深圳中原研究中心認(rèn)為，本輪調(diào)控潮和去年相比，有3個(gè)突出的特點(diǎn)：

　　1、進(jìn)行調(diào)控的二三線乃至三四線城市增多。本輪政策以長三角、珠三角和環(huán)京城市圈為中心，周邊二三四線城市乃至熱點(diǎn)縣區(qū)均在調(diào)控隊(duì)列中，調(diào)控地理范圍的擴(kuò)大成為本輪調(diào)控重要的特點(diǎn);

　　2、調(diào)控范圍已經(jīng)不僅局限于住宅類項(xiàng)目。商辦類項(xiàng)目也已經(jīng)被納入調(diào)控范圍;

　　3、調(diào)控手段逐漸多樣化。此輪調(diào)控，各地政策已經(jīng)不僅局限于限購限貸，對(duì)學(xué)位房、離婚問題、房屋贈(zèng)予問題以及未成年人買房問題均作出調(diào)控規(guī)定，可以說哪里有漲價(jià)趨勢(shì)，哪里就有政策調(diào)控。

　　高房價(jià)的根源是什么?

　　國內(nèi)許多城市房價(jià)在接連打破一系列經(jīng)濟(jì)常識(shí)與預(yù)期之后又“上天了”。

　　有人說，高房價(jià)正在透支實(shí)體經(jīng)濟(jì)的活力，透支年輕人的夢(mèng)想……到底應(yīng)如何理性看待這瘋狂上漲的房價(jià)?高房價(jià)的根源在哪里?

　　新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長鄧永恒接受中國經(jīng)濟(jì)學(xué)教育科研網(wǎng)采訪時(shí)曾表示，分稅制推出以后，地方政府大部分的財(cái)政都上交中央，許多地方政府留下的收入很少。然而，中央政府對(duì)于地方政府財(cái)政撥款往往不能滿足地方建設(shè)發(fā)展的需要，所以地方建設(shè)很多還是依靠地方財(cái)政支撐。與美國不同，中國地方政府不能發(fā)公債，到銀行借錢也有諸多限制。地方政府就會(huì)以土地作為抵押，通過土地財(cái)政獲取地方建設(shè)發(fā)展所需資金。因此，土地出讓價(jià)格越高，對(duì)地方財(cái)政就越有利。

　　鄧永恒介紹，幾年前他做過一個(gè)研究，發(fā)現(xiàn)地方政府在任期內(nèi)的GDP業(yè)績以及他們對(duì)于環(huán)保建設(shè)的投資，與地方政府考核有很高的相關(guān)性。通過考察283個(gè)地級(jí)市市長、市委書記10年來的升遷情況，研究發(fā)現(xiàn)市長和市委書記的升遷概率與他們?nèi)温毱陂gGDP增長業(yè)績有很大的正相關(guān)，而GDP的增長又受房地產(chǎn)繁榮的拉動(dòng)。

　　清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵在今年兩會(huì)期間表示，國際經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)的“根”是土地財(cái)政。地方政府控制土地，通過賣地或開發(fā)來獲得收入。但在此過程，要明確地方政府需留出足夠土地財(cái)政收入，用以購置或控制一批房源，用較為平價(jià)的價(jià)格進(jìn)行長期出租，支持本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　限購是不是最好的辦法?

　　一直以來，國內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要通過限購的行政手段來實(shí)現(xiàn)。這些政策一定程度上增加購房難度，抑制了投機(jī)，但是政府對(duì)房地產(chǎn)采用限購的調(diào)控政策是不是最好的辦法呢?

　　鄧永恒表示，近年來中國出臺(tái)了多套“降溫”政策，對(duì)這些政策的有效性做過跟蹤。研究發(fā)現(xiàn)在不少房市中，“降溫”政策出臺(tái)六個(gè)月后，有半數(shù)以上出現(xiàn)了房價(jià)反彈現(xiàn)象，導(dǎo)致市價(jià)變得更高。

　　鄧永恒稱，中國政策的目標(biāo)通常較短，往往通過行政手段進(jìn)行調(diào)控，沒有一個(gè)長期的政策框架。2016年，是房地產(chǎn)的大牛市。不僅中國一線二線城市房價(jià)飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本以及美國的加州也興起了一波房產(chǎn)投資的熱潮。同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房價(jià)已經(jīng)連續(xù)3年下跌了。

　　鄧永恒表示，新加坡政府的房市宏觀調(diào)控政策就相對(duì)有的放矢。新加坡制定房市調(diào)控政策會(huì)兼顧老百姓對(duì)住房的可支付能力，通過政府各部門間的協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)“提高住房質(zhì)量，降低住房費(fèi)用”的目標(biāo)。

　　例如，新加坡有80%的住房屬于政府開發(fā)的組屋，僅有10%是較高端的私有住房。新加坡政府運(yùn)用多次提高房產(chǎn)交易印花稅的方式，逐漸達(dá)到了有效調(diào)控其私房市場一度過熱，吸引了過量的投機(jī)、投資的問題。

　　中國的政策出臺(tái)往往還存在“一刀切”的問題。二線房市供過于求，全國卻出臺(tái)一視同仁的“去庫存”政策，導(dǎo)致一線房地產(chǎn)市場過熱。實(shí)際上，這與許多國際媒體問“中國房市是否會(huì)崩盤”犯了同樣的錯(cuò)誤。

　　李稻葵今年兩會(huì)期間表示，房地產(chǎn)市場需要一個(gè)長期、有效的基礎(chǔ)性機(jī)制。但截至目前，只是采取了調(diào)控手段，如限購或調(diào)整對(duì)二套房、三套房的信貸政策，這并非治本之策。

　　從土地財(cái)政來看，李稻葵認(rèn)為，地方政府一方面控制了土地財(cái)政，另一方面卻不持有和管理自己的房產(chǎn)，因此房地產(chǎn)問題不能得到解決。重慶模式是一個(gè)很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供給方面“隨行就市”，用土地供給的多寡來控制土地價(jià)格。這還不夠，地方政府還必須再持有相當(dāng)一部分房產(chǎn)。

　　去年以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱也在一定程度上加劇資金“脫實(shí)向虛”風(fēng)險(xiǎn)。在李稻葵看來，避免經(jīng)濟(jì)“脫實(shí)向虛”要從兩方面入手：

　　一是去“火”，當(dāng)下金融業(yè)有“虛火”。目前不少剛性兌付的產(chǎn)品，給投資者帶來一個(gè)假象，認(rèn)為這些投資品的投資對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)很低，因此不愿意直接投入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。

　　二是降成本，營改增之后地方政府的財(cái)政收入明顯下降。實(shí)際上，地方政府在過去很長一段時(shí)間內(nèi)是推動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展和幫助民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展減稅的主體。因此，建議在營改增后，適當(dāng)給地方政府一些財(cái)政和稅收返還，讓地方政府用以扶持民營經(jīng)濟(jì)。