【專家解讀】商改住將成為歷史

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛：北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。

　　商改住、辦改住，本身就是違規(guī)變更房屋規(guī)劃用途的行為，這次北京市全面叫停商辦改住，是正本清源，讓這些商業(yè)辦公項(xiàng)目回歸到為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)的路徑上來，也是為消費(fèi)者負(fù)責(zé)，保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的重要舉措。

　　商改住盛行，主要出現(xiàn)在少數(shù)一線城市，由于嚴(yán)格的住房限購(gòu)以及住宅價(jià)格較高，不少人將購(gòu)買小面積商業(yè)辦公項(xiàng)目，作為投資或者過渡性居住，開發(fā)商為追求利潤(rùn)最大化，把商業(yè)辦公項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)成住宅對(duì)外銷售。

　　這類違規(guī)操作，一方面導(dǎo)致政府在區(qū)域或商圈的規(guī)劃落空，大量商業(yè)辦公樓盤用于居住，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)聚集效應(yīng)減弱，另一方面對(duì)商改住進(jìn)行炒作，也拉高商業(yè)辦公用房的成本，不利于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。全面叫停商改住刻不容緩，北京這次出手可以說非常及時(shí)、果斷，意義重大。

　　北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)李文杰：商改住將成為歷史。

　　商改住新政，全面遏制商業(yè)辦公用房市場(chǎng)的不正之風(fēng)，開發(fā)商不能建、個(gè)人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續(xù)頂風(fēng)作案的，后果很嚴(yán)重，一經(jīng)查實(shí)，收回土地，銀行在全市范圍內(nèi)暫停授信，代理機(jī)構(gòu)注銷。在新政的高壓態(tài)勢(shì)下，違規(guī)商改住的供應(yīng)和需求同步封殺，商改住這個(gè)商不商住不住的怪胎，將告別北京市場(chǎng)，成為歷史。

　　【歷史回顧】“商改住”的前世今生

　　早在上個(gè)世紀(jì)90年代，深圳一批開發(fā)商將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售。

　　隨后，這種方式傳到了北京，讓開發(fā)商嘗到迅速回款的甜頭。

　　2000年之后，一些爛尾項(xiàng)目，或者以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過分割產(chǎn)權(quán)，以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名，將“類住宅”作為賣點(diǎn)，改變使用屬性的形式，拉動(dòng)銷售。

　　出于成本問題，酒店式公寓和公寓式酒店的價(jià)格，一度高過普通住宅售價(jià)，或與住宅價(jià)格持平。為了拉動(dòng)銷售，大約自2003年起，一部分開發(fā)商打出提供固定年回報(bào)、原價(jià)或增值回購(gòu)、承諾無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或者低風(fēng)險(xiǎn)投資等方式，銷售公寓式酒店、分時(shí)度假酒店、酒店式公寓。

　　由于開發(fā)商在操作過程中留下多處隱患，2007年，市住建委針對(duì)這些項(xiàng)目發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，通過多種途徑提醒購(gòu)房人，這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售”的規(guī)定，應(yīng)謹(jǐn)慎投資。

　　但是，由于利益驅(qū)動(dòng)和迅速回款的需求，開發(fā)商在拿地之后，仍會(huì)選擇將地塊上配建的商業(yè)建筑改建，以Loft等形式銷售。

　　為此，2011年起，本市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，要求商業(yè)、辦公類項(xiàng)目不得設(shè)計(jì)成住宅的格局，不能設(shè)立單獨(dú)的衛(wèi)生間，開發(fā)商自己打隔斷出售的商鋪無(wú)法辦理房產(chǎn)證。

　　同時(shí)，因?yàn)樵趯徟秃罄m(xù)驗(yàn)收環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，至今為止，仍有大量開發(fā)商將地塊配建的商業(yè)、辦公改為類住宅產(chǎn)品銷售。

　　這種產(chǎn)品的主要受眾為大量沒有購(gòu)房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員，以及投資客。

　　有機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，商住的市場(chǎng)規(guī)模一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。該機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，2008年，北京市場(chǎng)商住的供應(yīng)套數(shù)為1.15萬(wàn)套，而到了2009年就達(dá)到2.23萬(wàn)套，2016年，商住總成交約為4.17萬(wàn)套。在價(jià)格方面，2015年，商住的價(jià)格為每平方米2.64萬(wàn)元，到了今年年初前兩月，商住的均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米4.54萬(wàn)元。