外部因素對國內房價構成負面影響

　　由于國內貨幣的超發導致資產荒，資產荒又使得國內資產估值水平偏高，于是國內的企業、機構投資者和居民通過各種途徑增加海外投資的規模。2015年中國成為規模僅次于美國的境外直接投資最多的國家，這其實也是貨幣超發后外溢的表現。

　　過去三十多年來，中國由一個農業國變為全球制造業第一大國和外貿出口第一大國，外匯的大量流入使得人民幣持續九年升值，但2014年之后，人民幣開始貶值，外匯儲備也隨后開始下降。同時，美元指數持續走強，尤其當美聯儲開始加息之后，人民幣的貶值速度明顯加快，導致國內居民的換匯需求大幅上升。

　　為了改變人們貶值預期，2017年央行將或多或少地收緊貨幣，這又將導致利率上行，因此，在貨幣貶值趨勢下，房價繼續上漲的理由似乎不充分，即便采取外匯 管制措施來穩定匯率，也很難改變大家的思維定勢。

　　隨著特朗普當選美國總統，貿易保護主義的思潮將愈演愈烈，這對中國的出口顯然不利，加上美國經濟復蘇已經確定，2017年繼續加息應無懸念，外匯儲備的減少和海外利率水平的提高，會在一定程度上倒逼國內的利率水平抬升。

　　總體來看，貶值對房價不利，升值對房價有利，人民幣目前已經從升值周期轉為貶值周期。

　　政策對當前房價的影響最明顯

　　盡管決定房價最主要的因素是人口，包括人口年齡結構與人口流向，其次是貨幣規模和貨幣流向，但這些變量中短期內相對穩定，不會成為房價波動的觸發因素。而數據表明，政策變化對房價短期的影響最明顯。

　　如不少人認為央行調整基準利率對房價會帶來影響，從邏輯上是可以這樣解釋，但通過相關性分析，并不支持該結論。研究發現，房地產政策對房價的影響十分明顯，如下圖：如果考察“金融機構貸款加權利率”，計算“個人住房貸款”與“一般貸款”之間的相對水平，可以完美解釋房價的每一次拐點（2008年末才開始有數據）的出現都與政策出臺有關——這正是房價對政策導向的充分反應：“利率相對水平”提升背后反映了政策的收緊，表明房貸利率打折幅度縮減，二套不予支持、外地戶籍限購等一攬子調控政策開始升級。

　　中泰宏觀王曉東供圖

　　既然房地產政策對短期房價的影響非常大，那么，對2017年相關政策的研究就顯得非常重要。2016年末的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。這意味著接下來，還會有更多的房地產調控政策要出臺，包括房產稅等立法手段。

　　在抑制房價上漲具體方式上，中央經濟工作會議提出：要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。概況下來，就三句話，一是地方政府要承擔房價上漲的主體責任，二是二線熱門城市要增加土地供應，三是超大城市要疏散人口，帶動周邊小城市發展。

　　這樣看來，今年的房價很難上漲了，從長期看，由于人口老齡化，房地產開發投資的增速仍會不斷下降，房地產從長期看并不樂觀。從中期看，不排除房價有反彈的可能。但從短期看，全國總體房價應該有所回落或最多走平。