住房的人還是要靠租賃市場來解決居住問題。”

　　另一方面，這也是房地產市場進入后開發時代的一個必經階段。鏈家研究院近期發布的報告指出，今年中國租賃市場的規模為1.1萬億元，但僅占房屋交易市場規模的7%。而在發達國家，這一比例占到30%-50%。鏈家研究院認為，未來5-10年，中國租賃市場將進入快速發展階段，2020年的市場體量約為1.6萬億元，2025年將達到2.9萬億元，2030年有望超過4萬億元。

　　租賃市場亟待規范

　　不可否認，我國的租賃經營業務發展相對滯后，房屋持有人更希望通過出售而非持有型經營獲利，開發商也青睞于出售房屋，從而獲得一次性回款。發展滯后導致租賃市場問題頻出，客戶滿意度較低。“目前，我國住房租賃市場發育不充分，城市居民家庭租房比例總體上并不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發展住房租賃市場，對于促進實現住有所居的目標意義重大。”房地產經紀人學會秘書長柴強博士對記者表示。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究所副研究員王業強認為，中國住房租賃市場存在四個主要問題：一是在機制體制方面和法律法規方面需要完善;二是中介機構在服務上還存在不規范、無序競爭的現象;三是租賃市場存在監管漏洞;四是缺少專營租賃服務的企業，沒有形成規模優勢，整個市場供給還是以散戶狀態為主。（來源：中國消費者報）

    住建部出手

    為了更加規范租房市場，近日，我國首部專門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》(征求意見稿)發布，條例征求意見稿包括住房租賃、住房銷售、房地產經紀服務、監督管理、法律責任等，從多個角度規范房屋租賃和銷售市場。其中引人關注的是條例對租房市場進行了比較多的著墨，其中將近一半的篇幅重點放在了如何保障租房人的權益。

　　例如條例明確規定：

　　1.出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房；

　　2.合同中沒有約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金；

　　3.直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金發布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息；

　　4.鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，當地政府應給與相關政策支持。

　　在去年底召開的中央經濟工作會議上，明確提出要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化住房租賃企業發展。今年初，國務院將住房租賃市場立法作為深化改革急需的項目，列入今年的立法工作計劃。在房價高企很多人買不起房子的情況下，這一條例有何意義？租房的美好時代真的要來了嗎？

　　發揮柔性手段 助力樓市調控

　　國家統計局最新公布的數據顯示，4月份全國15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，說明三月中下旬以來出臺的調控效果逐漸顯現。不過雖然結果類似，但從上而下的政府調控和從下而上的房企降價并不能畫上等號。一旦政策力度有所放緩，那么房價就有可能再次抬頭。

　　因此比起“限購、限貸、限價、限售”等需求端措施，大力發展和規范房屋租賃市場，從而增加房屋“供應池”的做法，是符合市場規律的柔性手段。

　　保護“弱勢群體”權益 體現國家立法決心

　　近年來，在住房租賃和銷售市場快速發展的同時，當事人權益保護不充分、市場秩序不規范、監管制度不完善等問題也隨之而來。其中，住房租賃市場尤其混亂。記者調查發現，當前租房市場機制發育不健全有幾大突出表現：一是合同不報備，發生糾紛時協調困難，而租客處于弱勢地位，受“欺負”的情形普遍，維權困難；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有安全感——房東漲租、租期隨意性大，二房東現象屢禁不絕。

　　有專家認為，加快住房租賃市場立法，建立購租并舉的住房制度是解決目前住房租賃和銷售中存在的當事人權益保障不充分、市場秩序不規范、監管制度不完善等問題的重要舉措。同時也體現了國家政府機關堅持開門立法、科學立法、民主立法和提高立法質量、實現良法善治的決心。

　　保障房源供應 提升承租人話語權

　　具體來說，將要出臺的管理條例提升了承租人的話語權與合約的穩定性，比如鼓勵簽訂長期住房租賃合同以及對保障居住環境和質量提出要求。這些規定能讓承租人的底氣足一些，不過具體效果如何，還要取決于兩方面因素：一是政策執行效果如何；二是房屋出租市場的供求情況。在租賃房源供應充足的情況下，承租人自然有更高議價能力，政策施行也會較為順暢。反之則政策實施阻力大，租戶仍有可能在不公平待遇下敢怒而不敢言。

　　好消息是目前有些城市已經積極推出了自持型租賃房的用地政策，部分項目也處于建造的過程中，這為租賃市場奠定了更好的發展條件。

　　整治不健康租賃市場 可一定程度擠壓房價泡沫

　　此外，由于在房屋租賃市場中，租房者常常扮演著“弱勢群體”的角色。在這個遠談不上客戶友好型的市場中，承租人不得不想盡辦法“飛越瘋人院”，一有機會就轉戰購房市場，買下自己的蝸居才算安心，即使為此背上高額債務也在所不惜。

　　因此，可以說并不健康的租賃市場和投機式購買一起催生了房價泡沫。而在擠泡沫、讓市場重歸正常軌道的過程中，進一步健全購租并舉的住房制度勢在必行。而將要出臺的條例就旨在規范住房租賃行為，保護當事人合法權益，保障交易安全。讓租房者更安心。