產業結構變化致各地房價分化

　　前面曾提到人口流向對房價的影響，其中一個主要觀點是中國正在經歷大城市化過程，所以一二線城市房價走勢較強。如果再進一步觀察，會發現并不是所有大城市（常住人口超過100萬）的人口都以相近的增速在膨脹，有些城市增長較快，有些大城市人口在減少，這與中國的產業升級和產業結構演進有關。

　　比如，近年來東北地區房價的下跌，與該地區GDP增速大幅回落有關，傳統的重工業優勢不再，債務率上升，產能過剩導致就業機會減少，于是人口向外轉移。盡管振興東北老工業基地喊了那么多年，但在產業升級和經濟轉型方面似乎起色不大。因此，盡管東北也有沿海開放城市，但就像美國的汽車城底特律，雖然曾經有過的繁榮景象，但汽車業的衰落導致城市的破產，房價也隨之大幅下跌。

　　又如，深圳這幾年來人口的大量流入，與深圳金融與高科技產業的崛起有關；世界銀行今年1月26日的一份報告指出，以廣州、佛山、深圳及東莞組成的珠三角都市區，已超過日本東京，成為全球面積最大、人口最多的都市區，人口超過阿根廷、澳洲或加拿大，達4200萬人。而隨著廣深產業轉移，廣州、深圳的大量人口必定會更多地流向周邊地區，如東莞和佛山，從而帶動這兩個城市房價的上漲。過去講廣東要騰籠換鳥，如今東莞正在實施的是“機器換人”，因此，珠江三角洲地區房價的上漲，與制造業產業升級導致人口大量流入與收入水平提高有很大關系。

　　再如，上海、浙江、江蘇這一輪房價的上漲，與三次產業中服務業比重上升和先進制造業的發展有明顯的相關性，如上海的服務業比重這幾年來快速上升，目前已經超過70%，浙江主要靠杭州等城市互聯網、云計算、人工智能等相關產業的高速發展，對人口產生虹吸效應，從而拉動了房價上漲。相比之下，寧波與溫州幾年來乏善可陳，故房價表現疲弱。總體看，長江三角洲地區經濟潛力仍比較大，上海的產業結構優化對周邊城市的輻射效應也更加明顯。

　　總體看，始于2015年的房價上漲，就是一個結構性的房地產牛市，除了長三角和珠三角這兩大地區房價漲幅較大外，其他兩個地區是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。

　　這四大區域板塊也是為中國GDP貢獻份額最多的前四大地區，同時也是 發展經濟前景較好的地區。房價不僅反映供求關系，同時也反映了購房者對房屋所在地的經濟發展前景和公共服務提升的預期，就像買股票就是買未來一樣，房價也是未來社會經濟環境與福利的貼現值。