在北京近期暴風驟雨般的調控政策之下，釋放的嚴厲信號帶來的行業預期，遠比現實嚴峻。品牌房企對三四線城市樓市的看法集體趨于謹慎。

　　萬科在3月27日的業績發布會上披露，2016年新增存貨減值合計約8.4億元，涉及一個老項目和六個新項目。查閱年報可知，這七個項目分別位于七個城市：遼寧大連、營口、撫順，江蘇鎮江、南通，浙江寧波，四川南充。此后有媒體解讀，萬科對這些城市的樓市持悲觀預期。

　　萬科官方對此回應財新記者稱，公司堅持審慎的財務策略。2016年末根據最新市場及銷售情況，對所有項目各個分期進行了全面減值測試及減值項目跟蹤評估，并基于謹慎性原則，針對已售未結及未售存貨，根據可變現凈值與成本孰低原則，對可能存在風險的項目計提減值準備。

　　這些城市除寧波、大連應算二線城市之外，其他大多處于三四線城市，它們的樓市情況到底如何?據財新記者了解，目前，位于長三角地區的城市基本面向好，供小于求，且承接了熱點一二線城市的外溢效應，跌價風險不大。而在新一輪“逃離北上廣”的返鄉置業潮下，弱三四線城市的樓市也出現了升溫。

　　一家上市房企高管人士對萬科此舉分析稱，萬科對非熱點區域單個項目計提存貨跌價準備，并不意味著萬科認為上述項目未來會跌價，而是基于具體項目拿地成本，和周邊項目售價測算，出于房企利潤調節的考慮。

　　上述人士指出，拿地位置最能反應房企對各地樓市的預判。綜合拿地成本來看，房企看好一線城市及其周邊地區，和二線城市。短期內，一線城市的強行政調控使資金流入三四線城市，但從長期看，結合國內外經驗，房價上漲的城市始終集中在核心都市圈，有購買力的人口會持續流向大城市。

　　長三角熱點城市仍有溢出效應

　　江蘇鎮江、南通，是長三角地區熱點城市外溢效應帶動樓市升溫的典型地區。以鎮江為例，開年在“環南京都市圈”概念帶動下，樓市量價齊升，2月份全市新房成交量翻倍，其中城際軌道概念樓盤2017年一季度價格上漲超過三成。(詳見《“環南京都市圈”概念推動鎮江樓市量價齊升》)如此短期之下的兇猛漲勢，的確暗藏房價波動風險。

　　被萬科計提的另一個長三角城市項目位于浙江寧波，目前處于銷售上漲、供不應求，急需補充庫存的階段。國信證券3月27日發布的研報顯示，上周(3月17日至23日)，寧波新房成交1921套，環比增加74%。據克而瑞最新數據，截至2月，寧波供求比為0.49，明顯供小于求，庫存去化周期為5.7個月，低于正常水平。

　　主要布局長三角地區的新城控股集團副總裁歐陽捷認為，在2016年的上升行情中，寧波屬于“后知后覺”式的上漲，整體房價漲幅不大。由于寧波整體樓市供應量較大，房價一直到去年八九月才開始上漲。但去年國慶期間全國樓市開始新一輪調控，寧波房價在之前一兩個月內上漲了約5%-6%。歐陽捷認為，寧波北侖港等港區的物流功能促進當地經濟穩定發展，城市基本面較好，且供小于求，長期看房價并不會太跌。

　　雖然計提了寧波萬科城項目，但萬科整體仍看好寧波樓市。據萬科年報披露的2016年開發情況和2017年開發計劃統計，萬科在寧波共有19個住宅項目。這一項目數量在萬科在長三角城市布局中，僅次于杭州(35個)和上海(23個)。同行人士亦指出，萬科在寧波的市場占有率并不低。

　　萬科持續在寧波拿地。2月17日，萬科以8.62億元拿下寧波鎮海區兩宗宅地，溢價率均超過200%，最高樓面價達9220元/平方米，為區域單價“地王”。

　　庫存重災區去化提速

　　萬科年報顯示，其在大連共有17個項目在建或計劃開工。長期低迷的遼寧大連樓市正在升溫。上述國信證券最新研報顯示，上周，大連新房成交843套，環比漲28%，同比漲46%，年初至今累計同比漲17%;二手房成交1074套，環比漲18%，同比漲60%，年初至今累計同比漲62%。但在交易放量的同時，大連房價僅小幅上漲。據市場機構房天下數據，3月，大連二手房均價1.1萬元/平方米，環比漲2%，同比漲7%。

　　在2016年“去庫存”的政策背景下，樓市庫存“重災區” 東北地區，去化艱難。據克而瑞統計，截至2016年9月，大連庫存去化周期仍長達21.4個月，供求比大于1，庫存量月度環比波動很小。

　　萬科年報披露，其位于南充的項目僅有被計提的一個。四川南充是中西部地區“去庫存”的代表。其樓市在2014年下半年隨全國樓市一起陷入寒冬，直到2016年復蘇，量增價穩。據南充市房管局統計，2016年南充商品房成交2.75萬套，同比上漲30%，成交均價4360元/平方米，同比持平。 2017年一季度，南充商品房成交7786套，成交均價4676元/平方米，顯示成交有所放量，但價格仍較穩定。

　　三四線城市樓市短期升溫

　　業內將三四線城市進一步細分為：都市圈周邊的強三四線城市，以及無承接效應、城市基本面一般的弱三四線城市。歐陽捷指出，近期調研發現，這兩類三四線城市樓市短期內均出現升溫。

　　都市圈周邊的強三四線城市承接了一線城市的溢出需求，再加上前期供地量大，現階段可供土地減少，同時政府有意識減少供地，導致樓市升溫并加入新一輪限購陣營，如環京限購圈城市。

　　在弱三線城市中，樓市暴漲引發的新一輪“逃離北上廣”運動，帶來了返鄉置業潮，如徐州、淮安、安慶、韶關等地。據歐陽捷介紹， 其調研的全國42個三四線城市中，有35個一季度新房成交量環比上漲30%。他表示：“我們了解到，除了春節的階段性返鄉置業潮，更多的購房人是那些在大城市買不起房而徹底回家的人。”

　　上述品牌房企高層人士認為，三四線城市政府的調控措施相對寬松，未來房價仍有上漲空間，或將引發新的調控。長期來看，被擠出的資金仍會流回北上廣等一線或熱點城市。